Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 февраля 2009 г. N А32-7462/2008 "Вывод судебных инстанций о том, что ответчиком реконструированы уже существующие (ранее приватизированные правопредшественником ответчика), объекты недвижимости, не соответствует имеющимся в деле доказательствам" (извлечение)

Администрация муницаипального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "База отдыха "Строитель"" (далее - общество) о сносе самовольно возведенных строений, расположенных по адресу: город-курорт Анапа, с. Витязево, ул. Черноморская, 179:

- спальный корпус литер "А-1" общей площадью 272 кв. м;

- спальный корпус литер "Б-1" общей площадью 136,1 кв. м;

- спальный корпус литер "В-1" общей площадью 468 кв. м:

- спальный корпус литер "Д-1" общей площадью 114 кв. м;

- спальный корпус литер "3-1" общей площадью 114 кв. м;

- спальный корпус литер "И-1" общей площадью 177,2 кв. м;

- спальный корпус литер "К-1" общей площадью 301 кв. м;

- столовая литер "Ю, Ю 1" общей площадью 461,1 кв. м;

- 2-этажный летний домик-склад литер "2КН" общей площадью 190 кв. м.

Определением от 26.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление; т. 1, л. д. 77).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008, в иске отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что спорные строения были возведены до их приобретения (приватизации) правопредшественником общества (ТОО "База отдыха "Строитель"") в 1995 году и являлись объектами недвижимости. Истец по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что строения, которые он требует снести, на момент их приватизации являлись движимым имуществом. Ответчиком проведена реконструкция объектов (в связи с их неудовлетворительным техническим состоянием), не затронувшая их конструктивные (иные) характеристики надежности и безопасности. Материалы дела не подтверждают факт демонтажа обществом прежних объектов недвижимости и возведение (строительство) на их месте новых строений. Проведенная собственником недвижимости реконструкция не является возведением новых объектов, поэтому они не могут считаться самовольными постройками (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу N А32-22169/2007-21/373 преюдициально установлено, что администрация не имеет полномочий по распоряжению земельным участком, на котором расположены спорные постройки, поскольку этот участок является федеральной собственностью. Вместе с тем, при оценке договора аренды земельного участка от 05.05.1999 N 32, подписанного сторонами, суды учли право общества (как собственника объектов недвижимости) на получение его в аренду (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Ответчику также не может быть поставлено в вину то, что земельный участок предоставлен ему в аренду муниципальным органом, считавшим себя, в соответствующий период времени, надлежащим арендодателем. Суды сослались также на решение муниципальной межведомственной комиссии по предупреждению и пресечению самовольного строительства (протокол от 05.09.2007 N 9), рекомендовавшей сохранить реконструированные объекты; учли документы, подтверждающие соответствие этих объектов строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Апелляционный суд исключил из мотивировочной части решения от 06.08.2008 вывод о том, что администрация, не являясь собственником земельного участка, не вправе заявлять требование о сносе расположенных на нем строений (т. 3, л. д. 47, 124).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить принятые по делу акты, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. По мнению истца, спорные объекты являются самовольными постройками (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вывод судебных инстанций о том, что приватизированные правопредшественником ответчика строения (летние домики) являлись объектами недвижимости, не соответствует фактическим обстоятельствам. Представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что в результате проведенной обществом реконструкции созданы новые объекты недвижимости. В нарушение условий договора аренды от 05.05.1999 N 32 (без согласия администрации, без получения соответствующих разрешений) ответчик снес строения, не являющиеся капитальными, и возвел на их месте объекты недвижимости (спальные корпуса). Не основан на материалах дела и вывод судов о том, что в результате проведенной ответчиком реконструкции не были затронуты конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности спорных объектов.

Общество в отзыве на жалобу указало на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность принятых по делу актов. Ответчик полагает, что доводы жалобы направлены на переоценку выводов, сделанных судами первой и апелляционной инстанций на основании представленных сторонами доказательств.

Территориальное управление отзыва на жалобу не направило.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов основаны на законе и соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, приказом кооперативно-государственного объединения по строительству "Агропромкурортстрой" от 28.08.1990 N 214 одобрена инициатива коллектива базы отдыха "Строитель" о переводе базы отдыха на работу методом арендного подряда (т. 1, л. д. 98). Приказом кооперативно-государственного объединения по строительству "Агропромкурортстрой" база отдыха "Строитель" выделена из состава треста "Анапаагрокурортстрой" на самостоятельный баланс (т.1, л. д. 99). Решением исполкома Анапского городского совета народных депутатов от 19.10.1990 N 651/2 зарегистрирован устав малого арендного предприятия базы отдыха "Строитель" (т. 1, л. д. 100).

