Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 марта 2008 г. N Ф08-738/08 "В соответствии со статьями 246, 247 Гражданского кодекса РФ как распоряжение, так владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех совладельцев" (извлечение)

ООО "Ритм" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к ОАО "Югавторемонт", изложенными следующим образом: обязать ОАО "Югавторемонт" не чинить ООО "Ритм" препятствий в пользовании помещениями, соразмерными доле истца в праве собственности на производственное здание литера Б общей площадью 9 588,2 кв. м, расположенное по ул. Орской, 27 в г. Ростове-на-Дону, освободив комнаты N 4, 5, 6, 6а, 7, 8 от принадлежащего ответчику имущества и обеспечив истцу доступ в указанные помещения (уточненные требования, т. 1, л. д. 158).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Югавторемонт", выделившееся из ООО "Ритм" и приобретшее право собственности на 3/20 доли здания литера Б.

Решением от 09.11.07 в иске отказано. Суд пришел к выводу, что соглашение от 22.06.06 об определении между тремя совладельцами порядка пользования, владения и распоряжения зданием литера Б ничтожно, поскольку изменяло соотношение долей участников общей долевой собственности без регистрации перехода права собственности на новые доли. Аналогичным образом оценено предыдущее соглашение от 29.04.05, на момент заключения которого здание литера Б находилось в общей собственности двух совладельцев. Суд указал, что иск ООО "Ритм", совмещающий виндикационное и негаторное требования, не подлежит удовлетворению, поскольку оба требования основаны на ничтожных соглашениях и у истца отсутствует право собственности на истребуемую вещь. Порядок пользования общим имуществом установлен в договоре купли-продажи 1/2 доли здания литера Б, которым и следует руководствоваться.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.01.08 решение отменено, на ОАО "Югавторемонт" возложена обязанность - не чинить истцу препятствий в пользовании помещениями, соразмерными его доле в праве собственности, освободив комнаты N 4, 5, 6, 6а, 7, 8 от принадлежащего ответчику имущества и обеспечив истцу доступ в указанные помещения. Предмет иска определен апелляционным судом как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право, путем принудительного исполнения соглашения об определении порядка владения и пользования общим имуществом. При этом суд указал, что соглашение от 22.06.06 не было заключено на будущее время, стороны предусмотрели, что соглашение вступает в силу с момента его подписания, однако ООО "Югавторемонт" на момент заключения указанного соглашения не было зарегистрировано в качестве совладельца спорного имущества, в связи с чем соглашение от 22.06.06 является ничтожным, противоречащим статьям 209, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о ничтожности соглашения от 29.04.05 и разрешил спор об определении порядка пользования и владения общим имуществом, руководствуясь названным соглашением. Кроме того, апелляционный суд указал, что отношения между совладельцами являются длящимися, изменение фактических обстоятельств (регистрация права собственности за новым совладельцем) может служить основанием для заключения нового соглашения о порядке пользования, а при недостижении согласия - для определения порядка пользования в суде, в связи с чем настоящее апелляционное постановление не является препятствием для заявления вновь аналогичного иска.

В кассационной жалобе и дополнительных пояснениях ОАО "Югавторемонт" просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение от 09.11.07. Заявитель указывает, что в спорных помещениях, которыми ответчик пользуется на протяжении 40 лет, находится технический объект повышенной опасности (силовая электрическая подстанция), зарегистрированный за ответчиком в органах технического контроля, изъятие этого объекта у лица, несущего за него персональную ответственность, может привести к аварийной ситуации. Порядок пользования общим зданием с учетом названного обстоятельства устанавливался в договоре от 18.02.02 при продаже обществу "Ритм" 1/2 доли здания, оснований для изменения порядка пользования в соответствии с соглашением от 29.04.05 не имелось, так как данное соглашение добровольно не исполнялось.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение суда первой инстанции и апелляционное постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Производственное здание литера Б общей площадью 9 588,2 кв. м находилось в единоличной собственности ОАО "Югавторемонт" (право собственности зарегистрировано за ним 20.03.01). Единственным акционером ОАО "Югавторемонт" являлось ООО "Ритм".

