Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2008 г. N 15АП-6111/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-7830/2008-36/110

31 октября 2008 г.

15АП-6111/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Захаровой Л.А., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Ерышова А.В. по доверенности от 03.11.2007,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карабахцян Арарата Корюновича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008 по делу N А32-7830/2008-36/110

по иску индивидуального предпринимателя Карабахцян Арарата Корюновича, г.Армавир

к Администрации города Армавир

о признании права собственности,

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Карабахцян Арарат Корюнович (далее ИП Карабахцян А.К.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Армавира о признании права собственности на нежилое здание (Литер Т) общей площадью 1157,0 кв.м., состоящее из: нежилого здания (Литер Т) площадью 879,4 кв.м., пристройки основной (литер Т1) площадью 130,1 кв.м., пристройки основной (литер Т2) площадью 150,2 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мичурина, 10 на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен без получения соответствующих разрешений. В материалах дела отсутствуют доказательства возведения спорного объекта в границах предоставленного истцу на праве аренды земельного участка, земельный участок, на котором возведен спорный объект, не находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, или постоянном (бессрочном) пользовании у истца, доказательства того, что спорные объекты не нарушают прав и охраняемых законом интересов смежных землепользователей, в материалы дела не представлены.

ИП Карабахцян А.К. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008 и удовлетворить исковые требования. Заявитель жалобы указал, что спорный объект был возведен на земельном участке, предоставленном истцу на праве аренды по согласованию с ответчиком. Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, являющимся арендатором земельного участка, на котором создан такой объект. Поскольку материалами дела подтверждается, что спорный объект не нарушает прав третьих лиц, исковые требования подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали, просили отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008, удовлетворить исковые требования. Пояснили, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку истцом при строительстве допущены отклонения от проекта, препятствующие вводу его в эксплуатацию. Для решения вопроса о вводе объекта в эксплуатацию истец в Администрацию г. Армавира не обращался. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен истцу для осуществления складской деятельности. На данном земельном участке расположены также и другие складские помещения, принадлежащие истцу на праве собственности. Данные объекты были возведены истцом в том же порядке, что и спорный объект.

Администрация города Армавир в судебное заседание не явилась, отзыв на апелляционную жалобу не представила. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания в порядке, установленном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Армавира Краснодарского края от 25.09.1997 г. N 1653 Карабахцян А.К. был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 9743 кв.м. по ул. Мичурина, 10, для складского использования.

Между администрацией г.Армавира и Карабахцян А.К. был подписан договор аренды земельного участка N 184 от 11.02.1998, по условиям которого, истцу в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 9743 кв.м., расположенный по адресу: г.Армавир, ул.Мичурина. В силу пункта 5.1. арендатору разрешено строительство объектов недвижимого имущества по согласованию с Администрацией города Армавира.

Постановлением главы города Армавира Краснодарского края от 04.05.2001 N 588 Карабахцян А.К. разрешена подготовка проектно-сметной документации на строительство склада-навеса по ул. Мичурина, 10. Постановлением от 04.05.2001 N 588 Карабахцян А.К. был обязан обеспечить сбор исходных данных, разработку архитектурно-планировочного задания на проектирование, разработку проектно-сметной документации на строительство склада-навеса по ул.Мичурина, 10, согласование и прохождение в установленном порядке экологической и государственной вневедомственной экспертиз. После утверждения проектно-сметной документации истец должен был обратиться в муниципальное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства" для получения разрешения на строительство. В случае неисполнения данной обязанности в течении года, постановление от 04.05.2001 N 588 утрачивает силу.

После разработки и утверждения архитектурно-планировочного задания на проектирование и проектно-сметной документации, распоряжением главы города Армавира от 04.01.2002 г. N 2-р Карабахцян А.К. было разрешено строительство склада-навеса на арендуемом земельном участке по ул. Мичурина, 10. Срок действия разрешения на строительство составил 2 года.

