Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 января 2009 г. N Ф08-7998/2008 "Суд апелляционной инстанции, отказывая обществу в признании права собственности на объекты недвижимости, не проверил основания возникновения у него права собственности" (извлечение)

ООО "КАЛАН" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города-курорта Кисловодска (далее - администрация) с иском о признании права собственности на нежилые помещения котельной N 8, площадью 7,2 кв. м, электрощитовой N 9, площадью 1,9 кв. м, туалета N 11, площадью 1,3 кв. м., в принадлежащем обществу нежилом строении, общей площадью 132,9 кв. м, расположенном по адресу: г. Кисловодск, ул. Широкая /пр.Дзержинского/Пархоменко, 42/40а/11.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об изменении исковых требований и просил: признать право собственности на нежилые помещения литера "А", общей площадью 132,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Широкая 42/пр. Дзержинского 40а. Суд удовлетворил заявленное ходатайство об уточнении исковых требований.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.06.2008 (с учетом исправительного определения от 06.06.2008) требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что самовольно возведенные объекты: пристройка (котельная и электрощитовая) и встроенное помещение туалета соответствуют требованиям технических регламентов, земельный участок под спорными постройками передан обществу в аренду. Кроме того, истец осуществляет все права и обязанности собственника спорного имущества, несет бремя его содержания.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 решение от 02.06.2008 отменено, в иске отказано. Суд исходил из отсутствия, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для признания права собственности на самовольную постройку. Норма пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, владеющими земельным участком в силу договора аренды, поэтому выделение обществу земельного участка в аренду нельзя рассматривать как условие, при котором может возникнуть право собственности на возведенный объект.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 22.09.2008, оставить в силе решение от 02.06.2008. Заявитель указывает, что апелляционный суд фактически лишил общество права собственности на большую часть помещений, которые не являются самовольными постройками, а получены по договору от 29.11.1995. Применение статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.06.2006 необоснованно, поскольку правоотношения по владению спорными помещениями возникло до 01.09.2006, что подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на 27.01.2006. Наличие договора аренды на земельный участок под спорными нежилыми помещениями, не исключает возможности признания права собственности на недвижимое имущество.

В отзыве на кассационную жалобу администрация города-курорта Кисловодска просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора от 29.11.1995 ТОО "Камертон МиК" передало в качестве вклада в уставной капитал общества строение, расположенное на земельном участке, находящемся в Кисловодске по ул. Широкой/пр. Дзержинского, 42/40а, полезной площадью 134,8 кв. м (л. д. 8).

Земельный участок, расположенный под строением передан обществу в аренду на основании договора от 01.01.2003, в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2007 N 1737 сроком до 31.12.2009, зарегистрированного в установленном законом порядке (л. д. 56 - 62).

На предоставленном в аренду земельном участке общество без получения необходимых разрешений возвело пристройки: помещения N 8, 9, а также произвело перепланировку помещения N 11 в здании по ул. Широкая/пр. Дзержинского, 42/40а.

Наличие неточностей в правоустанавливающем документе на объект и в его техническом описании послужило основанием для обращения общества в суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требований общества о признании права собственности на нежилые помещения котельной N 8, электрощитовой N 9 и туалета N 11, являющихся самовольно возведенными объектами, суд апелляционной инстанции исходил из того, что норма пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, владеющими земельным участком в силу договора аренды, поэтому выделение обществу земельного участка в арендное пользование нельзя рассматривать как условие, при котором может возникнуть право собственности на возведенный объект. Данный вывод суда апелляционной инстанции ошибочен, поскольку указанной нормой не исключена также возможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендуемом земельном участке, если он предоставлялся в долгосрочную аренду для строительства недвижимости. Однако, учитывая, что договор аренды земельного участка от 01.01.2003, в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2007 N 1737 является краткосрочным, суд правомерно не принял его во внимание. Кроме того, поскольку согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, и об утверждении положений об этих курортах" г. Кисловодск признан курортом федерального значения, требование о признании права собственности на самовольное строение может быть предъявлено к соответствующему федеральному органу, в ведении которого находятся особо охраняемые природные территории.

Кроме того, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило надлежащих доказательств, гарантирующих исключение угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки. Приложенное к материалам дела заключение от 17.04.2008 не содержит сведений об этом (л. д. 63).

Довод заявителя жалобы о неправомерном применении судом статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ отклоняется судом кассационной инстанции. В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. До принятия судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку самостоятельный объект гражданских прав в виде недвижимого имущества не существует, отсутствуют и права на него. Основанием для возникновения права собственности на такую постройку является судебное решение. Таким образом, права, связанные с самовольной постройкой, возникают у застройщика после вынесения решения. Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ определяет условия, при которых статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает судебное признание права собственности на самовольную постройку. Следовательно, при разрешении спора о признании права собственности на возведенный объект необходимо руководствоваться законом, действовавшим на момент принятия судебного решения, т. е. редакцией статьи 222 Кодекса с учетом изменений, внесенных указанным Законом.

Как видно из постановления суда апелляционной инстанции, суд рассмотрел требования о признании права собственности на самовольно возведенные и реконструированные нежилые помещения. Однако в материалах дела имеются заявления общества об уточнении исковых требований (л.д. 35, 73) , в которых истец просил признать право собственности на нежилые помещения в литере А, общей площадью 132, 9 кв. м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Широкая 42/пр.Дзержинского 40а, принадлежащие ООО "КАЛАН" по договору от 29.11.1995, состоящие из помещений согласно техническому паспорту. Из материалов дела видно, что на основании договора от 29.11.1995, заключенного с ТОО "Камертон МиК", общество приобрело строение, расположенное в г. Кисловодске, ул. Широкая/прДзержинского 42/40а. Заявитель указывает, что договор был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Кисловодска 30.11.1995 с внесением записи в реестровую книгу под N 5-29-426. Данные обстоятельства суд не исследовал.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Суд не проверил доводы общества о возникновении у него права собственности на нежилое помещение, приобретенное по договору от 29.11.1995, на оценил представленные в обоснование данного довода доказательства.

Поскольку в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, постановление апелляционной инстанции подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо рассмотреть дело с учетом уточненных исковых требований.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 по делу N А63-1132/08-С1-19 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.