Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2008 г. N 15АП-230/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-18796/2007-53/345

17 марта 2008 г.

15АП-230/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Галова В.В., Захаровой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от истца: Мухамедин Т.М., представитель по доверенности от 04.02.2008г.

от ответчика: Федорова Т.М., представитель, доверенность от 12.03.2008г., Фирсунов В.Е., представитель, доверенность от 20.02.2008г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Югкомплектавтоматика"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2007г. по делу N А32-18796/2007-53/345

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.

по иску Открытого акционерного общества "Краснодарский приборный завод "Каскад"

к ответчику Закрытому акционерному обществу "Югкомплектавтоматика"

о расторжении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад" (далее - продавец) обратился в арбитражный суд Ростовской области с иском к ЗАО "Югкомплектавтоматика" (далее - покупатель) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N 12/03 от 12.03.07, заключённого между заводом и обществом в связи с нарушением существенных условий договора.

Иск мотивирован неисполнением ЗАО "Югкомплектавтоматика" условий договора, установленных в его пунктах 5.2, 3.1 и 6.1.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2007г. договор купли-продажи недвижимого имущества N 12/03 от 12.03.2007г., заключенный между ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад" и ЗАО "Югкомплектавтоматика" расторгнут.

Решение мотивировано тем, что со стороны покупателя - ЗАО "Югкомплектавтоматика" имеют место нарушения существенных условий договора. Так, по условиям договора, денежные средства за имущество перечисляются покупателем на расчетный счет продавца после государственной регистрации спорного договора, при этом обязанность зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество возложены на покупателя. Покупатель не осуществил государственную регистрацию перехода права собственности. Требования покупателя о переоформлении земельного участка противоречат пункту 3 статьи 552 ГК РФ. Поскольку обществом не исполнена обязанность по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в силу пункта 3 статьи 157 ГК РФ, общество обязано было оплатить приобретенное по сделке недвижимое имущество.

Не согласившись с принятым судебным актом, покупатель - ЗАО "Югкомплектавтоматика" обратилось с апелляционной жалобой, мотивируя тем, что в заключенном с заводом договоре отсутствовал вид права на земельный участок, на котором находилось недвижимое имущество; истцом не представлено для регистрации одобрение сделки общим собранием акционеров; не представлены документы, подтверждающие избрание директора. Заявитель жалобы считает, что отказ в регистрации перехода права собственности получен по вине обеих сторон. Передав объект по акту приема - передачи, завод фактически не допускал общество на свою территорию, что лишало его возможности выполнить мероприятия касающиеся земельного участка. При принятии решения суд руководствовался статьей 450 пунктом 2 ГК РФ, однако судом не учтены требования пункта 2 статьи 451 ГК РФ. Суд не учел, что пункт 5.1.5 договора предусматривает исключительное право продавца требовать расторжения договора с покупателем только в случае отказа или задержки оплаты оставшихся денежных средств по сделке. В судебном заседании представители общества доводы апелляционной жалобы поддержали.

ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад" апелляционную жалобу считает необоснованной, полагает, что выводы суда соответствуют действительным обстоятельствам дела и подтверждены представленными доказательствами.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад"(продавец) и ЗАО "Югкомплектавтоматика" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 12.03.2007г., по условиям которого продавец обязан был передать покупателю здание надстройки над ГО литер Д, общей площадью 1038,7кв.м., расположенное по адресу: г.Краснодар, Прикубанский округ, ул.Московская, 81, а покупатель оплатить продавцу стоимость объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Продавец передал покупателю недвижимое имущество по акту приема передачи от 12.05.2007 года (лист дела 6).

В соответствии с требованиями пункта 1статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

31.03.2007 года стороны обратились с регистрационную службу с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом спорного договора (лист дела 27).

23.04.2007 года продавец направил в Управление ФРС по Краснодарскому краю и покупателю письмо о прекращении государственной регистрации (лист дела 78), поскольку новое руководство завода считало продажу недвижимого имущества не отвечающей экономическим интересам завода.

Управление ФРС по Краснодарскому краю уведомлением от 24.04.2007г. (лист дела 18) приостановило регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, потребовало от продавца представить доказательства одобрения сделки ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад",либо представить справку о балансовой стоимости имущества относительно активов общества на последнюю отчетную дату.

От покупателя - ЗАО "Югкомплектавтоматика" представить решение об избрании Кузнецова Н.Е. генеральным директором.

Регистрационная служба также указала на необходимость привести пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 12/03 от 12.03.2007г. в соответствие с действующим законодательством, так как в договоре не указан вид права, на котором переходит земельный участок покупателю.

