Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 августа 2008 г. N Ф08-4474/2008 "Спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса РФ, статьи 34 Земельного кодекса РФ, а также статей 9, 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Следовательно, вывод судов о том, что договор аренды недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, является правильным" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июня 2010 г. по делу N А22-199/2010, от 4 июня 2010 г. по делу N А20-804/2009, от 3 марта 2011 г. по делу N А20-2558/2010

Министерство по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу "Крестьянско-фермерское хозяйство "Акъ-Къая"" (далее - кооператив) и администрации Чегемского района (далее - администрация) о признании недействительным договора от 07.06.2004 N 20 аренды земельного участка площадью 50 га, расположенного в урочище "Башты-Кыр-Хора" Чегемского района Кабардино-Балкарской Республики и выселении кооператива с земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике, управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кабардино-Балкарской Республике, ГУ Кабардино-Балкарской Республики "Черек", индивидуальный предприниматель Кабардуков Кемал Мурадинович и ФГУ "Земельная кадастровая палата по Кабардино-Балкарской Республике".

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.03.2008, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008, иск удовлетворен.

Судебные инстанции установили, что договор аренды земельного участка от 07.06.2004 N 20 между администрацией и кооперативом зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Кабардино-Балкарской Республике 20.07.2007. Поэтому он считается заключенным с указанной даты. Поскольку на момент заключения договора существовало зарегистрированное право собственности Кабардино-Балкарской Республики на спорный земельный участок, а администрация не обладала полномочиями по его распоряжению, договор аренды от 07.06.2004 N 20 недействителен (ничтожен) на основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, земельный участок предоставлен администрацией в аренду кооперативу с нарушением требований статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статей 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Довод ответчиков о пропуске министерством срока исковой давности по заявленным требованиям отклонен судами в связи с необоснованностью (т. 4, л. д. 64, 128).

Кооператив обжаловал судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение и апелляционное постановление, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Ответчик полагает, что оспариваемый истцом договор заключен 07.06.2004 и исполнен сторонами. На момент заключения договора аренды администрация обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком. Наличие арендных отношений подтверждается возведением кооперативом в 2004 - 2006 годах на арендованном земельном участке дома животноводов с хозяйственными постройками и дорогой. Судебные инстанции неправомерно не применили к заявленным требованиям пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий трехлетний срок исковой давности для применения последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, апелляционный суд допустил нарушение норм процессуального права, не указав в постановлении о явке представителя кооператива, прибывшего в судебное заседание апелляционной инстанции.

Министерство в отзыве на жалобу указало на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность судебных актов.

Иные участвующие в деле лица отзывов на жалобу не направили.

В судебном заседании представители кооператива и администрации поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить принятые по делу акты и отказать министерству в удовлетворении иска.

Представитель истца и индивидуальный предприниматель Кабардуков Кемал Мурадинович возражали против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют закону и основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, распоряжением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2003 N 133-PП в целях эффективного использования потенциала горных пастбищ создано государственное предприятие "Черек" (далее - ГП "Черек") по обслуживанию инфраструктуры горных пастбищ. Согласно уставу предприятия имущество последнего находится в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики, принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения, земельный участок - на праве постоянного (бессрочного) пользования.

8 августа 2003 года ГП "Черек" и Черкесов Г.М. подписали договор N 1 аренды 50 га пастбищ сроком на 5 лет. Договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, что свидетельствует о его незаключенности (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением администрации Чегемского района от 22.09.2003 N 158 из земель, находящихся в ведении ГП "Черек", изъято 50 га пастбищ в урочище "Башты-Кыр-Хора" для предоставления в аренду на 7 лет КФХ "Акъ-Къая".

Во исполнение указанного ненормативного акта администрация и кооператив подписали договор от 07.06.2004 N 20 аренды земельного участка площадью 50 га, расположенного в урочище "Башты-Кыр-Хора" (кадастровый номер земельного участка 07:08:260000:0002) на срок с 01.06.2004 по 01.06.2011.

Распоряжением предприятия от 22.10.2004 N 1 индивидуальному предпринимателю Кабардукову К.М. предоставлено в аренду 665 га пастбищ в урочище "Хара" в верховьях Белой речки. В тот же день ГП "Черек" и предприниматель Кабардуков К.М. заключили договор N 001 на аренду 665 га пастбищ на срок с 22.10.2004 по 15.12.2005. Указанный договор является незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Распоряжением Департамента по землепользованию при Правительстве Кабардино-Балкарской Республики от 10.10.2005. N 23 кооперативу предоставлены в аренду на 15 лет земельные участки из земель, находящихся в бессрочном пользовании ГП "Черек", в том числе 50 га пастбищ в урочище "Хара". В тот же день департамент и кооператив заключили договор аренды земельного участка на срок до 10.10.2020. Названный договор также не зарегистрирован в установленном порядке, что свидетельствует о его незаключенности (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В 2006 году произведено межевание земельных участков ГП "Черек", изготовлены и утверждены межевые (землеустроительные) дела, участки поставлены на государственный кадастровый учет. Обременение участков правом аренды не зафиксировано.

