Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 февраля 2007 г. N Ф08-6805/06 "Фактическое неиспользование части арендуемого земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы" (извлечение)

Администрация местного самоуправления г. Владикавказа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к ЗАО "Ампер" (далее - общество) о взыскании 1 207 646 рублей 48 копеек задолженности по арендной плате с 23.03.99 по 01.01.06 и 363 100 рублей пени.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил размер исковых требований до 237 055 рублей 42 копейки, в том числе 26 734 рубля 42 копейки пени.

Решением от 23.10.06 в пользу администрации взыскано 210 320 рублей 70 копеек задолженности и 26 734 рубля 72 копейки пени, в остальной части иска отказано. Суд исходил из того, что наличие задолженности общества по арендной плате подтверждено материалами дела.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации. Заявитель считает, что в силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при покупке объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, к обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования землей, существовавшее у прежнего землепользователя. По мнению ответчика, суд не исследовал вопрос о фактической площади арендованного земельного участка и его недостатках, препятствующих использованию.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как видно из материалов дела, 25.03.99 принято постановление администрации г. Владикавказа N 137 "О предоставлении земельного участка ЗАО "Ампер" по ул. Ватутина, 69". На основании данного постановления администрация (арендодатель) и общество (арендатор) на 15 лет заключили договор от 26.03.99 N 231 аренды земельного участка площадью 6 051 га, с кадастровым номером 15:09:01 14 04, для содержания и эксплуатации гаража и складских помещений.

В пункте 2.1 договора предусмотрены размер арендной платы 15 793 рубля 11 копеек, право арендодателя изменять ее в одностороннем порядке. Арендатор обязался вносить оплату 15 сентября и 15 ноября текущего года равными частями. За нарушение денежного обязательства предусмотрена неустойка в размере 0,7% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункты 2.2, 2.5 договора).

Ненадлежащее исполнение обязанности по внесению обществом арендной платы послужило основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.

Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату предусмотрена статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения платы определяются договором аренд либо (при отсутствии их в договоре) считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 Кодекса).

Доводы общества о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вследствие чего является незаключенным, не могут быть приняты во внимание.

Согласно статьям 32 и 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего с 31.01.98, субъекты Российской Федерации поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимости. Постановлением Правительства РФ от 01.11.97 N 1378 предусмотрена возможность осуществления регистрации прав органами по земельным ресурсам и землеустройству до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор от 26.03.99 N 231 зарегистрирован в Поземельной книге Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Владикавказа, следовательно, является заключенным.

Кроме того, признание договора незаключенным не освобождает от обязанности по оплате фактического пользования земельным участком в соответствии с нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку использование земли в Российской Федерации является платным (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ссылка общества на статью 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и переход к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при заключении договора купли-продажи недвижимости несостоятельна. На основании статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поскольку в отношении спорного земельного участка общество заключило договор аренды, плата за пользование землей должна вноситься согласно условиям договора.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Из материалов дела следует, что администрация отыскивает задолженность за период с 01.01.2000 по 31.12.06 (л. д. 70).

Суд проверил расчет задолженности на предмет его соответствия постановлению администрации г. Владикавказа от 29.02.2000 "Об изменении ставок арендной платы и поправочных коэффициентов к ним с 01.03.2000" с учетом поправочных коэффициентов, установленных Федеральными законами от 14.12.01 N 163-ФЗ, 24.07.02 N 110-Ф, 07.07.03 N 117-ФЗ, 29.11.04 N 141-ФЗ, и учел оплату за пользование земельным участком, произведенную обществом по платежным поручениям от 16.11.2000 N 26, 12.11.01 N 19, 19.07.02 N 6, 11.11.02 N 22, 15.09.03 N 11, 24.12.03 N 21.

Доводы общества о том, что суд не исследовал вопрос о фактической площади арендованного земельного участка и его недостатках, препятствующих использованию, не могут быть приняты во внимание.

Обществу в аренду предоставлен земельный участок площадью 0,6051 га, о чем свидетельствует постановление главы администрации и договор аренды. Выкопировка из плана города, согласно которой, по мнению заявителя, площадь арендуемого земельного участка составляет 0,5931 га, не заверена печатью управления архитектуры города и не подписана представителем комитета по земельным ресурсам. Доказательства внесения изменения в договор аренды в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации, арендатор не предоставил. Фактическое неиспользование части арендуемого земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Нормы права при разрешении спора суд применил правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для отмены или изменения обжалуемого решения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 23.10.06 по делу N А61-1195/06-5 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.