Из представленной сторонами переписки следует, что продавец - ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад" сообщил покупателю письмом от 11.07.2007г. о том, что регистрация перехода прав возможна только после оформления земельного участка в собственность завода, оформление земельного участка находится в стадии создания межевого дела (лист дела10). В дальнейшем продавец стал настаивать на расторжении договора по тем основаниям, что покупатель не исполняет обязанность по регистрации перехода прав на недвижимое имущество и не исполняет обязанность, указанную в пункте 3.1 по оплате стоимости недвижимого имущества, уведомило о расторжении договора с 10.09.2007г. (лист дела 12).

В связи с отказом покупателя расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, продавец 19.09.2007 года обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о расторжении договора купли-продажи от 12.03.2007 года, указав на нарушение покупателем - ЗАО "Югкомплектавтоматика" пунктов 5.2, 3.1 и 6.1 договора купли-продажи, являющихся, по мнению продавца, существенным нарушением условий договора.

Суд первой инстанции, сославшись на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг, заключенный между сторонами договор купли-продажи от 12.03.2007 года.

С выводами Арбитражного суда Краснодарского края, суд апелляционной инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 12\03 от 12.03.3007 года стоимость имущества составляет 10150000 руб. Денежные средства в размере 6000000 руб. перечисляются на расчетный счет продавца не позднее 5 дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество. Оставшуюся часть денежных средств, в размере 4150000 руб. покупатель перечисляет на расчетный счет продавца не позднее 30 дней с момента соответствующей регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество в Управлении ФРС по Краснодарскому краю в соответствии с пунктом 5.2.3 договора возложена на покупателя.

Пункты 5.1.2 ,5.2.2 договора предусматривают обязанность, как продавца, так и покупателя предоставить все необходимые документы, а также совершить иные действия для оформления государственной регистрации права.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязанностей другой стороной (статья 328 ГК РФ).

Однако, свои обязанности не исполнил не только покупатель, но и продавец, что явилось основанием для отказа в регистрации перехода прав на недвижимое имущество, о чем регистрационная служба направила сообщение от 30.05.2007г. (лист дела 19).

Не правомерна ссылка продавца на неоплату стоимости имущества, как основание расторжение договора, поскольку из анализа договора следует, что в пункте 3.1 договора предусмотрена оплата за недвижимое имущество после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В то же время пункт 4.3 договора предусматривает государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество только после оплаты части стоимости имущества, предусмотренной в пункте 3.1.

Указанные условия договора противоречат друг другу, что привело к спору между сторонами о том, чьи обязательства должны быть исполнены в первую очередь. Покупатель ссылается на невозможность регистрации перехода прав на недвижимое имущество по причине не представления продавцом документов, в том числе и документов касающихся земельного участка, что лишало покупателя возможности произвести регистрацию.

Из пункта 5.1.5 договора следует, что расторгнуть спорный договор продавец вправе только при отказе или задержке покупателем оплаты оставшихся денежных средств в сумме 4150000 руб. на условиях пункта 3.1 договора.

По смыслу пункта 3 статьи 486 ГК РФ продавец недвижимого имущества в целях защиты своего прав и законных интересов вправе требовать его оплаты. В данном случае ни условиями договора, ни законодательством не предусмотрено расторжение спорного договора в связи с неоплатой покупателем объекта недвижимости.

Такое нарушение условий договора не является существенным.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли- продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Продавец не представил доказательств в регистрационную службу, подтверждающих на каком праве в его пользовании находится земельным участок. Ссылка продавца на представление для регистрации документов, подтверждающих право бессрочного пользования земельным участком 135121 кв.м. по адресу: Краснодар, ул.Московская, 81 (лист дела 35) судом не принимается, так как согласно свидетельства о государственной регистрации права N 381048 (лист дела 31) указанный земельный участок площадью 135121 кв.м. является федеральной собственностью. На необходимость оформления прав на земельный участок продавец сам указывал в своем письме от 11.07.2007 года (лист дела 20).

Таким образом, приведенные продавцом - ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад) основания расторжения заключенного с покупателем ЗАО "Югкомплектавтоматика" договора купли-продажи N 12\03 от 12.03.2007г., не являются существенными, и не могут быть положены в основу расторжения указанного договора.

Учитывая изложение, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2007. подлежит отмене. В удовлетворении требований ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад" надлежит отказать.

При подаче апелляционной жалобы ЗАО "Югкомплектавтоматика" оплатило государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 1000руб., что подтверждается платежным поручением N 7 от 10.01.2008г. Судебные расходы распределить в соответствии со статьей 110 АПК РФ, взыскать с истца ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад" в пользу ЗАО "Югкомплектавтоматика" 1000руб.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2007г. отменить.

В иске ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад" о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 12\03, от 12.03.2007г., заключенного с ЗАО "Югкомплектавтоматика" отказать.

Взыскать ОАО "Краснодарский приборный завод "Каскад" в пользу ЗАО "Югкомплектавтоматика 1000руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов Л.А. Захарова