Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2008 г. N Ф08-1733/2008 "Условие договора, предусматривающее досрочное освобождение арендованных участков при реконструкции территории, не противоречит действующему законодательству" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2008 г. N Ф08-4785/2008, от 27 ноября 2008 г. N Ф08-6767/2008

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском об обязании ООО "Уникум" (далее - общество) своим силами и за свой счет освободить земельный участок площадью 398 кв. м (кадастровый номер 23:43:0201041:0093) и земельный участок площадью 14 кв. м (кадастровый номер 23:43:0201041:0094), расположенные по адресу: г. Краснодар ул. Шоссе Нефтяников/Офицерская, 15/1//39/2, путем демонтажа торгового комплекса, указав, что если ответчик исполнит решение суда добровольно, администрация вправе осуществить освобождение земельных участков своими силами последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Решением от 19.11.2007 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что администрация не доказала проведение мероприятий по реконструкции территории, в которую входят спорные земельные участки.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.01.2008 решение от 19.11.2007 отменено на основании пункта 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

Общество предъявило встречный иск о признании недействительными пунктов 9.2 договоров аренды земельных участков от 10.10.2005 N 4300013977 и 4300013978.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.02.2008 решение от 19.11.2007 отменено, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Суд исходил из того, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают факт начала реконструкции территории, на которой расположены спорные земельные участки. Пункты 9.2 договоров, предусматривающие освобождение арендованных участков при реконструкции территории, не противоречит действующему законодательству и соответствует принципу свободы договора.

В кассационных жалобах общество и индивидуальный предприниматель Николаев Д.Л. (жалоба подана в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - предприниматель) просят отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. По мнению заявителей, постановление нарушает права и интересы лица, не привлеченного к участию в деле - предпринимателя, с которым общество заключило соглашение от 20.11.2007 об уступке права аренды земельного участка площадью 14 кв. м. Суд не принял во внимание ответ Департамента архитектуры и градостроительства о том, что сведения о реконструкции на пересечении ул. Дзержинского и Офицерской отсутствуют. Администрация не привела достаточных доказательств начала работ по реконструкции, не предоставила проект реконструкции, акт об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, ордер на проведение подготовительных работ. В распоряжении N 1972-р не указана дата начала реконструкции. Администрация не требует расторжения договоров, поэтому общество полагает, что оно обязано вносить арендную плату и после освобождения участков. При заключении договоров аренды общество исходило из того, что спорные земельные участки не попадают в зону реконструкции. Администрация нарушила процедуры резервирования земельных участков и изъятия их для муниципальных нужд. Пункты 9.2 договоров аренды противоречат статьям 57, 62 и 63 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отзыв на жалобы не представлен.

В судебном заседании представители общества и предпринимателя повторили доводы, изложенные в жалобах, представитель администрации просил постановление апелляционного суда оставить без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 16.04.2008 до 10.00 18.04.2008.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон и предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар от 20.09.2005 N 2332-р администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры от 10.10.2005 N 430003977 и 430003978 аренды земельных участков площадью 398 кв. м (кадастровый номер 23:43:0201041:0093) и 14 кв. м (кадастровый номер 23:43:0201041:0094), расположенных по ул. Шоссе Нефтяников/Офицерской, 15/1//39/2 в г. Краснодаре, для размещения торгового комплекса сроком на 5 лет.

В пункте 9.2 договоров стороны установили, что в случае реконструкции территории, начало которой возможно до окончания срока аренды земельного участка, по первому требованию администрации, в десятидневный срок своими силами и за свой счет общество обязано демонтировать размещенный на арендованном участке торговый комплекс, участок привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению, без возмещения затрат по освоению участка.

В письме от 26.06.2007 N 7011/01 администрация уведомила общество о необходимости освободить арендованные земельные участки в связи с началом реконструкции. В письме от 10.07.2007 общество сообщило администрации о согласии разобрать рынок "Уникум" в срок до 20.07.2007 в связи с реконструкцией ул. Офицерской и об отсутствии взаимных требований.

Общество не освободило земельные участки, что явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Апелляционный пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признании недействительными пунктов 9.2 договоров, поскольку содержащиеся в них условия соответствуют принципу свободы договора, арендодатель и арендатор добровольно подписали договор без возражений. Ссылка общества на то, что эти условия противоречат статьям 57, 62 и 63 Земельного кодекса Российской Федерации отклоняется. Названные нормы регулируют правоотношения, связанные с возмещением убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Общество не относится к указанным лицам, поскольку земельные участки предоставлены ему в аренду временно, с условием демонтажа торгового комплекса в случае начала реконструкции.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в договорах предусмотрено право администрации в связи с реконструкцией требовать освобождения земельного участка до истечения срока аренды.

Доводу общества об отсутствии доказательств начала реконструкции дана оценка апелляционным судом, который установил, что земельные участки входят в состав территории, реконструкция которой предусмотрена распоряжением главы муниципального образования г. Краснодар от 04.09.07 N 1972-р "О реконструкции улицы Офицерской, от улицы имени Дзержинского до улицы Шоссе Нефтяников в Западном внутригородском округе города Краснодара". Постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 01.08.07 N 768 "О подготовке документации по планировке района в границах улиц Шоссе Нефтяников, Дальней, им. Дзержинского, Офицерской в Западном внутригородском округе города Краснодара" ЗАО "Завод железобетонных изделий N 2" разрешено готовить документацию по планировке жилого района в границах указанных улиц. Департаменту экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации г. Краснодара и Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара предписано осуществлять техническое сопровождение разработки документации. Из топографического плана следует, что в результате реконструкции (расширения проезжей части ул. Офицерской) спорные земельные участки оказываются расположенными за пределами красных линий.

Принимая во внимание согласие общества освободить занимаемые участки, обязательства сторон по договорам аренды в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 9.2 договоров прекращены по истечении 10 дней с даты получения обществом письма администрации об освобождении земельных участков - с 11.07.2007.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации общество обязано вернуть администрации земельные участки в том виде, в котором оно их получило на момент заключения договоров аренды. Учитывая, что арендатор эту обязанность не выполнил, апелляционный суд правомерно удовлетворил требование администрации об освобождении обществом участков.

В силу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Предприниматель, не являясь лицом, участвующим в деле, в кассационной жалобе ссылается на то, что постановление принято о его права и обязанностях, поскольку на основании соглашения от 20.11.2007 общество уступило ему права и обязанности по договору аренды от 10.10.2005 N 4300013978, заключенному в отношении земельного участка площадью 14 кв. м. Указанный довод отклоняется, поскольку обязательства сторон по указанному договору прекратились до заключения согласшения от 20.11.2008, следовательно, общество не могло передать права и обязанности по прекращенному договору аренды.

Отсутствие у заявителя права на обжалование судебных актов установлено в ходе рассмотрения дела, поэтому производство по кассационной жалобе следует прекратить по правилам пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 42, 150, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2008 по делу N А32-14758/2007-53/329 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Уникум" - без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Николаева Д.Л. прекратить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.