Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 ноября 2007 г. N Ф08-4963/07 "Разрешая спор о признании права собственности на самовольную постройку, суд принял решение в отношении администрации муниципального образования, не привлеченной к участию в деле" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июля 2008 г. N Ф08-4116/2008

ООО "АРТ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Анапа о признании права собственности на самовольную постройку (литеры А, а3) площадью 204,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Анапа, ул. Космонавтов, 34 (уточненные требования).

Решением от 17.03.06 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что с января по декабрь 2005 г. общество за счет собственных средств самовольно произвело реконструкцию и строительные работы, в результате которых фактически создано новое недвижимое имущество. В нарушение пункта 1 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации истец не получил разрешение на производство соответствующих работ. Возведенное строение соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам; возможность предоставления земельного участка для эксплуатации самовольной постройки следует из представленного комитетом отзыва на иск; сохранение спорного объекта не нарушает права и законные интересы муниципального образования и других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

С кассационной жалобой обратилось лицо, не участвовавшее в деле - администрация муниципального образования г. Анапа (далее - администрация), в которой просила отменить решение суда и отказать в иске, ссылаясь на то, она не привлечена к участию в деле как орган, осуществляющий регулирование вопросов градостроительной деятельности на территории муниципального образования, планировки и застройки территории этого образования, а также контроль за строительством недвижимых объектов. Вопросы распоряжения муниципальным имуществом могут решаться комитетом только с согласия администрации и совета муниципального образования г. Анапа. Заявитель указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления земельного участка обществу под самовольную постройку. Возможность предоставления земельного участка для эксплуатации недвижимого имущества, изложенная представителем комитета Мартыненко А.Г., не может рассматриваться как надлежащее доказательство предоставления земельного участка истцу в установленном законом порядке в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление земельного участка носит заявительный характер и, кроме того, для целей, связанных со строительством, земельные участки предоставляются на торгах. Общество не обращалось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для возведения спорного объекта; границы участка и его площадь не определялись; земельный участок не прошел кадастровый учет. Более того, суд первой инстанции в нарушение приватизационного законодательства признал право собственности на помещение, часть которого до реконструкции и самовольного строительства находилась в муниципальной собственности.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как установлено судом первой инстанции, Управление социальной защиты населения г. Анапа и общество с согласия комитета заключили договор от 14.01.03 субаренды нежилого помещения площадью 314 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Космонавтов, 34, для организации рыночной торговли. Арендованный объект представлял собой одноэтажное помещение на ленточном фундаменте с бетонными колоннами и крытое бетонными плитами, приспособленное под магазин, находящееся на земельном участке от торца первого корпуса пятиэтажного дома-общежития и вдоль второго корпуса пятиэтажного дома по ул. Космонавтов, 34. Под магазин использовалась только часть навеса площадью 314 кв. м; остальная часть навеса находилась в недостроенном состоянии.

Позднее комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 31.03.03 N 37 аренды нежилого помещения площадью 227,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Космонавтов, 34, в целях торговли продовольственными товарами. Согласно пояснениям истца данное помещение являлось продолжением навеса, переданного обществу в субаренду по договору от 14.01.03.

9 марта 2005 г. комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 23, по условиям которого арендатор получил в пользование нежилое помещение, ранее находившееся у него в субаренде.

В период с января по декабрь 2005 г. истец за счет собственных средств самовольно (без получения соответствующего разрешения) произвел реконструкцию и строительные работы, в результате которых фактически создано новое недвижимое имущество с частичным задействованием навеса, т. е. продолжено строительство одноэтажного бетонного навеса вдоль второго корпуса здания общежития. На возведенный объект получен технический паспорт, в котором он обозначен литерами А, а3.

Ссылаясь на положения статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении права собственности в результате гибели и уничтожения имущества и нормы статьи 218 названного Кодекса о том, что право собственности на вещь, изготовленную или созданную для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается создавшим ее лицом, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на реконструированное им нежилое помещение. Позднее истец уточнил требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил признать право собственности на самовольную постройку.

Установив, что спорное помещение является самовольной постройкой, суд первой инстанции удовлетворил требования истца исходя из того, что недвижимое помещение возведено силами и средствами истца и отвечает требованиям, закрепленным в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, возможность предоставления земельного участка для эксплуатации недвижимого имущества следует из представленного комитетом отзыва на исковое заявление.

Вместе с тем суд не учел следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. В силу пункта 3 названной статьи (в ред. до 01.09.06) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

По смыслу приведенных правил признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель. При этом выяснение вопроса о том, нарушает ли самовольно возведенное строение права и интересы третьих лиц имеет значение только при наличии доказательств предоставления земельного участка под самовольную постройку. Однако следует иметь в виду, что намерение уполномоченного лица предоставить земельный участок под возведенную постройку должно быть выражено в безусловной форме, не допускающей иного толкования воли собственника этого участка.

Как видно из отзыва комитета, ответчик не высказался относительно возможности или невозможности предоставления земельного участка для эксплуатации спорного объекта, а всего лишь просил суд рассмотреть иск общества в рамках действующего законодательства и принять соответствующее решение. При таких обстоятельствах отзыв комитета не может служить достаточным основанием для вывода о готовности местного органа самостоятельно предоставить земельный участок под самовольную постройку в установленном земельном законодательстве порядке.

Кроме того, к участию в деле не привлечена администрация, которая вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки, осуществленной на территории муниципального образования г. Анапа. На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 г. к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство. В соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Муниципальные образования вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти. Согласно статье 12 указанного Закона территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Из вышеуказанных норм следует, что в границах муниципального образования, независимо от целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. В компетенцию других органов не входит контроль за самовольным строительством и принятие мер борьбы с ним.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом обжаловать судебный акт в кассационной порядке наделены лица, не участвующие в деле, о правах и обязанностях которых принят судебный акт. Поскольку суд принял решение в отношении администрации муниципального образования, не привлеченной к участию в деле, что лишило ее возможности участвовать в судебных заседаниях и реально защищать свои права и законные интересы, обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании подпункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор на основании всестороннего и полного исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, доводов сторон.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.06 по делу N А32-66387/2005-31/1424 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.