Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2008 г. N Ф08-5968/2008 "Поскольку стороны не внесли в договор изменения о размере арендной платы, суд правомерно отклонил доводы теруправления Росимущества о взыскании арендной платы исходя из заключения оценщика" (извлечение)

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Фирма "Леон"" (далее - общество) о взыскании 809 037 рублей 19 копеек задолженности по арендной плате и 172 052 рублей 55 копеек пеней (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение культуры "Краснодарский государственный цирк".

Решением от 02.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.08.2008, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от 16.06.2003 N 553-03 в части условий о размере арендной платы сторонами не подписано, поэтому у арендатора отсутствовали основания для внесения арендной платы в размере, определенном в отчете независимого оценщика N 06/05-73.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 02.04.2008 и постановление апелляционной инстанции от 11.08.2008 и удовлетворить исковые требования. Заявитель ссылается на то, что согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156 арендная плата за пользование имуществом, находящимся в федеральной собственности, должна исчисляться на основании отчета о рыночной оценке объекта аренды. В соответствии с отчетом независимого оценщика рыночная стоимость годовой арендной платы за 1 кв. м арендованного обществом помещения составляет 3 888 рублей. В письме от 04.08.2006 управление уведомило общество о необходимости изменения порядка определения размера арендной платы на основании отчета об оценке от 31.05.2006 N 06/05-73. Необходимость заключения дополнительного соглашения отсутствует, поскольку управление вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату в связи с изменением законодательства Российской Федерации.

В отзыве общество просит отклонить жалобу, полагая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В судебном заседании представители поддержали доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 16.06.2003 ФГУ "Краснодарский государственный цирк" (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия Департамента имущественных отношений Краснодарского края заключили договор аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, площадью 234,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 147, литера А, на срок до 01.07.2008. Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы составляет 358,22 у.е. Ежемесячные платежи производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Центральным Банком Российской Федерации на день платежа. Арендатор обязан в месячный срок после письменного обращения арендодателя или департамента в связи с изменением порядка расчета арендной платы пересмотреть арендную плату, установленную договором, в соответствии с новым порядком расчета арендной платы. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору (пункт 3.2.4 договора). В приложении N 5 к договору стороны определили порядок расчета арендной платы в соответствии с формулой (An = (Cб * Киз * Км * Кт* Кз * Ктд * Кнж * Кикц * S) / 10) и коэффициентами, установленными нормативными правовыми актами (постановлениями главы администрации Краснодарского края от 05.08.2002 N 877 и от 22.01.2003 N 60, распоряжением Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.08.2002 N 540).

По акту приема-передачи от 01.06.2003 арендованные помещения переданы обществу.

Управление, которому полномочия по распоряжению федеральным имуществом на территории Краснодарского края переданы приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N 37, направило обществу уведомление от 04.08.2006 N 07-10/6426 о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 16.06.2003 N 553-03 и определения размера арендной платы в соответствии с отчетом оценщика о рыночной величине 1 кв. м годовой арендной платы.

Поскольку общество не заключило дополнительное соглашение и продолжало вносить арендную плату в размере, установленном договором аренды от 16.06.2003 N 553-03, управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности исходя из размера платы, определенной оценщиком.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. По смыслу статьи 424 Кодекса, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р (далее - Порядок) и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом". На территории Краснодарского края на момент заключения договора таким актами являлись постановление главы администрации Краснодарского края от 05.08.2002 N 877 (утратило силу в связи с принятием постановления главы администрации Краснодарского края от 18.08.2004 N 810), распоряжение Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.08.2002 N 540 (утратило силу в связи с принятием распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю от 22.10.2004 N 389-р). Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю от 22.10.2004 N 389-р утверждена Временная методика определения размера годовой арендной платы за пользование находящимися на территории Краснодарского края зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями федерального уровня собственности. Годовая арендная плата без учета НДС за 1 кв. м площади определяется по формуле: An = (Cб * Киз * Км * Кт* Кз * Ктд * Кнж) / 10, где Сб - базовая величина стоимости строительства за 1 кв. м общей площади.

Суды обоснованно отклонили доводы управления об обязательности для сторон результатов оценки величины арендной платы за пользование федеральным имуществом и необходимости ее внесения с августа 2006 г. в размере, определенной оценщиком в отчете от 24.05.20006 N 06/05-73.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду. В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

Ссылка управления на постановление Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156, внесшего изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 и установившего, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, не может быть принята во внимание. По смыслу приведенной нормы требование о заключении договоров аренды с определением стартового размера арендной платы на основании отчета об оценке распространяется на вновь заключаемые договоры аренды и не содержит положения об обратной силе данной нормы.

Стороны не заключили в соответствии с пунктом 3.2.4 договора дополнительное соглашение об изменении арендной платы.

Таким образом, требование управления о взыскании платы исходя из новой ее величины, определенной оценщиком, не основано ни на императивных правилах, установленных правовыми актами, ни на договоре. В связи с изложенным суд правомерно отказал в иске.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2008 по делу N А32-17836/2007-37/206 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.