Из технического паспорта ГУП КК "Крайтехинвентаризация", заключения Управления архитектуры и градостроительства г.Армавира от 21.10.2008 и пояснений представителя истца следует, что на земельном участке, предоставленном ИП Карабахцян А.К. по договору аренды от 11.02.1998 N 184, истцом был возведен объект недвижимого имущества - нежилое здание литер Т, площадью 1157 кв.м.. При строительстве истцом были допущены отклонения от проектно-сметной документации, утвержденной распоряжением главы города Армавира от 04.01.2002 г. N2-р, повлекшие увеличение фактической площади объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.

Поскольку ИП Карабахцян А.К. осуществил строительство спорного объекта с нарушением проектно-сметной документации, утвержденной распоряжением главы города Армавира от 04.01.2002, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что нежилое здание (Литер Т) общей площадью 1157,0 кв.м., состоящее из: нежилого здания (Литер Т) площадью 879,4 кв.м., пристройки основной (литер Т1) площадью 130,1 кв.м., пристройки основной (литер Т2) площадью 150,2 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мичурина, 10, является самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, доказательства принадлежности ответчику земельного участка под самовольными постройками на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования либо выделения в установленном порядке земельного участка для строительства фактически возведенных капитальных строений в материалы дела не представлены.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что право аренды не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку отклоняются судом апелляционной инстанции.

Статьями 28-29 Земельного кодекса РСФСР, действовавшими на момент заключения договора аренды от 11.02.1998 N 184, а также статьями 30,34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных строительством.

С учетом указанных норм, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право долгосрочной аренды на земельный участок не исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку только при условии предоставления земельного участка в аренду для строительства спорного объекта.

Согласно договору аренды от 11.02.1998 N 184 земельный участок по адресу: г.Армавир, ул.Мичурина 10, был предоставлен истцу в аренду для складского использования. Таким образом, земельный участок был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством. Доказательства соблюдения процедуры, установленной статьей 28 Земельного кодекса РСФСР дл получения земельного участка в аренду для осуществления строительства спорного объекта истцом не представлены. Пунктом 5.1 указанного договора истцу предоставлено право строительства новых объектов недвижимости, но с предварительным согласованием с арендодателем (Администрацией города Армавир). Между тем, истец осуществил строительство объекта с нарушением проектно-сметной документации, утвержденной распоряжением главы города Армавира от 04.01.2002, в связи с чем, созданный ИП Карабахцян А.К. объект не может считаться согласованным с арендодателем. При таких обстоятельствах, договор аренды от 11.02.1998 N 184 в силу обязательных требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для признания за истцом права собственности на самовольно возведенный объект.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно техническому заключению ГУП КК "Крайтехинвентаризация" от 23.05.2008 основные несущие конструкции здания склада литер Т, T1, Т2 (фундаменты, стены, элементы покрытия) выполнены в соответствии с строительными нормами и правилами, предъявляемым к зданиям данной категории. Здание соответствует требованиям и нормам пожарной безопасности, а также санитарно-эпидемиологическим, в части инсоляции.

Справкой ГУ МЧС России по г. Армавиру от 23.04.2008 г. N 23/12.1-10.1/35/228 подтверждается, что конструкции спорного объекта соответствуют нормам и требованиям ИТМ и ГО ЧС, предъявляемым для данной категории объектов недвижимости.

Однако доказательства соответствия самовольной постройки градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующие об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, истцом не представлено.

Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном порядке документации, необходимой для оформления права собственности на возведенный им объект, в материалах дела отсутствуют. Истец не представил доказательства обращения в уполномоченный орган для осуществления ввода спорного объекта в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, исковые требования ИП Карабахцян А.К. направлены на упрощение императивно предусмотренной законодательством административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Между тем, арбитражный суд не вправе подменять функции специальных административных органов.

Более того, из материалов дела усматривается, что право собственности на спорный объект недвижимости истца не оспаривается ответчиком. Истец в порядке пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал наличие у него подлежащего защите, нарушенного ответчиком права.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект самовольно строительства.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008 по делу N А32-7830/2008-36/110 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Л.А. Захарова О.Х. Тимченко