Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 августа 2008 г. N Ф08-4295/2008 "Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества..." (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 19 августа 2008 г. N Ф08-4295/2008
"Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального
закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права
на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации
возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода
данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения
в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого
имущества, то есть при совершении сделки с земельным участком ранее возникшие
права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы),
но уже по правилам названного Закона о регистрации"
(извлечение)

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкин И.Н. обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Зерноградского района Ростовской области (далее - администрация) и Комитету по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области (далее - комитет), просил признать незаконным отказ администрации в преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка площадью 305.5 га с кадастровым номером 61:12:60 06 01:0015, обязать администрацию заключить с ним договор аренды указанного земельного участка, перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды N 154 от 16 ноября 2007 года, заключенного между комитетом главой крестьянского (фермерского) хозяйства Шепелем А.Н.

Третьим лицом к участию в деле привлечено открытое акционерное общество "Комбинат Зерноградский".

Комитет предъявил к главе КФХ Прядкину И.Н. встречный иск, просил обязать Прядкина И.Н. освободить земельный участок категории "земли сельскохозяйственного назначения" для сельскохозяйственного производства площадью 305,5 га, расположенный по адресу: Зерноградский район, 1,76 км на юго-запад от юго-западной окраины хутора Цветной с кадастровым номером 61:12:60 06:01:0015.

Решением от 05.03.2008 года в части требований об обязании комитета заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 60:12:60 06 01:0015 площадью 305,5 га иск оставлен без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении требований отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано. Суд пришел к выводу, что Прядкин И.Н., на основании соглашения о перенайме от 27 января 2006 года в отношении договора аренды от 28 июля 1997 года N 11915, заключенного между комитетом по и "Комбинат Зерноградский", стал надлежащим пользователем земельного участка. Договор комитета с предпринимателем Шепель А.Н. не вступил в силу как не прошедший государственную регистрацию, передачи земельного участка с кадастровым номером 60:12:60 06 01:0015 не осуществлялась. Суд пришел к выводу, что, поскольку комитет заключил договор с Шепелем А.Н. без проведения торгов в отношении земельного участка, до проведения торгов или предоставления земли с соблюдением процедур, предусмотренных статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатором спорного земельного участка может выступать только Прядкин И.Н.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд решение в части отказа в удовлетворении встречных требований отменил, обязал Прядкина И.Н. освободить спорный земельный участок, в остальной части решение оставлено без изменения. Суд исходил из пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 389, пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку соглашение о перенайме не прошло государственную регистрацию, апелляционная инстанция на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделала вывод о незаключенности договора.

В кассационной жалобе глава КФХ Прядкин И.Н. просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылается на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, как законное и обоснованное.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемый судебный акт отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом апелляционной инстанции, соглашение, заключенное 27.01.2006 между комбинатом и Прядкиным И.Н. (т.1, л. д. 21) по своей правовой природе является сделкой перенайма земельного участка, находящегося в долгосрочной аренде у ОАО "Комбинат Зерноградский".

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, в связи с чем кассационная инстанция полагает, что арбитражный апелляционный суд правомерно исходил из того, что соглашение подлежало обязательной регистрации по правилам статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд кассационной инстанции не может признать состоятельными ссылки Прядкина И.Н. на то, что поскольку на момент заключения ОАО "Комбинат Зерноградский" с комитетом договора аренды земельного участка не требовалось его обязательной регистрации, соглашение о перенайме также не подлежало регистрации.

В силу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, то есть при совершении сделки с земельным участком ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам названного Закона о регистрации.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации соглашения, кассационная инстанция признает правомерным вывод суда апелляционной инстанции о его незаключенности.

Договор аренды земельного участка, по которому глава КФХ Прядкин И.Н. использовал земельный участок, прекратил свое действие в связи с истечением его срока. В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. ОАО "Комбинат Зерноградский" не заявлял о продлении срока аренды спорного земельного участка.

Ссылаясь на отсутствие у главы КФХ Прядкина И.Н. прав арендатора, комитет (арендодатель) возражал против продления срока договора аренды земельного участка, предоставленного ОАО "Комбинат Зерноградский". Следовательно, у главы КФХ Прядкина И.Н. отсутствовали правовые основания как для занятия спорного земельного участка, так и удовлетворения требования о переводе на него прав и обязанностей по договору, заключенному комитетом 16.11.2007. Арбитражный суд правомерно обязал его освободить земельный участок сославшись на подпункт 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции правомерно исключил из мотивировочной части решения вывод суда первой инстанции о заключении комитетом и главой КФХ "Шепель А.Н." 16.11.2007 договора аренды земельного участка с нарушением действующего законодательства, поскольку в данном деле не заявлялось требование о недействительности указанного договора, и оно не входит в предмет доказывания по данному делу. Требование о признании договора недействительным может быть заявлено в порядке предъявления отдельного иска.

Иные доводы кассационной жалобы и дополнения к ней направлены на переоценку доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций, что не допускается в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанции соответствуют материалам дела, нормы права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену судебного акта по безусловным основаниям, не выявлено. Основания к отмене постановления арбитражного апелляционного суда от 28.05.2008 отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2008 по делу N А53-22599/2007-С2-41 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.