Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 сентября 2007 г. N Ф08-5641/07 "Суд принял решение в отношении заинтересованного лица (собственника земельного участка), не привлеченного к участию в деле, что лишило последнего возможности участвовать в судебных заседаниях, защищать свои права и законные интересы. Данное нарушение является безусловным основанием к отмене такого судебного акта" (извлечение)

ООО "Эдельвейс" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "СтройБытСервис" о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные им у ответчика по договорам купли-продажи от 23.12.97 и от 03.11.03 нежилое помещение - торговый павильон литера А (а1) А1 общей площадью 581,7 кв. м, нежилое помещение - здание общественных уборных литера А общей площадью 16,6 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 712 кв. м, кадастровый номер 61:44:00 00 00:00:44, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Мира, 1 - пр. Шолохова, а также на нежилое помещение - закусочную общей площадью 86,4 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 105 кв. м, кадастровый номер 61:44:02 10 18:0025 по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Мира, 5 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Решением от 28.02.07 заявленные требования удовлетворены. Суд исходил из того, что истец представил доказательства заключения договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества, имущество передано истцу, в силу чего имеются основания для обязания проведения государственной регистрации перехода права собственности решением суда.

Законность и обоснованность судебного акта в апелляционной инстанции не проверялись.

С кассационной жалобой обратилось лицо, не участвовавшее в деле, - Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. Заявитель просит отменить принятый судебный акт, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества нарушает права департамента в части осуществления полномочий по распоряжению земельным участком по пр. Мира - пр. Шолохова площадью 712 кв. м с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0044 и земельным участком по пр. Мира, 5 площадью 105 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 10 18:0025, поскольку суд изменил разрешенный вид использования указанных земельных участков, разрешение на возведение на них объектов недвижимости не выдавалось, спорные строения являются самовольными постройками.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установил суд, в обоснование исковых требований истец представил договор купли-продажи от 23.12.97, на основании которого ТОО ПКФ "Эдельвейс" (правопредшественник истца) приобрело у ООО "СтройБытСервис" нежилое помещение - торговый павильон литера А (а1) А1 общей площадью 580,4 кв. м, нежилое помещение - здание общественных уборных литера А общей площадью 16,6 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 712 кв. м, кадастровый номер 61:44:00 00 00:00:44, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Мира, 1 пр. Шолохова, а также договор купли-продажи от 03.11.03, согласно которому истец приобрел нежилое помещение - закусочную общей площадью 86,4 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 105 кв. м, кадастровый номер 61:44:02 10 18:0025 по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Мира, 5.

ООО "Эдельвейс", ссылаясь на уклонение ООО "СтройБытСервис" от государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 3 статьи 165, пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что, в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору.

По смыслу названных норм, а также статей 209, 218, 219, 235 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю возможен, если продавец является собственником имущества (или уполномоченным собственником лицом). Следовательно, при рассмотрении требований ООО "Эдельвейс" суд обязан оценить законность договоров купли-продажи от 23.12.97 и от 03.11.03, установить собственника нежилых помещений, возведение их в установленном законом порядке (если это объекты недвижимости) и только после этого решить, подлежит ли иск удовлетворению.

Суд мотивировал свое решение тем, что права на передаваемое по договорам купли-продажи имущество возникли до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с чем отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на указанное имущество не влечет недействительности сделки купли-продажи и не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Суд также указал, что ООО "Эдельвейс" представлены доказательства заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, спорное имущество передано истцу, сведения о заключении договора с нарушением действующего законодательства отсутствуют, в силу чего государственная регистрация перехода права собственности должна быть произведена на основании решения суда.

Вместе с тем возникновение прав до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является обстоятельством, освобождающим от доказывания принадлежности передаваемого по договору купли-продажи имущества продавцу и создания его в установленном законом порядке (статьи 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В нарушение требований статей 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции, обязывая зарегистрировать за истцом право собственности на недвижимое имущество, не исследовал вопрос о правах ООО "СтройБытСервис" на отчуждаемые истцу объекты. В деле отсутствуют какие-либо доказательства права собственности ООО "СтройБытСервис" на спорное имущество, документы, подтверждающие его права на земельный участок под нежилыми строениями, разрешение на создание объектов недвижимости, введение их в эксплуатацию в установленном порядке. Суд также не исследовался вопрос о правомерности строительства (реконструкции) приобретенных ООО "Эдельвейс" объектов.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом обжаловать судебный акт в кассационном порядке наделены лица, не участвующие в деле, о правах и обязанностях которых принят судебный акт.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в кассационной жалобе указывает на то, решение суда о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества нарушает его права в части осуществления полномочий по распоряжению земельным участком по пр. Мира - пр. Шолохова площадью 712 кв. м с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0044 и земельным участком по пр. Мира, 5 площадью 105 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 10 18:0025, поскольку земельные участки по договорам аренды предоставлялись для эксплуатации временных объектов: торгового комплекса из легко возводимых материалов и торгового павильона, разрешение на возведение недвижимого имущества не выдавалось.

Таким образом, суд принял решение в отношении заинтересованного лица (собственника земельного участка), не привлеченного к участию в деле, что лишило последнего возможности участвовать в судебных заседаниях, защищать свои права и законные интересы. Данное нарушение является безусловным основанием к отмене такого судебного акта.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы нижестоящего арбитражного суда о применении нормы права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение, постановление судов первой и (или) апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, как принятое по неполно исследованным существенным для дела обстоятельствам и с нарушением норм права, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор на основе всестороннего и полного исследования и оценки как имеющихся в материалах дела, так и дополнительно представленных участвующими в деле лицами документов, а также с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.07 по делу N А53-19231/06-С2-28 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.