Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2007 г. N Ф08-2845/07 "Разрешая спор о признании права собственности на объекты недвижимости, суд принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2005 г. N Ф08-5824/05

Индивидуальный предприниматель Устыменко А.Г. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Универсал-1" (далее - общество) о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Гоголя / Шаумяна / Котовского.

Решением от 09.11.06 суд признал право собственности истца на следующие незавершенные строительством объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Новороссийск, ул. Гоголя / Шаумяна / Котовского: нежилое помещение (литера Л) площадью 24,3 кв. м, нежилое помещение (литера Ж) площадью 54,2 кв. м, нежилое помещение (литера С) площадью 280 кв. м, нежилое помещение (литера Т) площадью 62,9 кв. м. Судебный акт мотивирован тем, что данное имущество приобретено предпринимателем по договору купли-продажи от 04.08.06 и фактически передано по акту приема-передачи от 08.08.06. На момент заключения соглашения эти объекты находились у общества в собственности на основании решения исполкома г. Новороссийска от 22.02.89 N 61 и акта о безвозмездной передаче основных средств от 28.12.89. В нарушение условий договора и статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик уклонялся от регистрации за покупателем права собственности на нежилые помещения.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

С кассационной жалобой в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась администрации муниципального образования г. Новороссийск, которая просит отменить решение суда и отказать в иске. Жалоба обоснована следующим:

- суд не учел, что решение Исполкома г. Новороссийска от 22.02.89 отменено в 1992 г. и на момент принятия судебного акта по существу не имело юридической силы;

- у ООО "Универсал-1" отсутствовало право собственности на спорные объекты;

- земельный участок, на котором расположено отыскиваемое имущество, находится в муниципальной собственности г. Новороссийска.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель (покупатель) и общество (продавец) заключили договор купли-продажи от 04.08.06, по условиям которого продавец передал покупателю, который, в свою очередь, оплатил следующие незавершенные строительством объекты, расположенные по адресу: г. Новороссийск, ул. Гоголя / Шаумяна / Котовского: нежилое помещение (литера Л) площадью 24,3 кв. м, нежилое помещение (литера Ж) площадью 54,2 кв. м, нежилое помещение (литера С) площадью 280 кв. м, нежилое помещение (литера Т) площадью 62,9 кв. м.

Ссылаясь на то, что, несмотря на неоднократные обращения к продавцу, общество не приняло никаких мер по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, предприниматель обратился с иском о признании права собственности.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что имущество принадлежало продавцу на праве собственности на основании решения исполкома г. Новороссийска от 22.02.89 N 61 и акта о безвозмездной передаче основных средств от 28.12.89; в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии со статьями 273 и 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом обжаловать судебный акт наделены лица, не участвующие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что решение исполкома г. Новороссийска от 22.02.89 N 61 отменено в 1992 г.; у общества отсутствовало право собственности на отчужденные им объекты и титул пользования муниципальным земельным участком, на котором они находятся; все помещения являются самовольными постройками. В подтверждение своих доводов администрация муниципального образования г. Новороссийск представила решение от 05.04.05, постановление апелляционной инстанции от 17.10.05 Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.05 по делу N А32-38958/2004-38/609, решение от 11.01.06 и постановление апелляционной инстанции от 31.03.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-33229/2005-9/883, постановление главы администрации г. Новороссийска от 25.02.92 N 274-1 "О признании утратившим силу решения горисполкома от 22.02.89 N 61 "О передаче Мефодиевского рынка торгово-закупочному кооперативу "Универсал" открытию вещевого рынка".

Указанные документы не были предметом исследования и оценки суда первой инстанции. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанцией о том, что требования истца подлежат удовлетворению, сделан при неполном выяснении обстоятельств дела.

Выяснение вопроса о наличии у ответчика (ООО "Универсал-1") права собственности на реализованные им объекты недвижимости имеет существенное значения для правильного разрешения спора, поскольку в соответствии со статьями 168, 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по распоряжению имуществом, изъятым из оборота, либо совершенная неуполномоченным лицом, ничтожна, не влечет возникновение у приобретателя такого имущества права собственности.

Таким образом, решение суда первой инстанции принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения, что в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта. Поскольку полномочия кассационной инстанции по исследованию и оценке доказательств и установлению новых обстоятельств ограничены статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

Суду необходимо выяснить действительные взаимоотношения сторон и существование у ответчика на момент заключения договора купли-продажи права собственности на нежилые помещения. Кроме того, следует рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле заявителя кассационной жалобы и определить круг заинтересованных лиц по делу. Суду первой инстанции следует предложить предпринимателю уточнить исковые требования с учетом следующего.

Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Следовательно, такой иск имеет вещно-правовую природу. По смыслу пункта 2 статьи 223, статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации до регистрации перехода права собственности покупатель не может считаться собственником данного имущества. Собственником этого имущества в этом случае остается продавец.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится в порядке, закрепленном в главе III названного Закона. Отказ в регистрации прав может либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2, пункт 3 статьи 20 Закона).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Такой иск имеет обязательственную природу и заявляется в том случае, когда у покупателя не возникло право собственности. Основанием данного иска является заключенный в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, договор купли-продажи недвижимости.

Если право собственности не возникло, то покупатель не может использовать вещно-правовой способ защиты. В этом случае подлежит применению установленный конкретной нормой закона обязательственный иск. При отсутствии государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не может нарушаться и оспариваться право собственности обратившегося лица на спорное имущество, поскольку это право еще к нему не перешло. Избрание неправильного способа защиты права влияет как на предмет доказывания по делу, так и на круг лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле, следовательно, и на возможность удовлетворения соответствующего притязания.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.06 по делу N А32-24448/2006-39/618 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.