Трест "Анапаагрокурортстрой" (арендодатель) и МАП "Строитель" (арендатор) заключили договор аренды от 29.10.1990, по условиям которого арендатору были переданы все здания сооружения, оборудование, инвентарь по базе отдыха "Строитель", в том числе основные средства: домики летнего типа (инвентарные номера 1 - 8, 11 - 14, 20, 21, 32, 33); домик кирпичный (инвентарный номер 10); изолятор, медпункт, душевая, туалет кирпичный, проходная и дом-вагон (инвентарные номера 9, 15. 16, 24, 25); склад кирпичный; прачечная; столовая; дом деревянный. Основные средства переданы МАП "База отдыха "Строитель"" по акту приема-передачи основных средств по состоянию на 01.10.1990 (т. 1, л. д. 105 - 108).

Фонд государственного имущества Краснодарского края (продавец) и ТОО "База отдыха "Строитель"" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 12.01.1995 N 06-05-609-10, по условиям которого покупатель приобрел в собственность арендуемое имущество приватизируемого предприятия. Указанный договор зарегистрирован за N 177-ф, о чем ТОО "База отдыха "Строитель"" выдано свидетельство о регистрации сделки от 17.01.1995. ТОО "База отдыха "Строитель"" выдано свидетельство о праве собственности от 17.01.1995 N 603 на приватизированное государственное имущество (т. 1, л. д. 110 - 114).

Постановлением главы администрации поселка Витязево от 20.06.1995 N 171 ответчику предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 1,15 га, на котором расположено имущество, выкупленное ТОО "Строитель" на основании договора купли-продажи N 06-05-609-10 от 12.01.1995 (т. 1, л. д. 115).

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.05.1999 N 32 общей площадью 1,15 га, расположенный в г. Анапа, п. Витязево, Черноморская, 179 для размещения базы отдыха "Строитель". Срок аренды - 15 лет (до 20.06.2010). В пункте 4.1.4 договора закреплено, что арендатору предоставлено право на возведение новых строений, сооружений в соответствии с целевым назначением арендуемого участка (т. 1, л. д. 116 -117). Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города-курорта Анапа.

На основании приказа директора общества от 30.01.2001 N 20, в связи с неудовлетворительным состоянием строений (домиков летного типа, изолятора, домов-вагонов, медпункта, душевой, прачечной, столовой и дома деревянного) осуществлена реконструкция приватизированных объектов (т. 1, л. д. 120).

11 июля 2007 года общество обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило признать выполненную в 2001 - 2005 годах реконструкцию жилых деревянных домиков на базе отдыха соответствующей требованиям действующего законодательства Российской Федерации (т. 1, л. д. 121).

Согласно градостроительному заключению Управления архитектуры и градостроительства администрации от 24.08.2007 N 92/1 выполнение реконструкции зданий базы отдыха "Строитель" возможно при соблюдении градостроительных регламентов, нормативных требований и природоохранных мероприятий (т. 1, л. д. 124).

В выписке из протокола заседания межведомственной комиссии по предупреждению и пресечению самовольного строительства па территории города-курорта Анапа от 05.09.2007 N 9 указано на целесообразность сохранения реконструированных зданий и сооружений базы отдыха "Строитель" как соответствующих строительным нормам и правилам, не создающих угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушающих права и законные интересы юридических и физических лиц (т. 1, л. д. 125).

По результатам рассмотрения обращения общества о вводе в эксплуатацию реконструированных объектов заместитель главы муниципального образования город-курорт Анапа в письме от 19.10.2007 N 248 сообщил, что объекты капитального строительства общества являются самовольно реконструированными и не могут быть введены в эксплуатацию в установленном административном порядке (т. 1, л. д. 126).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу N А32-22169/2007-21/373 обществу отказано в иске о признании права собственности на самовольные постройки.

На основании статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о сносе самовольно возведенных (реконструированных) ответчиком строений.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций отклонили доводы администрации о том, что общество не осуществляло реконструкцию, а на месте строений, не являющихся капитальными (деревянных летних домиков), возвело объекты недвижимости (спальные корпуса). Суды пришли к следующим выводам: строения на территории базы отдыха были возведены до их приватизации правопредшественником ответчика и уже в то время являлись объектами недвижимости; общество не возводило новых капитальных строений, а провело реконструкцию существующих объектов недвижимости, не затронувшую их конструктивные (иные) характеристики надежности и безопасности; реконструкция, осуществленная ответчиком (собственником существовавших на тот момент объектов недвижимости) не является возведением новых объектов. Поэтому реконструированные обществом объекты недвижимости не могут считаться самовольными постройками, к которым применимы правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения и постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Однако вывод судебных инстанций о том, что обществом реконструированы уже существующие (ранее приобретенные ТОО "База отдыха "Строитель"") объекты недвижимости, нельзя признать обоснованным. В материалы дела не представлены доказательства того, что правопредшественником ответчика приватизированы объекты недвижимости, а не летние домики, являющиеся временными (некапитальными) сооружениями. Из имеющихся в деле документов (устава МАП "База отдыха "Строитель"", договора аренды от 29.10.1990, акта приема-передачи основных средств, инвентаризационной описи материальных ценностей, договора купли-продажи от 12.01.1995) также не следует, что арендованные (впоследствии приватизированные) жилые домики (домики летного типа) являлись недвижимым имуществом. Технические паспорта на спорные объекты (как на капитальные строения) составлены уже в 2006 году.

