Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 мая 2008 г. N Ф08-2411/2008 "Завод не предоставил обществу необходимые для государственной регистрации документы и, напротив, направил в регистрационную службу заявление о прекращении государственной регистрации права. Таким образом, обстоятельства, на которые завод ссылается в качестве оснований иска, не являются существенными нарушениями условий договора купли-продажи, влекущими возможность его расторжения и вызваны, прежде всего действиями самого завода" (извлечение)

ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад"" (далее - завод) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Югкомплектавтоматика" (далее - общество) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2007 N 12/03.

Решением от 19.12.2007 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что пункт 5.1.2 договора, предусматривающий обязанность продавца осуществить действия, направленные на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, противоречит пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество не исполнило обязанность по регистрации перехода права собственности и не оплатило стоимость спорного объекта недвижимости, что является существенным нарушением договора.

Постановлением апелляционного суда от 17.03.2008 решение отменено, в иске отказано. Апелляционный суд исходил из того, что предусмотренные договором купли-продажи обязанности не выполнены обеими сторонами, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Продавец не предоставил в регистрирующий орган правоустанавливающие документы, подтверждающие его титул на земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости. Закон и договор от 12.03.2007 N 12/03 не предусматривают в качестве основания для его расторжения неоплату стоимости объекта недвижимости, и такое нарушение условий названного договора не является существенным.

В кассационной жалобе завод просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. Заявитель указывает, что отсутствие в договоре вида права, на котором земельный участок переходит к покупателю, не является обстоятельством, послужившим причиной для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку ни закон, ни договор не предусматривают обязанности завода оформить права на земельный участок, занятый указанным объектом. Апелляционный суд не дал надлежащей оценки противоречащим друг другу условиям о порядке оплаты недвижимости и регистрации перехода права собственности на нее, а также условию, предусматривающему право продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке, не применив нормы закона о недействительности договора в связи с несогласованием его существенных условий. Ответчик не исполнил обязанности по государственной регистрации перехода права и оплате стоимости спорного объекта недвижимости, что является существенным нарушением условий договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, завод (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 12.03.2007 N 12/03, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить стоимость здания надстройки над ГО литер Д общей площадью 1038,7 кв. м, расположенного по адресу г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Московская, 81.

В соответствии с пунктом 2.1 договора объект недвижимости расположен на находящемся в федеральной собственности земельном участке, который предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования продавцу. Покупатель в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка площадью 1,2 тыс. кв. м на тех же условиях, что и продавец.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость недвижимого имущества составила 10 150 000 рублей. Денежные средства в сумме 6 млн. рублей перечисляются на расчетный счет продавца не позднее 5 дней, а 4 150 000 рублей - не позднее 30 дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество. Вместе с тем, пунктом 4.3 договора предусмотрено, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество производится после оплаты части его стоимости, указанной в пункте 3.1, и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Обязанность зарегистрировать право собственности на указанный объект возложена на покупателя (пункт 5.2.3).

12 марта 2007 года завод передал обществу по акту приема-передачи спорный объект недвижимости.

31 марта 2007 года стороны обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

23 апреля 2007 года завод направил в регистрационную службу письмо исх. N 120/5-568, в котором просил прекратить государственную регистрацию права собственности, ссылаясь на то обстоятельство, что, по мнению нового руководства завода, продажа данного объекта является нецелесообразной и не отвечает экономическим интересам продавца.

24 апреля 2007 года регистрационная служба приостановила государственную регистрацию, указав на необходимость представить для ее возобновления документы, подтверждающие одобрение сделки заводом или справку о балансовой стоимости имущества относительно активов продавца на последнюю отчетную дату; решение общества об избрании Кузнецова Н.Е. генеральным директором; пункт 2.1 договора купли-продажи от 12.03.2007 N 12/03 привести в соответствие в действующим законодательством.

30 мая 2007 года регистрационная служба приняла решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для ее приостановления.

Ссылаясь на то, что общество не выполнило обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и оплате его стоимости, завод обратился с иском в арбитражный суд.

Как следует из договора купли-продажи, предусмотренные им условия об оплате недвижимого имущество противоречат друг другу: пункт 3.1 устанавливает обязанность покупателя перечислить на расчетный счет продавца денежные средства в сумме 6 млн рублей не позднее 5 дней, а 4 150 000 рублей - не позднее 30 дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество; в пункте 4.3 договора указано, что государственная регистрация производится после оплаты части стоимости недвижимости, указанной в пункте 3.1, и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Между тем переписка сторон свидетельствует об их намерении исполнять договор с условием об оплате, предусмотренным пунктом 3.1 (т. 1, л. д. 10 - 12). Таким образом, обязанность оплатить стоимость недвижимости должна исполняться покупателем в установленном названным пунктом порядке (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 450 (пункты 1, 2) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как установлено судами, регистрационная служба приняла решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с непредставлением документов, подтверждающих одобрение сделки заводом, или справки о балансовой стоимости имущества относительно активов продавца на последнюю отчетную дату, решения общества об избрании Кузнецова Н.Е. генеральным директором, а также на том основании, что договор купли-продажи не предусматривает вид права, на котором земельный участок переходит к покупателю.

Между тем завод не предоставил обществу необходимые для государственной регистрации документы и, напротив, направил в регистрационную службу заявление о прекращении государственной регистрации права.

Таким образом, обстоятельства, на которые завод ссылается в качестве оснований иска, не являются существенными нарушениями условий договора купли-продажи от 12.03.2007 N 12/03, влекущими возможность его расторжения и вызваны, прежде всего действиями самого завода.

Ссылка завода на предусмотренное пунктом 5.1.5 договора право продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае отказа или задержки в оплате денежных средств в сумме 4 150 000 рублей несостоятельна по изложенным основаниям.

Довод заявителя о том, что суд не применил нормы закона о недействительности договора в связи с несогласованием его существенных условий, надлежит отклонить как не основанный на законе и материалах дела.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 по делу N А32-18796/2007-53/345 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Краснодарский приборный завод "Каскад"" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.