Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2008 г. N Ф08-6872/2008 "Суды правомерно удовлетворили требование истца о регистрации переходам права собственности за истцом на объект недвижимости, поскольку материалами дела подтверждается, что на момент расторжения договора покупатель не уплатил больше половины стоимости проданных объектов" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2008 г. N Ф08-192/2008, от 14 мая 2008 г. N Ф08-2619/2008

ЗАО "АТП-4" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Рубан О.А. (далее - предприниматель) о регистрации перехода к обществу права собственности на объект недвижимости - шиномонтажный корпус (литера В) площадью 506 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Менделеева, 123, и взыскании неосновательного обогащения в размере 1 260 тыс. рублей (уточненные требования).

Определением от 23.05.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций по Ростовской области, Фонд имущества Ростовской области, администрация г. Таганрога, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" г. Таганрога.

Решением от 18.09.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.12.2007, иск удовлетворен. Судебные инстанции установили, что индивидуальный предприниматель не исполнил обязанность по оплате купленного у общества объекта недвижимости. По условиям договора купли-продажи от 10.01.2006 N 1808/1 при несоблюдении покупателем оплаты проданного в рассрочку имущества продавец имел право на одностороннее расторжение договора и возврат объекта недвижимости в порядке статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. К моменту расторжения договора предприниматель уплатил менее половины стоимости объекта, не возвратил его истцу, уклоняясь от регистрации обратного перехода права собственности, в связи с чем должна быть восстановлена регистрация права истца. За использование объекта после расторжения договора ответчик обязан возместить истцу неосновательное обогащение в размере, установленном договором.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2008 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационный суд указал на недостаточную исследованность вопроса о размере внесенных покупателем платежей, предложил оценить доводы сторон и имеющиеся в деле доказательства с учетом предусмотренных законом особенностей продажи товаров в кредит и очередности погашения требований по денежному обязательству (статьи 319, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суду также предложено выяснить, достаточна ли общая сумма платежей, внесенных покупателем к моменту принятия судом решения для погашения издержек кредитора, связанных с получением исполнения, и исчисленных по соглашению от 01.02.2007 процентов, превышает ли оставшаяся сумма половину договорной цены спорных объектов.

При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 1 260 тыс. рублей за пользование спорным имуществом с момента расторжения договора 01.04.2007 по 01.06.2008.

Решением от 03.06.2008 предписано зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество от предпринимателя к обществу, с ответчика в пользу общества взыскано 1 215 тыс. рублей неосновательного обогащения за период с 16.04.07 по 01.06.2008. Суд указал, что договор купли-продажи от 10.01.2006 N 1808/1 правомерно расторгнут обществом с 16.04.2007 в одностороннем порядке. С учетом уплаченных после 16.04.2007 денежных средств общая сумма внесенных ответчиком платежей составила 1 208 427 рублей 38 копеек; часть из указанной суммы зачтена обществом в счет погашения долга по договору займа, часть на погашение процентов по соглашению от 01.02.2007. Общая сумма денежных средств, уплаченных предпринимателем по спорному договору купли-продажи, определена судом в размере 645 950 рублей 82 копеек, что составило ниже половины договорной цены. В связи с тем, что ответчик продолжал пользоваться имуществом после 16.04.2007, суд взыскал с него в пользу общества 1 215 тыс. рублей неосновательного обогащения по цене пользования, определенной договором.

Постановлением апелляционного суда от 22.08.2008 решение в части взыскания с ответчика 205 110 рублей неосновательного обогащения отменено в связи с отказом истца от требований в указанной части, производство по делу в этой части прекращено, в остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о наличии у продавца права на односторонний отказ от договора, а также правомерности требования о возврате имущества и регистрации перехода права собственности на шиномонтажный корпус.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды необоснованно отклонили довод о том, что условие договора купли-продажи от 10.01.2006 N 1808/1 в части продажи бетонной площадки ничтожно. На момент заключения договора зарегистрированное право собственности на нее у продавца отсутствовало. Доказательства передачи площадки в фактическое владение предпринимателя в деле отсутствуют. Таким образом, предметом купли-продажи по договору явился только шиномонтажный корпус, стоимостью 1 500 тыс. рублей. Суды необоснованно изменили назначение платежей по суммам 304 115 рублей и 43 445 рублей 12 копеек, зачислив их в счет погашения задолженности по договору займа. Анализ пункта 4.2 спорного договора, по мнению ответчика, свидетельствует о том, что в части оплаты пользования помещением в период после прекращения договора стороны должны руководствоваться нормами об аренде, что исключает возможность применения норм о неосновательном обогащении. Вместе с тем положения данного пункта договора ничтожны, так как договор аренды на срок более года подлежал государственной регистрации. Заявитель считает, что право требования платы за пользование имуществом могло возникнуть у истца только после регистрации перехода к нему права собственности на спорный объект недвижимости на основании вступившего в силу судебного акта, т. е. после принятия постановления апелляционного суда.

