Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2004 г. N Ф08-725/04 "Поскольку приватизация спорного имущества осуществлена способом, не предусмотренным законом, то оспариваемый договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, а у суда отсутствовали правовые основания для отказа в иске в этой части" (извлечение)

Прокурор Краснодарского края (далее - прокурор) в интересах администрации г. Новороссийска (далее - администрация) обратился в суд с иском к Комитету по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска и индивидуальному частному предприятию Михайловой "Белая Вежа" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 06.10.98 N 492, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки, обязав ИЧП Михайловой "Белая Вежа" возвратить в муниципальную собственность проданное нежилое помещение, а администрацию уплаченные по договору денежные средства в размере 24 тыс. рублей.

Определением от 02.09.03 в связи с реорганизацией Комитета по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска в муниципальное учреждение "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (учреждение) суд уточнил наименование ответчика.

Решением от 08.12.03 в иске отказано. Судебный акт мотивирован следующим: оспариваемая сделка заключена во исполнения решения городской Думы от 19.08.98 N 173 и постановления главы администрации г. Новороссийска от 02.10.98 N 1277, которые на день рассмотрения дела не отменены; в настоящее время спорное помещение отремонтировано и представляет собой новое помещение, поэтому применение последствий недействительности сделки не может быть осуществлено.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить решение и удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя, у суда отсутствовали правовые основания для отказа в иске, так как продажа нежилого помещения произведена способом, не предусмотренным законодательством Российской Федерации о приватизации. Выводы суда о том, что спорное помещение отремонтировано и представляет собой новый объект, не подтверждены материалами дела. Кроме того, увеличение стоимости имущества в результате ремонта не может свидетельствовать о создании нового объекта.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы жалобы, а представитель учреждения пояснил, что спорный договор заключался во исполнение решений органов местного самоуправления г. Новороссийска.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей прокуратуры и учреждения, считает, что обжалованный судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска (продавец) и ИЧП Михайловой "Белая Вежа" (ныне - ООО "Белая Вежа"; покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.10.98 N 492, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя муниципальное нежилое помещение общей площадью 77,8 м2, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 62/15 (л. д. 8-11).

Цена помещения определена в размере 24 тыс. рублей (с НДС) в соответствии с экспертным заключением Новороссийской торгово-промышленной палаты. По акту приема-передачи недвижимое имущество передано покупателю (л. д. 12).

Договор купли-продажи заключен во исполнение решения городской Думы от 19.08.98 N 173 и постановления главы администрации г. Новороссийска от 02.10.98 N 1277 (л. д. 13, 14).

На момент заключения упомянутого договора спорное помещение находилось во владении и пользовании ИЧП Михайловой "Белая Вежа" на основании договора аренды от 15.04.98 N 216, заключенном с Комитетом по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска (л. д. 15-20).

Прокурор, считая, что продажа нежилого помещения произведена с нарушением законодательства о приватизации, обратился в суд с иском.

Суд, отказывая в иске, исходил из того, что спорная сделка заключена на основании решений органов местного самоуправления, которые на день рассмотрения дела не отменены.

Однако суд не учел следующее. В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации муниципального имущества.

Федеральным законом от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" определены способы приватизации, в числе которых назван и выкуп арендованного муниципального имущества (статья 16).

В соответствии со статьей 26 названного Закона такой способ приватизации распространяется на арендаторов, заключивших договор аренды с правом выкупа до вступления в силу Закона Российской Федерации от 3.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". В других случаях арендатор муниципального имущества может приобрести такое имущество в соответствии с данным Федеральным законом и программой приватизации.

В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.94, утвержденных указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 (в ред. от 02.04.97, действовавшей на момент заключения спорного договора), право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Материалы дела свидетельствуют, что спорное помещение на конкурс или аукцион не выставлялось, поэтому решение городской Думы от 19.08.98 N 173 и постановление главы администрации г. Новороссийска от 02.10.98 N 1277 не являлись достаточным основанием для заключения договора купли-продажи муниципального имущества без проведения соответствующего конкурса или аукциона.

Поскольку приватизация спорного имущества осуществлена способом, не предусмотренным законом, то в силу статьей 29 Федерального закона о приватизации и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемый истцом договор купли-продажи от 06.10.98 N 492 является недействительной (ничтожной) сделкой, а у суда отсутствовали правовые основания для отказа в иске в этой части.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что спорное помещение в связи с ремонтом в прежнем виде не сохранилось. Однако это обстоятельство материалами дела не подтверждено и судом не исследовалось.

При указанных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, спорный договор - признанию недействительным, дело в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует проверить принадлежность спорного имущества ООО "Белая Вежа", поскольку соответствующие документы в деле отсутствуют, также учесть следующее.

Основанием для отказа в иске о применении последствий недействительности договора путем возврата недвижимости в натуре может служить наличие в деле достаточных доказательств, подтверждающих, что в первоначальном виде это имущество не сохранилось, а покупателем в результате капитальной перестройки фактически создан новый объект недвижимости. При этом существенное увеличение стоимости недвижимого имущества в результате ремонта (производства улучшений) само по себе не может свидетельствовать о создании нового объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 08.12.03 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-14094/2003-31/316 отменить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 06.10.98 N 492 муниципального нежилого помещения площадью 77,8 м2, расположенного по ул. Советов, 62/15 в г. Новороссийске.

В части применении последствий недействительности указанного договора дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.