Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июня 2008 г. N Ф08-3081/2008 "При переходе возникших ранее прав на недвижимость другому лицу регистрация прав предыдущего правообладателя необходима в силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона основанием регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт его создания" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 июля 2008 г. N Ф08-4280/2008

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация г. Анапы) обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Ставрополье"" (далее - полиграфическая фирма, общество) о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности на летние домики: литеры А, а1 площадью 43,1 кв. м с условным номером 23-23-26/032/2005-836; литеры Г, г1 площадью 47,6 кв.м с условным номером 23-23-26/032/2005-841; литеры Б, б1 площадью 46,6 кв. м с условным номером 23-23-26/032/2005-840; литеры Х, х площадью 45,3 кв. м с условным номером 23-23-26/032/2005-839; литеры У, у площадью 45,8 кв. м с условным номером 23-23-26/032/2005-838; литеры Я, я площадью 47,6 кв. м с условным номером 23-23-26/032/2005-837, расположенные по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, база отдыха "Ставрополье".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением от 17.12.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.03.2008, в иске отказано. Суды указали, что спорные объекты передавались в собственность полиграфической фирмы государством в составе другого федерального имущества при приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Издательско-полиграфическая фирма "Ставрополье"". Администрация г. Анапы не доказала, что основания регистрации за ответчиком права собственности противоречат закону, а сама регистрация нарушает законные права и интересы истца.

В кассационной жалобе администрация г. Анапы просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. По мнению заявителя, спорные объекты являются самовольными строениями, так как земельный участок для их строительства ответчику не предоставлялся, документация, разрешающая строительство, ответчиком не оформлялась. Суды не исследовали вопрос о том, были ли зарегистрированы спорные объекты на праве собственности за государством и, соответственно, имело ли право территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации распоряжаться этими строениями путем передачи их ответчику в порядке приватизации. Администрация г. Анапы полагает, что отсутствие у государства регистрации прав на летние домики как на недвижимость, подтверждает, что эти домики относятся к движимым объектам, а внесение их в реестр недвижимости нарушает публичные интересы муниципального образования, лишенного возможности рассматривать земельный участок под домиками как свободный от чьих-либо прав.

В судебном заседании представитель администрации г. Анапы поддержал изложенные в жалобе доводы, представитель полиграфической фирмы просил оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из выданных полиграфической фирме свидетельств от 25.08.2005, подтверждающих ее право собственности на спорные домики, основанием для государственной регистрации права собственности послужило распоряжение Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ставропольскому краю от 31.12.2004 N 643 (т. 1, л. д. 71).

Названным распоряжением территориальное управление Минимущества в качестве органа, уполномоченного осуществлять приватизацию федеральных предприятий, расположенных на территории Ставропольского края, установило условия приватизации федерального государственного предприятия "Издательско-полиграфическая фирма "Ставрополье"" и утвердило состав подлежащего приватизации имущественного комплекса. Распоряжением N 643 органам управления созданного открытого акционерного общества предписывалось осуществить выпуск акций и их размещение единственному учредителю - Российской Федерации. В настоящее время управление обществом от имени единственного учредителя - Российской Федерации осуществляет непосредственно Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, что следует из его распоряжения от 26 июня 2007 года N 2135-р (т. 1, л. д. 49).

Основанием государственной регистрации оспариваемого права являлся также передаточный акт от 21.01.2005, утвержденный территориальным управлением Минимущества. В соответствии с передаточным актом акционерному обществу передавались, в частности, здания стоимостью 11367 тыс. рублей. Согласно приложению N 1 к распоряжению N 643 в сумму 11367 тыс. рублей, являющуюся стоимостью приватизируемых зданий, вошли домики на базе отдыха "ООО "Ставрополье"" литеры А1, Б1, Г1, Я, Х, У.

5 августа 2005 г., т. е. перед регистрацией за полиграфической фирмой права собственности, территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом направило регистрирующему органу выписку из реестра федерального имущества, согласно которой указанные летние домики значились в реестре федерального имущества в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации_" и постановлением Правительства Российской Федерации от 03.07.1998 N 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества" (т. 1, л. д. 111).

