Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2008 г. N 15АП-5315/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-25015/2007-27/380

11 сентября 2008 г.

15АП-5315/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Лубинец О.В., доверенность от 01.09.2008г.;

от ответчика: не явился, извещен; от третьих лиц: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 июня 2008 г. по делу N А32-25015/2007-27/380 (судья Тушева О.И.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой"

к ответчику МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации г. Новороссийска"

при участии третьего лица Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края

об обязании заключить соглашение об изменении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ремстрой" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчику муниципальному учреждению "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации г. Новороссийска". К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края.

В обоснование иска истец указал на то, что является арендатором принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества, объект недвижимого имущества на момент его передачи имел 100 % износ и был непригоден к эксплуатации (отсутствие крыши, внутренних перегородок, инженерного оборудования и т.д.), истец за свой счет осуществил ремонтно-реставрационные работы. На этом основании истец пришел к выводу, что имеет право на льготу по арендной плате и в связи с отказом ответчика внести изменения в договор аренды обратился в суд с иском об обязании заключить соглашение об изменении договора аренды от 02.10.2002г. N 799.

Решением арбитражного суда от 26 июня 2008 г. в удовлетворении иска отказано со ссылкой на положения ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей свободу договора, в связи с чем, суд первой инстанции указал также на то, что понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Просит судебный акт отменить, иск удовлетворить. Заявитель жалобы указывает на то, что на момент заключения договора аренды здание находилось в состоянии со 100 % износом, полагает, что право общества на льготную арендную плату установлено нормативным актом, поэтому суд неверно сослался на ст.421 ГК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель поддержал доводы жалобы. Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, установлено судом и не оспаривается спорящими сторонами 02.10.2002 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 799 в соответствии с условиями которого комитет передал обществу в аренду принадлежащий муниципальному образованию объект недвижимого имущества - нежилые помещения общей площадью 600,9 кв.м. расположенный по адресу г.Новороссийск, ул. Тихоступа, 3 (т.1, л.д.9). Дополнительным соглашением от 31.12.2003г. стороны согласовали срок действия договора до 02.10.2051 г. Договор аренды от 02.10.2003 г. N 799 зарегистрирован в установленном порядке. Стороны 12.05.2006 г. согласовали изменения в договор в части площади арендуемых помещений, установив, что эта площадь составляет 397 кв.м. Судом первой инстанции установлено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением администрации г.Новороссийска N 118 от 24.01.2006 г.

Из материалов дела видно, что арендованный объект недвижимого имущества является памятником местного значения "Дом жилой инженера А.В.Щенсновича" (т.1, л.д.19). В связи с этим между истцом и Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края заключен 18.10.2002г. охранный договор N 184/02. Материалами дела подтверждается, что на момент передачи объект недвижимого имущества находился в руинированном состоянии, что подтверждается техническим паспортом, справкой и актом осмотра (т.1, л.д.19-20, 49-60). Суд первой инстанции установил, что истцом выполнены ремонтно-восстановительные и реставрационные работы по воссозданию памятника истории и архитектуры "Дом жилой инженера А.В.Щенсновича".

В качестве нормативного обоснования своих исковых требований истец ссылается на положения ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации". Согласно данным положениям лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия и вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, имеет право на льготную арендную плату.

Между тем в ст. 14 названного Закона предусмотрено, что установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления в пределах их компетенции. Таким образом, решение вопроса о том, устанавливать ли льготную арендную плату, отнесено к компетенции соответствующего органа власти, что отвечает принципу участия публичных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений (п.1 ст. 124 ГК РФ). Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утв. Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24.09.1992г. N 209, на которую ссылается истец, носит рекомендательный характер, на что прямо указано в самом приказе об ее утверждении.

Одним из основных начал гражданского законодательства (п.1 ст.1 ГК РФ) является свобода договора. Отступление от этого правила могут допускаться только в предусмотренных законом случаях (п.1 ст.421 ГК РФ). Названная норма-принцип имеет значение и для ситуации изменения договора. Статья 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", на которую ссылается истец в обоснование своих требований, не предусматривает такого способа защиты, как заключение договора о внесении изменений в договор аренды в обязательном порядке. Поэтому апелляционный суд отклоняет доводы жалобы о неверном применении судом первой инстанции ст.421 ГК РФ.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ способы защиты гражданских прав должны быть установлены законом. Правоотношения спорящих сторон регулируются предписаниями главы 34 Гражданского кодекса РФ. При этом ни глава 34 ГК РФ, ни Федеральный закон от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", не предусматривают такого способа защиты, как изменение по решению суда условий договора аренды в части арендной платы в связи с понесенными арендатором затратами на ремонт арендованного объекта.

Статья 616 Кодекса устанавливает общее правило по распределению обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества - арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы или потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, в качестве надлежащего способа защиты при отнесении капитального ремонта на арендодателя положения гл.34 ГК РФ предусматривают иные способы защиты, отличные от внесения изменений в договор аренды. Причем в п.3.7 (в разделе "обязательства арендатора") договора аренды от 02.10.2002 г. стороны установили, что капитальный неплановый ремонт по собственной инициативе производится арендатором после получения письменного разрешения арендодателя. То есть, арендатор своей волей принял на себя обязанность по проведению капитального ремонта, отнесенную диспозитивными нормами гл.34 ГК РФ на арендодателя, при том, что принимал объект, который нуждался в капитальном ремонте, без проведения ремонта эксплуатация объекта по его назначению была невозможна (что и отразили стороны в акте приема-передачи объекта - т.1 л.д. 14).

Отсутствуют основания и для применения ст.451 ГК РФ. Статья 451 ГК РФ устанавливает основания изменения договора при существенном изменении условий, положения названной статьи не могут быть применены к отношениям сторон данного спора. В статье 451 Кодекса установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. При этом законодатель определил четыре условия, одновременное наличие которых позволяет заинтересованной стороны обратиться к такому способу защиты, как изменение условий договора в судебном порядке: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Из материалов дела не усматривается наличие хотя бы одного из вышеуказанных условий. Напротив, видно, что, принимая имущество по договору аренды, арендатор знал о том, что объект находится в состоянии, непригодном для эксплуатации, что подтверждается актом приема-передачи от 02.10.2002 г. (том 1 л.д. 14) и актом осмотра от 16.10.2002 г. (том 1 л.д. 19-20). В акте осмотра, составленного с участием Комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, зафиксировано общее состояние объекта - руинированное, состояние внешних архитектурно-конструкционных элементов - аварийное; зафиксировано: отсутствие крыши, стропил, перекрытий, межэтажных перекрытий, полов, потолков, внутренних перегородок, дверей, окон, лестниц, отопления, освещения и санитарно-технического оборудования. При таком положении дел, оснований к изменению условий договора аренды с применением предписаний ст. 451 ГК РФ также не имеется.

Таким образом, истец просит применить ненадлежащий способ защиты. Апелляционный суд также учитывает, что интерес общества в достаточной степени обеспечен исключительно длительным характером аренды - с 2002 года по 2051 год.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно, в связи с чем, не имеется оснований для отмены или изменения судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 июня 2008 г. по делу N А32-25015/2007-27/380 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В.Галов М.В. Ильина