Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2009 г. N А32-25015/2007-27/380 В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ" юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия и обеспечившее их выполнение в соответствии с законом, имеет право на льготную арендную плату (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 24 февраля 2009 г. N А32-25015/2007-27/380
(извлечение)

ООО "Ремстрой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации г. Новороссийска" (далее - комитет) о признании заключенным соглашения об изменении договора аренды от 02.10.2002 N 799 на условиях проекта от 26.10.2007 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (далее - управление).

Решением от 26.06.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.09.2008, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что основания для изменения условий договора от 02.10.2002 N 799 о размере арендной платы отсутствуют. Истец выбрал ненадлежащий способ защиты права.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционного суда, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, общество вложило в реконструкцию арендуемого объекта, являющегося памятником архитектуры, значительные денежные средства, в связи с чем имеет право на льготный размер арендной платы в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) и постановлением главы администрации Краснодарского края от 05.07.1994 N 373 "О порядке владения, пользования, распоряжения и управления историко-культурным наследием Краснодарского края" (далее - постановление N 373). Льготный размер арендной платы может быть установлен в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденной приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14.09.1992 N 209 (далее - Методика).

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Управление и комитет заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, которые в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит удовлетворить.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, общество (арендатор) и комитет (арендодатель) заключили договор от 02.10.2002 N 799, по условиям которого в аренду для размещения цветочного комплекса передано помещение общей площадью 600,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Тихоступа, 3. Срок действия договора установлен с 02.10.2002 по 01.10.2012. Помещение передано по акту 02.10.2002, в котором указано, что оно находится в руинном состоянии и требует проведения ремонтно-восстановительных работ. Дополнительным соглашением от 31.12.2003 стороны продлили срок действия договора до 02.10.2051. Соглашением от 12.05.2006 стороны внесли изменения в договор, установив, что площадь арендуемого помещения составляет 397 кв. м; арендатор использует помещение под розничную торговлю; расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением главы администрации г. Новороссийска от 24.01.2006 N 118. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Поскольку спорное помещение является памятником местного значения "Дом жилой инженера А.В. Щенсновича", общество и управление заключили охранный договор от 18.10.2002 N 184/02.

Считая, что выполнив ремонтно-восстановительные и реставрационные работы по воссозданию памятника истории и архитектуры, общество имеет право на льготную арендную плату, оно направило комитету соглашение от 26.10.2007 об изменении условий договора от 02.10.2002 N 799 в части размера арендной платы.

Отказ комитета от изменения условий договора явился основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

Отказывая в иске, суды со ссылкой на статьи 421, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу, что стороны свободны в заключении договора, понуждение к изменению его условий допускается в определенных случаях. Законные основания для заключения дополнительного соглашения, изменяющего размер арендной платы, при отсутствии согласия арендодателя, отсутствуют.

В силу части 1 статьи 14 Закона N 73-ФЗ юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия и обеспечившее их выполнение в соответствии с законом, имеет право на льготную арендную плату. Физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 Закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с Законом, имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, определяются Правительством Российской Федерации. Установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Суды пришли к выводу, что орган местного самоуправления не устанавливал льготную арендную плату для арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объекта культурного значения, а Методика, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, носит рекомендательный характер. Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает такого способа защиты права, как внесение в судебном порядке изменений в договор аренды в части размера арендной платы в связи с затратами, понесенными арендатором при ремонте объекта аренды. При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске.

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2008 по делу N А32-25015/2007-27/380 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.