Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2009 г. N А32-7830/2008-36/110 В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 30 января 2009 г. N А32-7830/2008-36/110
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель Карабахцян А.К.(далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации г. Армавир (далее - администрация) о признании права собственности на следующие объекты: нежилое здание (литера Т) площадью 879,4 кв. м, пристройку основную (литера Т1) площадью 130,1 кв. м, пристройку основную (литера Т2) площадью 150,2 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мичурина, 10.

Решением от 10.07.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.10.2008, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что возведение спорных строений осуществлено истцом на арендованном земельном участке с нарушением выданного ему разрешения на строительство и проектно-сметной документации, что влечет признание их самовольными постройками. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца о том, что право аренды земельного участка под самовольными постройками не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку и указал, что по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право долгосрочной аренды на земельный участок, не исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку только при условии предоставления земельного участка в аренду для строительства спорного объекта. Земельный участок по адресу: г. Армавир, ул. Мичурина 10 предоставлен истцу в аренду для складского использования, строительство новых объектов недвижимости разрешено с условием предварительного согласования с арендодателем (администрацией). Истец осуществил строительство с нарушением проектно-сметной документации, в связи с чем созданный им объект не может считаться согласованным с арендодателем. Доказательства соответствия самовольной постройки градостроительным, санитарным, экологическим и иным обязательным нормам и правилам, а также отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, не представлены. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. Доказательства того, что истец совершал действия, направленные на получение документации, необходимой для ввода спорного объекта в эксплуатацию и оформления права собственности на него, отсутствуют. Ответчик не оспаривает право собственности истца на спорный объект недвижимости.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что условиями договора аренды земельного участка, заключенного администрацией и Карабахцяном А.К., предусмотрено, что арендатор по согласованию с арендодателем имеет право возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости. Строительство объектов недвижимости производилось с согласия арендодателя - администрации г. Армавира, что подтверждается постановлением главы г. Армавира от 04.05.2001 N 588 и распоряжением главы г. Армавира от 04.01.2002 N 2-р. Согласно техническому паспорту спорных объектов они построены в соответствии с разрешением, но не сданы в эксплуатацию. Актом технической экспертизы от 23.05.2008 N10-01-113, проведенной ЗАО "Краснодарпроектстрой", и справкой ГУ МЧС России от 23.04.2008 подтверждается, что возведенные объекты соответствуют строительным нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Из заключения МУ "Управление архитектуры и градостроительства" следует, что спорные объекты (склад-навес с пристройками) находятся в пределах границ земельного участка. При рассмотрении спора суды пришли к неверному выводу о том, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители истца повторили доводы жалобы, представитель администрации просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установили суды, постановлением главы г. Армавира от 25.09.1997 N 1653 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 9 743 кв. м, расположенный по адресу: г. Армавир, ул. Мичурина 10, для складского использования. Во исполнение указанного постановления администрация и предприниматель заключили договор аренды от 11.02.1998 N 184. В силу пункта 5.1 договора предпринимателю разрешается строительство новых объектов недвижимого имущества по согласованию с администрацией.

Постановлением главы г. Армавира от 04.05.2001 N 588 Карабахцяну А.К. разрешена подготовка проектно-сметной документации на строительство склада-навеса на арендуемом земельном участке, предприниматель обязывался обеспечить сбор исходных данных, разработку архитектурно-планировочного задания на проектирование, разработку проектно-сметной документации на строительство склада-навеса, согласование и прохождение в установленном порядке экологической и государственной вневедомственной экспертиз, после утверждения проектно-сметной документации он должен был обратиться в муниципальное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства" для получения разрешения на строительство. В случае неисполнения данной обязанности в течение года постановление от 04.05.2001 N 588 утрачивает силу.

Распоряжением главы г. Армавира от 04.01.2002 N 2-р предпринимателю разрешено строительство склада-навеса. Срок действия разрешения - 2 года.

Из технического паспорта ГУП КК "Крайтехинвентаризация", заключения Управления архитектуры и градостроительства г. Армавира от 21.10.2008 и заявленных требований следует, что на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 11.02.1998 N 184, предприниматель возвел объект недвижимого имущества - нежилое здание (литера Т) площадью 1 157 кв. м. При строительстве допущены отклонения от проектно-сметной документации, утвержденной распоряжением главы г. Армавира от 04.01.2002 N 2-p, повлекшие увеличение фактической площади объекта на 150,2 кв. м.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности. С учетом изменений, внесенных в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка. В прежней редакции указанная норма предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившем строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из статьи 222 Кодекса данного положения не означает невозможность признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившим строительство без необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со статьей 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права. В случае осуществления указанными лицами самовольного строительства судом должно устанавливаться наличие (отсутствие) тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником (пожизненным владельцем, постоянным пользователем) участка, т. е. отсутствие нарушаемых постройкой прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.

Постановлением главы г. Армавира от 04.05.2001 N 588 и распоряжением главы г. Армавира от 04.01.2002 N 2-р предпринимателю разрешено строительство склада-навеса на арендованном земельном участке, целевое использование земельного участка (для размещения склада-навеса) после строительства спорных объектов не изменено. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец возвел спорные объекты на участке, не предоставленном для целей строительства, является неверным.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об архитектурной деятельности в Российской Федерации) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу пункта 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона об архитектурной деятельности в Российской Федерации изменения архитектурного проекта при разработке документации для строительства или при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 названного Закона).

Учитывая, что истец не отрицает отклонение от проектной документации при строительстве спорных объектов, данные объекты в части их несоответствия разрешенному строительству являются самовольными постройками. В то же время само по себе отступление от проектно-сметной документации не исключает возможность последующего согласования такого строительства с администрацией.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. Доказательства того, что истец совершал действия, направленные на внесение в установленном законом порядке изменений в проектную документацию, согласования произведенного строительства с администрацией и получения документации, необходимой для ввода спорного объекта в эксплуатацию, оформления права собственности на него, отсутствуют. Из материалов дела следует, что истец не обращался в уполномоченные органы с заявлением о выдаче соответствующих разрешений, и ему было необоснованно отказано в выдаче разрешительных документов.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что обращение предпринимателя в суд с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской направлено на замену установленного административного порядка получения разрешений на судебный порядок признания права собственности и является преждевременным.

Кроме того, суд правомерно исходил из того, что истец не представил достаточных и допустимых доказательств безопасности возведенных строений и соответствия их градостроительным и строительным нормам и правилам (заключения органов государственного пожарного и санитарно-эпидимиологического надзора).

С учетом изложенного, основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2008 по делу N А32-7830/2008-36/110 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.