По договору от 18.02.02 N 10 ОАО "Югавторемонт" продало ООО "Ритм" 1/2 долю в праве собственности на здание литера Б. Согласно пункту 6.1. договора во владении, пользовании и распоряжении ОАО "Югавторемонт" остается отделенная кирпичной стеной северная часть здания с входом с северной стороны; во владение, пользование и распоряжение ООО "Ритм" поступает южная часть здания с входом с западной стороны. По условиям договора продавец должен обеспечить покупателю использование закрытой трансформаторной подстанции.

Соглашением от 29.04.05, заключенным ОАО "Югавторемонт" и ООО "Ритм", определен новый порядок владения, пользования и распоряжения зданием, согласно которому ООО "Ритм" переходят северная (помещения N 1 - 12, 15 - 25) и восточная (помещения 51 - 57) части здания; ОАО "Югавторемонт" - южная часть площадью 4 794,1 кв. м (из 9 588,2 кв. м общей площади). Закрытая трансформаторная подстанция остается во владении, пользовании и распоряжении ОАО "Югавторемонт". Между сторонами как участниками общей долевой собственности распределены общие и индивидуальные обязанности: к обязанностям ОАО "Югавторемонт", в частности, отнесено заключение договоров с обслуживающими организациями; обеспечение обществу "Ритм" доступа в технические помещения и закрытую трансформаторную подстанцию. Соглашение со стороны ОАО "Югавторемонт" подписано директором Чалабовым М.В., назначенным на эту должность участниками общества "Ритм" как единственного акционера общества "Югавторемонт" (т. 1, л. д. 51).

На внеочередном общем собрании участников ООО "Ритм" от 22.06.06 принято решение о реорганизации ООО "Ритм" путем выделения из него ООО "Югавторемонт" в связи с выходом из реорганизуемого общества троих участников. Выделенному обществу передано, в частности, 100% акций ОАО "Югавторемонт" и 3/20 доли производственного здания литера Б в г. Ростове-на-Дону по ул. Орской, 27. В протоколе собрания указано, что порядок пользования зданием литера Б определяется трехсторонним соглашением от 22.06.06 (т. 1, л. д. 35 - 40).

Соглашением от 22.06.06, заключенным ОАО "Югавторемонт", ООО "Ритм" и ООО "Югавторемонт" в связи с изменением долей и состава участников общей долевой собственности (ООО "Ритм" - 7/20, ОАО "Югавторемонт" - 10/20 и ООО "Югавторемонт" - 3/20), определен новый порядок владения, пользования и распоряжения зданием. В соглашении указано, что за ООО "Ритм" остается северная часть площадью 3 314,3 кв. м (помещения N 1 - 12, 15 - 25), составляющая 7/20 долей; за ОАО "Югавторемонт" - южная часть площадью 4 829,6 кв. м (помещения N 13 - 14, 26 - 50) - 10/20 долей; за ООО "Югавторемонт" закрепляется восточная часть площадью 1 438 кв. м. (помещения N 51 - 57) - 3/20 доли. Стороны определили общие и индивидуальные обязанности участников общей долевой собственности и предусмотрели условие о беспрепятственном получении ресурсов и услуг всеми совладельцами, признав тем самым, что режим общей собственности не прекращен, реального раздела не произошло. В то же время в разделе 3 соглашения указано, что стороны вправе распоряжаться имуществом, находящимся в их пользовании, без согласования с другими сторонами (т. 1, л. д. 7).

Непосредственно после заключения названного соглашения между участниками, вышедшими из ООО "Ритм" и ставшими учредителями ООО "Югавторемонт", и участниками, оставшимися в ООО "Ритм", возникли споры о передаче имущества в натуре, незаконности преобразования ОАО "Югавторемонт" в ЗАО "Темп", а также о том, кто полномочен представлять ОАО "Югавторемонт" в качестве единоличного исполнительного органа. Указанные споры послужили причиной задержки государственной регистрации ООО "Югавторемонт" как вновь образованного юридического лица и государственной регистрации за ним права собственности на 3/20 доли здания литера Б. Апелляционный суд пришел к выводу о ничтожности соглашения от 22.06.06, так как одна из его сторон еще не являлась участником общей собственности. Данный вывод сделан без учета положений статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. ООО "Югавторемонт" на момент рассмотрения настоящего спора уже стало участником общей долевой собственности на спорное здание, поэтому суду следовало решить вопрос о возможности применения к данным правоотношениям правил о совершении сделки под условием. Кроме того, неприменение соглашения о порядке пользования общим имуществом, которое может быть исполнено на момент рассмотрения судебного спора (сособственники и их доли не изменились по сравнению с условиями названного соглашения от 22.06.06) не способствовало бы реализации согласованного волеизъявления, выраженного всеми участниками общей собственности.