14 - 22 марта 2007 года произведена государственная регистрация права собственности Кабардино-Балкарской Республики на все земли сельскохозяйственного назначения в Чегемском районе, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования за ГП "Черек" (свидетельства серии 07 АД N 054875 - 054884, 054890, 054968, 05496,. 054970, 054972 - 054977). Во всех свидетельствах отсутствует указание на наличие ограничений (обременений) прав собственника земельных участков.

29 июня 2007 года в газете "Кабардино-Балкарская правда" опубликовано сообщение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 50 га из земель пастбищ, расположенных в Чегемском районе, и находящихся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики.

На основании заявления кооператива от 20.07.2007 произведена государственная регистрация договора аренды N 20.

31 июля 2007 года Фонд государственного имущества Кабардино-Балкарской Республики провел открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 50 га из земель пастбищ, расположенных в Чегемском районе и находящихся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики. Победителем аукциона признан предприниматель Кабардуков К.М., с которым Министерство заключило договор аренды от 06.08.2007 N 44 (зарегистрирован 23.10.2007, запись N 01/048/2007).

Из сообщения кооператива министерство узнало о существовании договора аренды от 07.06.2004 N 20, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Исходя из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды спорного земельного участка от 07.06.2004 N 20 зарегистрирован 20.07.2007. Поэтому вывод суда о том, что указанный договор является заключенным именно с момента его регистрации, является правильным.

В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Судом установлено, что до регистрации договора аренды от 07.06.2004 N 20 произведена государственная регистрация права собственности Кабардино-Балкарской Республики на все земли сельскохозяйственного назначения в Чегемском районе, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования за ГП "Черек" (в том числе и на спорный участок). Следовательно, администрация не является собственником земельного участка.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация (арендодатель по договору от 07.06.2004 N 20) не представила суду каких-либо доказательств, подтверждающих ее полномочия на сдачу в аренду земель сельскохозяйственного назначения, занятых отгонными пастбищами. Таким образом, оспариваемый истцом договор аренды заключен ответчиками в нарушение требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При разрешении спора судебные инстанции обоснованно учли также следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статьей 5 Закона Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 N 23-РЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации; при этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Спорный земельный участок предоставлен администрацией в аренду кооперативу с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статей 9, 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поэтому договор от 07.06.2004 N 20 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кооператива о наличии у администрации полномочий по распоряжению спорным земельным участком, в том числе путем сдачи его в аренду, на основании Указов Президента Кабардино-Балкарской Республики от 29.04.2003 N 26-УП, от 15.09.2003 N 61-УП и постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 22.12.2005 N 452-ПП, кассационной инстанцией отклоняется. Судами установлено и материалами дела подтверждено, что на момент заключения оспариваемого договора (20.07.2007) названные ненормативные акты признаны утратившими силу.

Несостоятелен и довод заявителя жалобы о необоснованном неприменении судом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса.

Оспариваемый министерством договор аренды земельного участка от 07.06.2004 N 20 заключен 20.07.2007. Следовательно, до этого момента он не мог исполняться сторонами по причине отсутствия самого договора. Таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям начал течь с 20.07.2007 и на момент подачи искового заявления (31.10.2007) не пропущен.

Ссылка в жалобе на возведение кооперативом в 2004 - 2006 годах на спорном земельном участке дома животноводов с хозяйственными постройками и дорогой несостоятельна, поскольку не основана на материалах дела.

Довод заявителя о нарушении апелляционным судом норм процессуального права (в постановлении от 21.05.2008 отсутствует указание о явке представителя кооператива, который прибыл в судебное заседание апелляционной инстанции) документально не подтвержден.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При указанных обстоятельствах требование министерства (представляющего интересы собственника земли и не являющегося стороной в оспариваемой сделке) о выселении кооператива с земельного участка соответствует статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно удовлетворено судебными инстанциями.

Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены принятых по делу актов по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в доход федерального бюджета при ее подаче (т. 4, л. д. 154).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.03.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008 по делу N А20-3400/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление обжалуемых судебных актов, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2008.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.