В отзыве на кассационную жалобу общество возражает против удовлетворения жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представители предпринимателя и общества поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.01.2006 общество (продавец) и предприниматель заключили договор купли-продажи N 1808/1, которым предусматривалась передача в собственность (покупателю) шиномонтажного корпуса (литера В) и части территории (бетонной площадки) площадью 6 713,66 кв. м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Менделеева, 123. В договоре указано, что отчуждаемые объекты принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи арендованного имущества от 05.02.1993 и свидетельства о праве собственности от 18.02.1993, кроме того, право собственности продавца на здание (литера В) подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 15.03.2000. Весь земельный участок площадью 19 504 кв. м принадлежит продавцу на праве бессрочного пользования, зарегистрированном 15.09.2003.

Согласно договору стоимость отчуждаемых объектов (2 млн. рублей) выплачивается в рассрочку ежемесячными платежами до октября 2009 г. с уплатой за пользование кредитом 22% годовых, начисляемых на остающуюся не выплаченной сумму. В счет платежей засчитывается долг общества перед индивидуальным предпринимателем в размере 93 750 рублей. Объекты передаются покупателю при подписании договора, но до окончательной уплаты всей суммы находятся в залоге у продавца в силу части 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавец обязан осуществить все действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю, после исполнения им обязанности по оплате. В случае месячной просрочки оплаты в предусмотренные графиком платежей сроки продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив покупателя за 30 дней, и вернуть уплаченную сумму за вычетом 90 тыс. рублей за каждый месяц пользования объектами со дня передачи до их фактического освобождения.

Дополнительным соглашением от 25.12.2006 N 1 стороны внесли изменения в предмет договора, указав признаки передаваемых объектов недвижимости: шиномонтажный корпус (литера В) общей площадью 506,7 кв. м; бетонная площадка (литера 21) общей площадью 2 136, 2 кв. м, бетонная площадка (литера 22) общей площадью 4 577,6 кв. м.

Переход к покупателю права собственности на один из проданных объектов - шиномонтажный корпус (литера В) - зарегистрирован 30.05.2006.

Дополнительным соглашением от 01.02.2007 N 2 стороны удостоверили, что на момент заключения соглашения покупатель уплатил 392 530 рублей 48 копеек; изменили порядок расчетов, установив срок уплаты оставшейся суммы основного долга в размере 1 607 469 рублей 52 копеек и процентов в размере 177 219 рублей 89 копеек - 15.03.2007 с начислением 22% годовых в случае неуплаты в указанный срок. Этим же соглашением предусмотрено, что при неисполнении покупателем обязанности по уплате в указанный срок общей суммы долга и процентов - 1 784 689 рублей 41 копейки продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи от 10.01.2006 и вернуть уплаченную денежную сумму, уведомив покупателя за десять дней.

В связи с неисполнением предпринимателем принятых на себя обязательств по дополнительному соглашению N 2, истец 19.03.2007 направил в его адрес уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В уведомлении общество просило вернуть занимаемые объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи, и обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обратного перехода к продавцу права собственности на шиномонтажный корпус.