В заявлении от 11.07.2007 N 21 общество просило администрацию признать соответствующей требованиям действующего законодательства выполненную в 2001 - 2005 годах реконструкцию жилых деревянных домиков (т. 1, л. д. 121). Из содержания заявления видно, что при реконструкции жилых домиков, складского помещения и столовой были проведены следующие работы: деревянный дом N 15 под литерой А-1 обложен кирпичом, заменена крыша, подведены коммуникации; в доме N 10 под литерой Б-1 реконструированы 4 веранды; деревянный домик N 17 под литерой В-1 обложен блоками, заменена крыша; домик N 4 под литерой Д-1 обложен кирпичом, заменена крыша; домик N 11 под литерой З-1 обложен блоками, заменена крыша; домик N 12 под литерами И-1 обложен блоками, заменена крыша; в столовой под литерой Ю-1 расширен обеденный зал; реконструированы деревянные домики 1, 2, 7, 8, 6 под литерой К-1 в общий жилой дом; в складском помещении под литерой 2КЖ реконструирована веранда.

В градостроительном заключении Управления архитектуры и градостроительства администрации от 24.08.2007 N 92/1 указано, что на территории базы отдыха общества выполнена реконструкция существующих деревянных строений (спальных домиков); одноэтажные спальные домики N 1, 2, 6, 7, 8 снесены и построено трехэтажное здание спального корпуса; расширен обеденный зал здания столовой и реконструировано складское помещение (т. 1, л. д. 123). По делу N А32-22169/2007-21/373 общество обращалось к администрации с иском о признании права собственности на спорные (возведенные им) объекты недвижимости как на самовольные постройки (т. 1, л. д. 69). Изложенное не позволяет сделать однозначный вывод о том, что имела место реконструкция объектов капитального характера (не затронувшая их конструктивные характеристики), а не полный демонтаж ответчиком прежних летних (некапитальных) домиков на месте строительства спорных объектов недвижимости.

В деле имеются свидетельства о государственной регистрации права общества на два объекта недвижимости (т. 1, л. д. 129, 130). Право собственности на эти объекты (столовую, домик-склад) зарегистрировано за ответчиком 03.08.2001. Эти же объекты (но имеющие иные площади) указаны в исковом заявлении администрации. Поэтому при оценке обстоятельств, связанных с реконструкцией названных строений (как объектов недвижимости) необходимо учитывать, что правовая оценка самовольных работ по перепланировке и изменению несущих конструкций зависит от того, создается ли в результате этого новый объект или изменяются характеристики существующего. Если работы по перепланировке и изменению несущих конструкций существенно изменяют первоначальные индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости, в результате чего он фактически не сохраняется, а возникает новый объект, к нему применимы правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о сносе.

Из градостроительного заключения от 23.08.2007 N 92/1 следует, что реконструированные объекты расположены во 2-й зоне округа санитарной охраны курорта Анапа.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу N А32-22169/2007-21/373, установлено, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты, является федеральной собственностью. По данному делу обществу отказано в иске о признании права собственности на самовольные постройки, поскольку требования заявлены к администрации, не имеющей полномочий на распоряжение земельным участком и являющейся ненадлежащим ответчиком. По настоящему делу судебные инстанции учли преюдициальное значение апелляционного постановления от 30.04.2008 (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды земельного участка от 05.05.1999 N 32 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку землей, находящейся в федеральной собственности, распорядилось неуправомоченное лицо (администрация муниципального образования). Данное обстоятельство существенно влияет на вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для освобождения земельного участка обществом (в связи с наличием действующего договора аренды). Апелляционный суд указал, что ответчику не может быть поставлено в вину то, что земельный участок предоставлен ему в аренду муниципальным органом, считавшим себя, в соответствующий период времени, надлежащим арендодателем. Однако суд не обосновал, как это обстоятельство (незнание администрацией и обществом того, что земельный участок относится к федеральной собственности) влияет на законность договора аренды, либо на объем прав и обязанностей сторон такой сделки. Из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что капитальное строение, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом (иными правовыми актами), является самовольной постройкой.

При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать обжалуемые акты законными и обоснованными, принятыми на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела. В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поэтому решение от 06.08.2008 и апелляционное постановление от 28.11.2008 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского для устранения нарушений, допущенных при рассмотрении заявленных администрацией требований. Суду следует разрешить спор с учетом доводов, изложенных участвующими в деле лицами, и документов, представленных ими в обоснование этих доводов.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008 по делу N А32-7462/2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.