Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2008 г. N Ф08-7373/2008 "Отказ от исполнения договора означает его расторжение, поэтому к отношениям сторон подлежат применению положения статьи 450 Гражданского кодекса РФ, предусматривающие возможность расторжения договора только при существенном нарушении договора другой стороной" (извлечение)

ООО "ЗМК" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ООО "Югтехкомплект" со следующими требованиями:

1) обязать ООО "Югтехкомплект" подписать акты приема-передачи недвижимого имущества:

- нежилого помещения здания АБК (литера Ж), 1 этаж - комнаты 1-17, 2 этаж -комнаты 1-26 общей площадью 867,3 кв. м;

- нежилого здания - участок вулканизации (литера III) общей площадью 47 кв. м;

- нежилого здания - диагностический участок (литера Е) общей площадью 56,9 кв. м;

- нежилого здания - диагностический участок (литера Р) общей площадью 41,4 кв. м;

- нежилого здания - контрольно-пропускной пункт (литера Ю) общей площадью 61,2 кв. м;

- нежилого здания - профилакторий (литера Ч) общей площадью 645,3 кв. м, -

- нежилого помещения - основной корпус мастерских (литера Жl), 1 этаж - комнаты 1, 2, 4-13 (литера Жl), антресоль, комната 3 (литера Ж2), 1 этаж, комната 1 (литера Ж3), 1 этаж - комнаты 1-7 общей площадью 1656,2 кв. м; тамбур (литера ж1) площадью по наружному обмеру 4,1 кв. м ;

- сооружений иного имущества - нежилые помещения из металлоконструкций, в том числе: металлоконструкция N 1 (инв. N 00000033) площадью 56 кв. м; металлоконструкция N 2 (инв. N 00000034) площадью 56 кв. м; металлоконструкция N 3 (инв. N 00000035) площадью 56 кв. м; металлоконструкция N 4 (инв. N 00000036) площадью 60 кв. м; металлоконструкция N 5 (инв. N 00000037) площадью 50 кв. м; газопровод наземный (инв. N 00000032); кран-балка 423 м (инв. N 00000031); тельфер ТЭ-1 (инв. N 00000030); водяной насос (подкачка) с цистерной емкостью 60 куб. м (инв. N 00000032); телефонные линии на 13 телефонных номеров (инв. N 00000047); трансформаторная подстанция (трансформатор 630 кв. м) со всей необходимой для ее функционирования электроарматурой, расположенной в помещении 5 строения (литера Ж1); отопительное оборудование и бойлерную для подогрева воды, расположенных в здании АБК (литера Ж);

2) обязать ООО "Югтехкомплект" передать техническую документацию на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи нежилых помещений, сооружений и иного имущества от 25.01.2008, заключенного ООО "Югтехкомплект" и ООО "3МК";

3) зарегистрировать переход права собственности к ООО "ЗМК" на следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Менделеева, 123: нежилое помещение здания АБК (литера Ж), 1 этаж - комнаты 1-17, 2 этаж - комнаты 1-26 общей площадью 867,3 кв. м; нежилое здание - участок вулканизации (литера III) общей площадью 47 кв. м; нежилое здание - диагностический участок (литера Е) общей площадью 56,9 кв. м; нежилое здание - диагностический участок (литера Р) общей площадью 41,4 кв. м; нежилое здание - контрольно-пропускной пункт (литера Ю) общей площадью 61,2 кв. м; нежилое здание - профилакторий (литера Ч) общей площадью 645,3 кв. м; нежилое помещение - основной корпус мастерских (литера Ж1), 1 этаж - комнаты: 1, 2, 4-13; (литера Ж1), антресоль, комната 3 (литера Ж2), 1 этаж - комната 1; (литера Ж3), 1 этаж - комнаты 1-7 общей площадью 1 656,2 кв. м; тамбур (литера ж1) площадью по наружному обмеру 4,1 кв. м (далее - спорное имущество).

