Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2007 г. N Ф08-8470/07 "Согласно Закону об участии в долевом строительстве дольщик вправе после сдачи дома в эксплуатацию требовать исполнения застройщиком обязанности по передаче договорных помещений. Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает возникновения общей долевой собственности застройщика и дольщика в процессе исполнения договора, не являющегося договором простого товарищества..." (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 25 декабря 2007 г. N Ф08-8470/07
"Согласно Закону об участии в долевом строительстве дольщик вправе
после сдачи дома в эксплуатацию требовать исполнения застройщиком
обязанности по передаче договорных помещений. Закон об участии в долевом
строительстве не предусматривает возникновения общей долевой
собственности застройщика и дольщика в процессе исполнения договора,
не являющегося договором простого товарищества.
Суд не исследовал, влечет ли удовлетворение требований истца
о признании права собственности на спорное имущество нарушения законных
прав и интересов других кредиторов ответчика-банкрота и не направлено
ли применение истцом такого способа защиты на преимущественное
удовлетворение его интересов перед другими кредиторами"
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 августа 2008 г. N Ф08-4257/2008

ООО "Сервис-Юг-ККМ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Строительно-инжиниринговая группа "Геленджик"" (далее - ООО "СТРИНГ "Геленджик"") о признании за ООО "Сервис-Юг-ККМ" права собственности на нежилые помещения N 1, 2, 3 общей площадью 270,4 кв. м, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома литера Б1, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Красноармейская, 11. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.

Решением от 23.05.07 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что жилой дом фактически построен, однако процедура сдачи дома в эксплуатацию не соблюдается, ответчик не исполняет обязанности по передаче истцу спорных нежилых помещений, предъявление истцом требований о присуждении исполнения обязанности в натуре не является достаточным способом защиты гражданских прав в силу неисполнимости судебного решения по такому требованию, поэтому суд вправе подтвердить право собственности истца на нежилые помещения.

В кассационных жалобах ООО "Строительно-инжиниринговая группа "Геленджик"" и временный управляющий ООО "Строительно-инжиниринговая группа "Геленджик"" Улеев С.В. просят решение отменить и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителей, суд неправомерно удовлетворил исковые требования, так как истцом выбран ненадлежащий способ защиты; суд неправильно удовлетворил иск о признании права собственности на вторичные объекты недвижимости, находящиеся в многоквартирном жилом доме, так как дом не сдан в эксплуатацию, то есть не является объектом недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Сервис-Юг-ККМ" просит оставить решение 23.05.07 без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы города-курорта Геленджик от 23.03.04 N 324 ответчику предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 3 442 кв. м, расположенный по ул. Тельмана, 6 в г. Геленджике, для эксплуатации здания гостиничного комплекса на 150 мест, литера "Б1" (т. 1, л. д. 35 - 40). 18 ноября 2004 года ООО "СТРИНГ "Геленджик"" выдано разрешение на строительство 33-квартирного жилого дома по адресу: г. Геленджик, ул. Тельмана, 6 (т. 1, л. д. 33, 34). Впоследствии земельному участку по ул. Тельмана, 6 в г. Геленджике присвоен адрес: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Красноармейская, 11 (т. 1, л. д. 23).

17 мая 2006 г. ООО "СТРИНГ "Геленджик"" (застройщик) и ООО "Авераж" (инвестор) заключили договор, согласно которому ООО "Авераж" обязалось перечислить 2 900 000 рублей на строительство указанного дома, а ООО "СТРИНГ "Геленджик"" - после завершения строительства передать ему в собственность помещения N 1 - 3 общей площадью 270,4 кв. м, расположенные на первом этаже дома. Инвестор обязался принять помещения и самостоятельно совершить действия, связанные с государственной регистрацией права собственности на помещения.

Инвестор перечислил 2 900 000 рублей застройщику в мае - июле 2006 года (т. 1, л. д. 9 - 19).

Согласно договору от 24.05.06 ООО "Авераж" с согласия ООО "СТРИНГ "Геленджик"" уступило ООО "Сервис-Юг-ККМ" права требования по договору от 17.05.06 N 11 (т. 1, л. д. 20). Расчеты по договору уступки права требования от 24.05.06 произведены полностью, что подтверждается справкой ООО "Авераж" от 22.04.07 (т. 1, л. д. 22).

Дом не сдан в эксплуатацию. Согласно заключению управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 05.02.07 N 390 спорный жилой дом может быть принят в эксплуатацию при условии завершения работ по благоустройству площадок и озеленению до 01.05.07 (т. 1, л. д. 26, 27).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.07 по делу N А-32-13539/2007-1/390Б в отношении ООО "СТРИНГ "Геленджик"" введена процедура наблюдения. В кассационном заседании представитель ответчика пояснил, что в настоящее время он находится в стадии конкурсного производства.

При указанных фактических обстоятельствах обжалованное решение нельзя признать законным и обоснованным.

Учитывая характер и цель правоотношений между ООО "СТРИНГ "Геленджик"" и ООО "Авераж", следует признать, что подписанный ими договор от 17.05.06 N 11 имеет признаки договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.

Такие правоотношения регламентированы Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (пункт 1 статьи 4 Закона). Передача объекта долевого строительства застройщиком участнику осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Передача объекта осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию (пункты 1 и 2 статьи 8 Закона). Обязательственные права участника обеспечиваются залогом (статьи 13 - 15 Закона). Право собственности участника на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации, основанием для которой являются разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передаточный акт; участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию, после подписания застройщиком и участником передаточного акта (статья 16 Закона).

Таким образом, согласно Закону участник договора о долевом участии в строительстве вправе после сдачи дома в эксплуатацию требовать исполнения застройщиком обязанности по передаче договорных помещений. Этот вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацией, отраженной в пункте 7 Информационного письма от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве". Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает возникновения общей долевой собственности застройщика и дольщика в процессе исполнения договора, не являющегося договором простого товарищества.

Кроме того, кассационный суд учитывает, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.07 по делу N А32-13539/2007-1/390Б в отношении ответчика введена процедура наблюдения; в судебном заседании ответчик пояснил, что в настоящее время ООО "СТРИНГ "Геленджик"" находится в стадии конкурсного производства. Суд первой инстанции не исследовал, влечет ли удовлетворение требований истца о признании права собственности на спорное имущество нарушения законных прав и интересов других кредиторов ООО "СТРИНГ "Геленджик"" и не направлено ли применение истцом такого способа защиты на преимущественное удовлетворение интересов ООО "Сервис-Юг-ККМ" перед другими кредиторами.

Поскольку суд первой инстанции неполно выяснил фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дело следует направить на новое рассмотрение. При новом рассмотрении необходимо исследовать указанные выше обстоятельства, правильно квалифицировать спорные правоотношения, а также выяснить, является ли договор от 17.05.06 N 11 заключенным.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.07 по делу N А32-8625/2007-31/216 отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.