Неисполнение предпринимателем названных требований послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора, потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя превышает половину цены товара.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Как установили суды, на момент рассмотрения дела покупатель перечислил продавцу денежные средствам в общей сумме 1 208 427 рублей 38 копеек (03.03.2006 - 57 031 рублей 25 копеек, 16.03.2006 - 56 548 рублей 33 копеек, 30.03.2006 - 55 458 рублей 42 копеек, 28.04.2006 - 55 312 рублей 50 копеек, 29.05.2006 - 76 101 рублей 37 копеек, 27.06.2006 - 75 304 рублей 88 копеек, 30.10.2006 - 74 508 рублей 38 копеек и 73 711 рублей 89 копеек, 13.04.2007 - 304 115 рублей, 28.04.2007 - 43 445 рублей 12 копеек, 28.05.2007 - 43 445 рублей 12 копеек, 29.09.2007 - 43 445 рублей 12 копеек, 16.08.2007 - 250 000 рублей). Вместе с тем в установленный дополнительным соглашением от 01.02.2007 срок (до 15.03.2007) ответчик не погасил обусловленную этим соглашением сумму - 1 607 469 рублей 52 копеек и проценты - 177 219 рублей 89 копеек, что послужило основанием для заявления продавцом об одностороннем расторжении договора купли-продажи (05.04.2007). Суды правомерно указали, что с 16.04.2007 договор купли-продажи объектов недвижимости считается расторгнутым в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как установили суды, на дату расторжения спорного договора ответчик оплатил менее половины стоимости приобретенного по договору имущества, поэтому факт последующего внесения платежей правомерно не принят судами во внимание, как не имеющий правового значения. Кроме того, поступившие после расторжения договора платежи зачтены обществом в счет погашения задолженности предпринимателя по договору займа. Данное обстоятельство подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2007, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2008 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.05.2008 по делу N А53-5796/2007-С2-6. В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные в рамках названного дела обстоятельства по размерам принятых в погашение договора займа сумм, перечисленных по платежным поручениям, в которых основанием перечисления указан договор купли-продажи от 10.01.2008, в счет погашения долга по договору займа имеют преюдициальное значение.

Довод ответчика о ничтожности условия договора от 10.01.2006 N 1808/1 в части продажи бетонной площадки ввиду отсутствия у продавца на момент заключения договора зарегистрированного права собственности на нее, отклоняется кассационным судом. Как видно из материалов дела (т. 4, л. д. 91) право собственности истца на бетонную площадку по спорному адресу зарегистрировано 11.08.1998 регистрационной палатой администрации г. Таганрога.

Таким образом, на момент заключения спорного договора истец в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обладал правом на отчуждение спорной бетонной площадки. Основания для признания договора ничтожным отсутствуют.

Суды, установив факт расторжения договора на условиях спорного договора купли-продажи, пришли к правомерному выводу об обоснованности исковых требований в части регистрации за обществом перехода права собственности на шиномонтажный корпус.

Вывод судебных инстанций о наличии оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере стоимости пользования имуществом за период с момента расторжения договора (16.04.2007) по 01.06.2008 соответствуют нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела..

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. По смыслу указанной нормы лицо, требующее взыскания неосновательного обогащения обязано доказать неправомерность пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при расторжении договора продавец на равнее с требованием о возвращения недвижимого имущества имел право потребовать возмещения убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Согласно пункту 4.2 договора купли-продажи от 10.01.2006 N 1808/1 при расторжении договора покупателю возвращается сумма, внесенная им в оплату проданных объектов за вычетом суммы, которая соответствовала бы размеру арендной платы за пользование проданных ему объектов за время со дня передачи помещения до фактического их освобождения. Размер арендной платы исчисляется из размера 90 тыс. рублей в месяц. На основании указанного положения договора суд признал правомерным начисление истцом неосновательного сбережения в сумме 1 215 тыс. рублей за период с 16.04.2007 (дата прекращения договора) по 01.06.2008.

Суды отклонили довод ответчика о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации, регламентирующие арендные отношения, исходя из того, что при подписании договора стороны согласовали, что плата за фактическое пользование объектами недвижимости должна взиматься по аналогии, исходя из стоимости аренды аналогичных объектов. Однако это не означает, что сторонами согласовано применение к отношениям норм права, регламентирующих арендные отношения.

Признавая требования в части начисления неосновательного сбережения обоснованными, суды исходили из того, что предприниматель не заявил встречных требований о возврате уплаченных по договору купли-продажи средств.

С учетом изложенного, обжалуемое постановление апелляционного суда соответствует нормам материального и процессуального права, фактическим обстоятельствам дела, выводы суда сделаны на основании надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств, основания для его отмены или изменения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2008 по делу N А53-5765/2007-С2-18 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2008 (с учетом внесенных изменений постановлением апелляционной инстанции), принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2008, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.