Исковые требования обоснованы тем, что стороны заключили договор купли-продажи спорного имущества от 25.01.2008, имущество фактически передано во владение истцу (покупателя) и полностью оплачено. Однако ООО "Югтехкомплект" ненадлежащим образом исполнило обязанность по передаче имущества (не передало все документацию, имущество обременено правами третьих лиц), не подписало акты приема-передачи и уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Решением от 24.06.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.10.2008, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи недвижимости, на основании которого истец просит зарегистрировать переход к нему права собственности на спорное имущество, расторгнут по инициативе ООО "Югтехкомплект" (продавца) в связи с отказом покупателя принять товар. Способ защиты, предусмотренный статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть применен в случае расторжения договора. Заявляя требование о регистрации перехода права собственности, истец не смог указать, какие документы, необходимые для государственной регистрации права на спорное имущество, не представлены продавцом, а также факт уклонения последнего от передачи спорного имущества. Переписка сторон за период с 03.03.2008 по 09.04.2008 свидетельствует о том, что воля покупателя не была направлена на принятие спорных объектов с подписанием акта и регистрации перехода права собственности. Из текста претензии ООО "ЗМК" следует, что покупатель отказался от принятия приобретенного товара без наличия оснований. Положения статьи 464 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей последствия неисполнения обязанности передать покупателю принадлежности и документы, относящиеся к товару, не предоставляют покупателю права отказаться от подписания акта приема-передачи товара. Неподписание акта приема-передачи создает дополнительные обременения для продавца, связанные с несением рисков случайной гибели имущества и расходов на содержание имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, уплатой налогов и коммунальных платежей. Суды отклонили довод истца о том, что спорное имущество на 10.02.2008 (срок подписания акта приема-передачи по условиям договора купли-продажи) было обременено правами третьих лиц, а также довод о том, что имущество фактически находится в его владении с 10.02.2008.

В кассационной жалобе ООО "ЗМК" просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению ООО "ЗМК", материалами дела подтверждается фактическое вступление им во владение спорным имуществом. Таким образом, покупатель исполнил обязанность принять товар. В то же время передача имущества 10.02.2008 производилась ответчиком с нарушением условий, предусмотренных договором, поэтому отказ истца от подписания передаточного документа не может расцениваться как отказ покупателя от исполнения обязанности принять имущество. Продавец гарантировал, что объект продажи не обременен правами третьих лиц, однако при передаче имущества выяснилось, что помещения N 1 первого и второго этажей здания АБК (литера Ж) фактически используются ООО "ЮРТЭК" для прохода в свои помещения, доступ в которые иным способом невозможен. Право пользования ООО "ЮРТЭК" закреплено договором от 20.05.2004 N 15, заключенным ООО "ЮРТЭК" и ЗАО "АТП-4". Кроме того, у заявителя имелись сомнения в наличии у продавца права собственности на трансформаторную подстанцию - трансформатор 630 кВА, расположенную в строении (литера Ж1), отопительное оборудование и бойлерную для подогрева воды, расположенные строении (литера Ж). Выводы суда о получении истцом претензии с требованием принять товар, а также о наличии переписки сторон являются необоснованными, так как отсутствуют документы, подтверждающие факт получения истцом каких-либо писем, телеграмм или иной корреспонденции от ответчика, в том числе и уведомления об отказе от исполнения договора. Суды неверно истолковали претензию, которая не содержит отказ покупателя от приема имущества по договору, напротив, направлена ответчику для понуждения его совершить действия, обеспечивающие возможность подписания акта приема-передачи имущества: предоставление правоустанавливающих документов и технической документации на имущество. Не подтверждаются материалами дела и выводы судов об отсутствии воли покупателя на принятие имущества с подписанием акта и регистрации перехода права собственности. Помимо вступления во владение имуществом с 10.02.2008 истец предпринял фактические действия, направленные на подписание сторонами актов приема-передачи имущества: ответчик по требованию истца собрал и восстановил недостающую техническую документацию на объект продажи, стороны подписали акт передачи копий технической документации. В связи с наличием информации о том, что организация-продавец ликвидирована, а директор по месту своей регистрации не проживает, истец обратился в арбитражный суд с иском, причем сделал это до того как ответчик направил уведомление о расторжении договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Югтехкомплект" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что состоявшиеся судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, 30 ноября 2007 г. ООО "Югтехкомплект" (продавец) и ООО "ЗМК" (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи спорного имущества, согласно которому стороны достигли соглашения о заключении в будущем договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества. Условиями предварительного договора предусмотрен авансовый платеж в размере стоимости отчуждаемого имущества - 7 750 тыс. рублей.

