Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2009 г. N А01-702/2008-1 "Отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка влечет ничтожность сделки в том случае, если на это была направлена воля сторон по договору и когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу" (извлечение)

Прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ЗАО "Авиакомпания "Московские авиалинии"" (далее - авиакомпания), Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее - комитет) и республиканскому специализированному государственному учреждению "Фонд имущества Республики Адыгея" (далее - фонд) о признании недействительным заключенного фондом и авиакомпанией договора купли-продажи от 03.03.2008 N 8 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска прокурор указал, что в целях продажи находящихся в республиканской собственности объектов недвижимости, являющихся принадлежностью аэродрома в поселке Энем, комитет заказал оценку этих объектов независимому оценщику Лаптиеву И.Г. Оценщик представил два варианта оценки - на 7 390 100 рублей и 48 732 400 рублей. Однако при проведении аукциона за стартовую цену принята первая оценка, что привело к продаже имущества по явно заниженной стоимости.

До принятия решения по делу прокурор уточнил исковые требования и дополнительно просил признать недействительными распоряжение комитета от 26.12.2007 N 438 "О продаже имущества, находящегося в государственной казне" и договор купли-продажи от 03.03.2008 N 8; привести стороны по договору в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея и независимый оценщик Лаптиев И.Е.

Решением от 03.10.2008 иск удовлетворен. Суд исходил из того, что отчет об определении рыночной стоимости реализованного имущества от 21.12.2007 N 7-11-17 составлен оценщиком в нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и Стандартов оценки, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519. Судебной экспертизой установлено, что стоимость преимущественного права приобретения в собственность земельного участка, на котором расположены отчужденные объекты недвижимости, составляет 33 770 141 рубль 73 копейки. Указанное обстоятельство свидетельствует о занижении цены реализации имущественного комплекса, поскольку в отчете от 21.12.2007 N 7-11-17 права на земельный участок оценены справочно и вошли в цену выставленного на торги имущества только в виде стоимости аренды земли. Интерес потенциальных покупателей снизился, что существенно сузило круг участников аукциона и повлияло на формирование цены реализации. Распоряжение комитета от 26.12.2007 N 438 принято во исполнение распоряжения Кабинета Министров Республики Адыгея от 23.07.2007 N 264-р "О реализации имущества", основанного, по мнению суда, на недостоверных данных отчета N 7-11-17; наличие двух распоряжений комитета от одной даты, с одинаковым номером, но разной ценой, свидетельствует о нарушении процедуры их принятия. Договор купли-продажи от 03.03.2008 N 8 заключен на основании недействительного ненормативного правового акта, в связи с чем является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.12.2008 решение от 03.10.2008 отменено, в иске отказано. Апелляционный суд указал, что ненадлежащая оценка приватизируемого объекта сама по себе не может являться основанием для признания недействительной сделки приватизации, так как требование Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" об обязательном привлечении независимого оценщика не означает, что также обязательна указанная им стоимость приватизируемого объекта (пункт 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оценке имущества, произведенной независимым оценщиком"). Согласно пункту 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 возможные нарушения, допущенные при оценке имущества, не могут рассматриваться в качестве оснований для признания недействительными торгов. Земельный участок, на котором расположены отчужденные объекты недвижимого имущества, является собственностью Российской Федерации; основания для проведения оценки стоимости прав на земельный участок без задания собственника и включения ее в стоимость выставляемого на торги имущества отсутствовали. Отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка влечет ничтожность сделки в том случае, если на это была направлена воля сторон по договору и когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Наличие двух копий распоряжения от 26.12.2007 N 438 не является основанием для признания его незаконным, так как подлинник данного документа истцом не представлен.

В кассационной жалобе и дополнении к ней прокурор просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение от 03.10.2008, полагая, что исключительное право выкупа земельного участка подлежало оценке при определении стоимости продаваемой недвижимости, поскольку это право неразрывно связано с приобретаемым на объекты недвижимости правом собственности. В сообщении о проведении торгов информация о земельном участке отсутствовала, что повлияло на результат торгов, в которых из-за отсутствия указанной информации не приняли участие потенциальные покупатели.

Авиакомпания заявила ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью постоянного представителя. Суд кассационной инстанции не усматривает необходимости в отложении судебного заседания и считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в суд кассационной инстанции лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, не может служить препятствием для рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель прокурора поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя прокурора, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, после завершения конкурсного производства и ликвидации ГУП Республики Адыгея "Кубаньспецавиа" оставшееся нереализованным имущество указанного предприятия (15 объектов, в том числе 10 объектов, относящихся к аэропорту поселка Энем) балансовой стоимостью 8 882 424 рубля остаточной стоимостью 868 778 рублей принято в государственную республиканскую собственность на основании решения комитета от 21.08.2006 N 163 (т. 1, л. д. 35 - 38). Распоряжением Кабинета Министров Республики Адыгея от 23.07.2007 N 264-р комитету и фонду предписано реализовать указанное имущество с торгов (т. 1, л. д. 42).