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций ограничились только общим указанием на то, что регистрация проведена в соответствии со статьями 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) на основании распоряжения от 31.12.2004 N 643. При этом суды не установили, когда возведены спорные объекты, соблюдались ли требования действовавшего на момент их возведения законодательства о порядке создания объектов недвижимости (если они относятся к недвижимости).

Между тем согласно статье 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация производится только в отношении недвижимых объектов и заключается, в частности, в их внесении в реестр недвижимого имущества. Таким образом, необходимой предпосылкой для регистрации права является наличие у объекта, право на который подлежит регистрации, признаков недвижимости, предусмотренных действующим законодательством. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований и (или) правовых предпосылок для регистрации права, предусмотренных действующим законодательством.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о создании спорного объекта как капитального сооружения (недвижимости) в установленном законом порядке. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что земельный участок, на котором расположено спорное имущество, предоставлялся ему (его правопредшественнику - государственному предприятию) для возведения объекта недвижимости; выдавалось разрешение на строительство. Для эксплуатации базы отдыха (спорных летних домиков) земельный участок также не предоставлялся.

В соответствии со статьей 17 Закона о государственной регистрации прав основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости. При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства относятся акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, удостоверяющий возможность безопасной эксплуатации капитального строения. Без этих документов переоборудование временного строения с приданием ему физических характеристик недвижимого имущества не влечет последствий в виде возникновения права собственности на недвижимую вещь. В этом случае отсутствует указанное в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательное условие для возникновения права собственности - создание новой вещи в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Распоряжение от 31.12.2004, акт приема-передачи и выписка из реестра федеральной собственности сами по себе не влекут последствий в виде возникновения у объекта правового статуса недвижимости. Названные акты не являются допустимыми доказательствами в подтверждение тех обстоятельств, что, во-первых, летние домики на момент включения их в реестр федеральной собственности и передачи ответчику в порядке приватизации являлись недвижимым имуществом, во-вторых, что как объекты недвижимости они созданы в установленном законом порядке, поэтому ссылка на них необоснованна.

Администрация г. Анапы в обоснование иска ссылалась на отсутствие документов, подтверждающих законность создания спорных объектов, и на то, что перед регистрацией права собственности за ответчиком не зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Эти доводы приведены в описательной части судебных актов, однако в нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не указали мотивы, по которым приведенные обоснования отвергнуты; доказательства возникновения права федеральной собственности на спорное имущество не представлены.

Согласно статье 4 Закона о государственной регистрации прав обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Закона. Однако при переходе возникших ранее прав на недвижимость другому лицу регистрация прав предыдущего правообладателя необходима в силу пункта 2 статьи 6 Закона. В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона основанием регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт его создания. Для Российской Федерации исключения из названных правил не предусмотрены, а из пункта 3 статьи 16 Закона, указывающего на регистрацию прав Российской Федерации без взимания государственной пошлины, косвенно следует, что данные правила и в этом случае обязательны.

Без проверки наличия документов об отводе земельного участка под капитальную застройку и о разрешении на строительство, актов приемки законченного строительством объекта, удостоверяющих возможность безопасной эксплуатации капитального строения, либо иных документов, требовавшихся в соответствии с законодательством, действовавшим на момент возведения спорных домиков, невозможно решить вопрос о том, обоснованно ли утверждение истца о самовольном характере этих строений. Регистрирующий орган, осуществлявший государственную регистрацию в 2005 году на основании распоряжения государственного органа, изданного в 2004 году, также обязан был проверить названные обстоятельства.

Администрация является органом, осуществляющим контроль за градостроительной деятельностью (статья 4 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статья 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Регистрация права собственности на спорный объект в реестре недвижимости создает для администрации необходимость учитывать интересы зарегистрированного правообладателя при различных формах пользования и распоряжения земельным участком. Данное обстоятельство, независимо от принадлежности земель города-курорта Анапы к федеральной собственности, позволяет соответствующему муниципальному образованию в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд за восстановлением положения, существовавшего до нарушения права.

В связи с тем, что судебные инстанции не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении спора следует обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле Российской Федерации в лице соответствующего органа.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2008 по делу N А32-17474/2007-22/296 отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.