30 ноября 2007 г. платежным поручением N 56 ООО "ЗМК" перечислило стоимость отчуждаемого имущества ООО "Югтехкомплект".

25 января 2008 г. стороны заключили договор купли-продажи имущества в соответствии с условиями предварительного договора. Согласно пункту 3.4 договора стороны подписывают акт приема-передачи в срок до 10.02.2008.

12 февраля 2008 г. стороны подписали акт показаний приборов учета электроэнергии, газа и воды.

В материалы дела представлена претензия ООО "Югтехкомплект" от 03.03.2008 N 13, в которой ответчик просит покупателя в течение 3-х дней с момента получения претензии подписать акт приемки-передачи (т. 1, л. д. 128).

Почтовые извещения о направлении данной претензии ООО "ЗМК" не представлены. Получение указанной претензии истец отрицает.

12 марта 2008 г. посредством факсимильной связи (что не оспаривается сторонами) ООО "ЗМК" известило ООО "Югтехкомплект" о несогласии принимать по подписанному договору купли-продажи объект недвижимости, обремененный правами третьих лиц. Истец также потребовал от продавца предоставления правоустанавливающих документов на трансформаторную подстанцию, котельное и газовое оборудование, а также необходимую для эксплуатации данного имущества техническую документацию; в частности проекты, технические паспорта, акты ввода, протоколы испытаний; указал продавцу на необходимость "обратиться с требованием об освобождении помещений N 1 первого и второго этажей АБК от использования ООО "ЮРТЭК" в целях прохода в соседнее здание.

В письме от 17.03.2008 N 14 ООО "Югтехкомплект" указывает, что ООО "ЗМК" безосновательно отказывается подписать акт приемки-передачи, однако с 10.02.2008 фактически использует территорию, ООО "Югтехкомплект" несет убытки в виде размера арендной платы, оплаты коммунальных платежей, абонентской платы за телефон - всего в сумме 78 027,8 руб., которые просит возместить.

24 марта 2008 г. ООО "Югтехкомплект" направило претензию, в которой просило ООО "ЗМК" сообщить о намерении принять объекты продажи и подписать акт приема-передачи. К письму приложен акт приема-передачи, датированный 11.02.2008, в котором перечислены объекты продажи.

Претензия направлена по адресу, указанному ООО "ЗМК" в договоре купли-продажи, однако истец отрицает факт ее получения.

9 апреля 2008 г. ООО "ЗМК" направило ООО "Юггехкомплект" письмо, в котором сообщает о готовности принять объекты купли-продажи и предлагает произвести их передачу 15.04.2008 в 10.00.

14 апреля 2008 г. ООО "ЗМК" обратилось в суд с иском.

18 апреля 2008 г. ООО "Югтехкомплект" направило ООО "3МК" письмо N 3, в котором уведомляет об одностороннем отказе от исполнения договора.

Платежным поручением от 25.04.2008 N 97 ООО "Югтехкомплект" перечислило ООО "3МК" 1 млн рублей в целях возврата авансового платежа по договору купли-продажи, однако в проведении платежа отказано, в связи с ликвидацией филиала банка получателя (ООО "3МК" - покупателя).

Письмом от 25.04.2008 N 97 ООО "Югтeхкомплект" просило ООО "3МК" сообщить банковские реквизиты для возврата денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от 25.01.2008. Реквизиты ответчику не предоставлены.

Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу, что истец необоснованно уклонялся от подписания акта приема-передачи, что в соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации признается отказом от исполнения обязанности принять имущество, поэтому ответчик в силу пункта 3 статьи 484 Кодекса правомерно отказался от исполнения договора. При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 25.01.2005 является расторгнутым, а у истца отсутствует право требовать государственной регистрации перехода права собственности.

Истец основывает свои требования на положениях пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, и суд апелляционной инстанции правильно указал, что способ защиты, предусмотренный статьей 551 Кодекса, не может быть применен в случае расторжения договора. Между тем суд не учел следующего.

Согласно статье 484 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Отказ от исполнения договора означает его расторжение, поэтому к отношениям сторон подлежат применению положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность расторжения договора только при существенном нарушении договора другой стороной. Критерий существенности нарушения является универсальным и должен применяться ко всем случаям расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суды не исследовали вопрос о существенности нарушения (значительность ущерба от нарушения, невозможность или затруднительность возложения ответственности за убытки на должника, готовность должника устранить нарушение - готовность возместить возможные убытки, вызванные просрочкой подписания акта приема-передачи, утрата кредитором интереса в исполнении договора, интерес должника в сохранении договора, степень выполненности договора к моменту его расторжения, продолжительность просрочки исполнения и др.)

Рассматривая спор, суды с учетом переписки сторон за период с 03.03.2008 по 09.04.2008 пришли к выводу, что воля покупателя не была направлена на проведение приема-передачи объектов с подписанием акта и регистрации перехода права собственности; из текста претензии от 12.03.2008 следует, что покупатель отказывался от принятия приобретенного товара без наличия оснований.

Указанные выводы суда являются недостаточно обоснованными. Материалами дела не подтверждаются выводы судов об отсутствии воли покупателя на принятие объекта с подписанием акта и регистрации перехода права собственности. Претензия не содержит прямой отказ покупателя принять имущество по договору, направлена ответчику для понуждения его совершить действия, обеспечивающие, по мнению истца, возможность подписания акта приема-передачи имущества: предоставление правоустанавливающих документов и технической документации на имущество (оборудование), составляющее предмет договора. Истребуемые ООО "ЗМК" документы были необходимы для эксплуатации приобретенного оборудования. Заявление требований о передаче дополнительной документации и освобождении имущества от нахождения в нем третьих лиц не свидетельствует об отказе истца принять товар. Истец не отказывался от принятия имущества, а требовал устранения нарушений.

Суды не выяснили, какие убытки возникли у ООО "Югтeхкомплект" в связи просрочкой в два месяца подписания акта приема-передачи (учитывая, что ООО "ЗМК" перечислило ООО "Югтeхкомплект" всю стоимость имущества за два месяца до заключения договора купли-продажи от 25.01.2008), а также возможность их возложения на ООО "ЗМК" (так как покупатель не отрицает фактическое принятие имущества) либо готовность последнего возместить такие убытки при наличии интереса в сохранении договора. Интерес ООО "ЗМК" в сохранении договора подтверждается фактом перечисления продавцу авансом всей денежной суммы в счет оплаты спорного имущества, в принятии самостоятельных мер к получению испрашиваемых документов на оборудование, подачей иска в суд.

Кроме того, в случае наличия у кредитора права на односторонний отказ и существенности допущенного нарушения договор должен считаться расторгнутым в момент получения должником соответствующего сообщения.

Суды не учли, что ООО "Югтeхкомплект" направило уведомление о расторжении договора после предъявления покупателем иска в арбитражный суд, поэтому договор не мог считаться расторгнутым. Предъявив иск, покупатель обозначил свою позицию и выразил волю на принятие спорного имущества. Таким образом, нарушения, являющиеся основанием для расторжения договора, к моменту его расторжения были устранены в виде подачи иска.

В связи с тем, что суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.06.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 по делу N А53-5994/2008-15 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.