В то же время следовало дать оценку условию соглашения от 22.06.06, предусматривающему, что стороны имеют право совершать с находящимся в их пользовании имуществом все сделки, не противоречащие законодательству, и распоряжаться им без согласования с другими сторонами. Необходимо было определить, имели ли стороны в виду возможность возмездного отчуждения своих долей и отдельных частей здания без учета права преимущественной покупки других участников общей собственности (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации); соответствует ли названное условие статье 246 Кодекса, предусматривающей возможность распоряжения общим долевым имуществом лишь по соглашению всех участников; применимы ли к названному соглашению положения статьи 180 Кодекса о последствиях недействительности части сделки.

Вопреки собственному выводу о том, что при изменении фактических обстоятельств, влияющих на отношения совладельцев, они вправе изменять ранее установленный порядок пользования общим имуществом, апелляционный суд признал подлежащим принудительному исполнению двустороннее соглашение от 29.04.05 без учета изменившихся обстоятельств: изменения состава совладельцев, изменения принадлежащих им долей и смены единственного акционера ОАО "Югавторемонт", заключавшего названное соглашение с полностью подконтрольным ему обществом. Суд первой инстанции, признавая оба соглашения (от 29.04.05 и 22.06.06) ничтожными, указал на них как на основания заявленного иска. Однако ни в первоначальном исковом заявлении, ни в заявлении об уточнении предмета иска (т. 1, л. д. 158) истец не называл соглашение от 29.04.05 основанием заявленных требований и настаивал на освобождении спорных помещений только в связи с заключением тройственного соглашения от 22.06.06. Изменение оснований по инициативе суда противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является процессуальным нарушением, которое привело или могло привести к принятию неправильного решения.

В мотивировочной части апелляционного постановления требование об обеспечении ООО "Ритм" доступа в спорные помещения оценено как неконкретизированное, не позволяющее установить, какие именно действия должен совершить ответчик, и не подлежащее удовлетворению, однако в резолютивной части постановления данное требование удовлетворено. Противоречие между различными частями судебного акта, порождающее его неопределенность, также является основанием для отмены апелляционного постановления.

Апелляционный суд, определяя предмет спора, правильно исходил из того, что правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, неприменимы к отношениям между участниками общей долевой собственности.

По смыслу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации установление порядка пользования общим имуществом не относится к сделкам, влекущим переход права собственности на имущество и государственную регистрацию такого перехода (если имущество относится к недвижимости). Порядок пользования устанавливается участниками общей собственности временно, доли в праве общей собственности не изменяются, а в случае выдела в натуре по требованию кого-либо из участников выделяемая часть имущества должна соответствовать доле выделяющегося участника, независимо от порядка пользования, установленного с отступлением от зарегистрированных долей (статья 252 Кодекса). Вывод суда первой инстанции о недействительности соглашений об определении порядка пользования общим имуществом в связи с отсутствием государственной регистрации изменившихся, по мнению суда, долей совладельцев сделан без учета названных норм. Несоответствие выводов суда первой инстанции нормам материального права влечет отмену решения от 09.11.07.

Для разрешения спора необходимы исследование и оценка фактических обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции, в связи с этим дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит выяснить, могло ли соглашение от 22.06.06 заключаться без условия о праве каждого совладельца распоряжаться отдельными частями общего имущества без согласия других совладельцев; в каких помещениях расположено оборудование, обеспечивающее здание энергоресурсами; предложить истцу определить процессуальное положение ООО "Югавторемонт", привлеченного к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований. При этом следует учесть, что в соответствии со статьями 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации как распоряжение, так владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех совладельцев, а в случае разрешения соответствующего спора судом всем совладельцам должны быть обеспечены равные процессуальные права, что невозможно, если один из совладельцев не является стороной в споре.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.08 по делу N А63-450/2005-С1, а также решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.07 по данному делу отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.