Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 мая 2004 г. N Ф08-1284/04 "Удовлетворив требования арендодателя о выселении арендатора из нежилых помещений в связи с незаключенностью договора аренды в виду отсутствия его регистрации, суды в решении и апелляционном постановлении не указали доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком прав истца и не обозначили эти нарушенные права. Не учли, что из договора и имеющихся в материалах дела доказательств не следует, что обязанность по регистрации договора принял на себя ответчик. В силу закона истец также может обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества" (извлечение)

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Литвиненко А.В. о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 299 и взыскании 335 рублей 92 копеек неосновательного обогащения.

Исковые требования мотивированы незаключенностью договора аренды нежилого помещения от 17.09.01 ввиду отсутствия государственной регистрации.

Решением от 28.04.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.02.04, в части взыскания 335 рублей 92 копеек неосновательного обогащения, составляющих арендную плату за период с 15.12.02 по 15.02.03, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. Литвиненко А.В. выселен из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 299.

Судебные акты мотивированы тем, что в силу статей 433, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 17.09.01 является незаключенным, поскольку отсутствует государственная регистрация.

В кассационной жалобе Литвиненко А.В. просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, не направив извещение по месту его жительства, суд первой инстанции в нарушение закона рассмотрел дело в его отсутствие. Суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела. Заявитель указывает, что он пытался зарегистрировать договор, однако в регистрации отказано ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности арендодателя. По утверждению ответчика, арендодатель не является собственником сданного в аренду здания.

В заседании суда кассационной инстанции Литвиненко А.В. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и выслушав ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, 28.02.02 комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Литвиненко А.В. (арендатор) подписали договор аренды, согласно которому истец обязался передать в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 299. Срок действия договора - с 01.01.02 по 01.01.07 (л.д. 8-11).

По акту приема-передачи арендатор принял в аренду помещение (л. д. 12). Установив, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что требование комитета о выселении индивидуального предпринимателя Литвиненко А.В. подлежит удовлетворению.

Однако в решении и апелляционном постановлении суды не указали доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком прав истца и не обозначили эти нарушенные права.

Из договора и имеющихся в материалах дела доказательств не следует, что обязанность по регистрации договора принял на себя ответчик.

Статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу названной нормы истец не был лишен возможности инициировать регистрацию договора, обладая для этого всеми необходимыми документами.

При новом рассмотрении дела суду следует исследовать вопрос об обязанности сторон по регистрации договора и учесть, что в силу статей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное или оспариваемое право. Уведомление о слушании дела суду следует направить с учетом указанного ответчиком адреса.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 28.04.03 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.04 по делу N А63-247/03-С1 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.