Исполняя распоряжение Кабинета Министров Республики Адыгея, комитет (заказчик) и независимый оценщик Лаптиев И.Е. (исполнитель) заключили договор от 08.11.2007 N 35, согласно которому исполнителю поручено определить рыночную стоимость объектов недвижимости, находящихся в республиканской собственности: скважины разведочно-эксплуатационной (сооружение 30), пожарного бокса ВОХР (литера "Г8"), бокса гаража (литера "Г9"), СНУС ВОХР проходной (литера "Г7"), взлетной площадки (сооружение 28), мест для стоянок трудоемких работ (сооружение 29), мест для стоянок (сооружения 21 - 27), расположенных по адресу: Республика Адыгея, п. Энем, аэропорт на земельном участке площадью 92,66 га с кадастровым номером 01:05:31 16 004: 0001.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.06.2006 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанный участок является собственностью Российской Федерации на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 02.12.2005 N 2107-р. Обременения права собственности Российской Федерации какими-либо правами иных лиц отсутствуют (т. 1, л. д. 227 - 232).

Исполняя договор от 08.11.2007 N 35, оценщик представил комитету отчет N 7-11-17 от 21.12.2007 в двух вариантах. В одном варианте определена стоимость объектов - 7 390 100 рублей и указана стоимость права аренды земельного участка площадью 92,66 га - 257 400 рублей; в другом варианте стоимость объектов определена в размере 48 732 400 рублей при той же стоимости права аренды земельного участка площадью 92,66 га. Копии распоряжения комитета от 26.12.2007 N 438 об установлении начальной цены реализации республиканского имущества также представлены в двух вариантах: с начальной ценой 7 390 100 рублей и 48 732 400 рублей.

Согласно опубликованному в газете 29 января 2008 года сообщению о проведении аукциона и протоколу от 03.03.2008 об итогах аукциона предметом торгов являлись здания и сооружения, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, аэропорт, с начальной ценой - 7 390 100 рублей. Сведения о площади и собственнике земельного участка под зданиями и сооружениями, а также о переходе к покупателю каких-либо прав на земельный участок в информационное сообщение не включались.

Протоколом заседания конкурсной комиссии от 03.03.2008 из четырех участников аукциона победителем признана авиакомпания, предложившая цену 7 759 605 рублей.

В договоре купли-продажи от 03.03.2008 N 8 между фондом (продавец) и авиакомпанией (покупатель) также указаны только здания и сооружения, из чего следует, что отдельно права на земельный участок площадью 92,66 га предметом торгов и договора не являлись. Однако при проведении назначенной судом первой инстанции экспертизы независимый оценщик Смирнов А.В. определил рыночную стоимость права преимущественной покупки земельного участка в собственность в размере 33 770 141 рубля 73 копеек, а суд первой инстанции с учетом этой стоимости пришел к выводу о занижении цены выставленного на торги имущества и недействительности договора купли-продажи.

Признавая ошибочными выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы истца о недействительности распоряжения комитета от 26.12.2007 N 438 "О продаже имущества, находящегося в государственной казне" и договора купли-продажи от 03.03.2008 N 8, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что в силу норм Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и разъяснений, содержащихся в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оценке имущества, произведенной независимым оценщиком", возможные нарушения, допущенные при оценке имущества, не могут рассматриваться в качестве достаточных оснований для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора.

Обязательность привлечения независимого оценщика для оценки подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества влечет признание отчета независимого оценщика документом, содержащим сведения доказательственного значения, а указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки (статья 12 Закона об оценочной деятельности). Однако при наличии двух оценок собственник подлежащего приватизации имущества вправе выбрать ту или иную оценку с учетом конкретных обстоятельств.

До проведения торгов Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея сообщило фонду, что земельный участок, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимого имущества, является собственностью Российской Федерации. В связи с этим основания для проведения оценки стоимости прав на земельный участок без задания собственника и включения ее в стоимость выставляемого на торги имущества отсутствовали и комитет обоснованно избрал оценку, не содержащую стоимость прав, не принадлежащих продавцу.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 26.06.2007) по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права на занятый ею земельный участок, необходимый для ее использования. Когда продавец является собственником земельного участка, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, а покупатель в этом случае приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. По смыслу приведенных норм указанные права на земельный участок переходят от продавца к покупателю независимо от того, названы ли они специально в договоре продажи.

Прокурор, настаивая на том, что в стоимость приватизируемых зданий и сооружений республиканской собственности следовало включать право на преимущественный выкуп у Российской Федерации земельного участка площадью 92,66 га, не представил доказательств наличия такого права у продавца - субъекта Российской Федерации, которое могло бы перейти к покупателю недвижимости. Истец не учел, что стоимость переходящих к покупателю в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации прав на земельные участки, непосредственно занятые продаваемыми отдельными зданиями и сооружениями и необходимыми для их использования, не равна стоимости права на выкуп всего участка, занятого под аэродромом. Истец также не учел, что в силу специального назначения участка площадью 92,66 га он ограничен в обороте.

Выбирая одну из двух оценок, представленных независимым оценщиком, продавец в лице государственных органов субъекта Российской Федерации, кроме названных обстоятельств, вправе и должен был принять во внимание, что выставленные на торги здания и сооружения не были реализованы в ходе конкурсного производства; имеют в сравнении с избранной рыночной стоимостью незначительную балансовую стоимость, обусловленную большим износом; до завершения конкурсного производства конкурсный управляющий ликвидированного впоследствии ГУП РА "Кубаньспецавиа" по договору от 17.05.2006 продал той же авиакомпании 25 объектов недвижимости, расположенных на территории аэропорта п. Энем (т. 1, л. д. 219), вследствие чего к авиакомпании перешли права на земельный участок под ранее приобретенными ею объектами и основания для выставления на торги и повторной продажи этих же прав отсутствовали.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации до признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным заключенный на торгах договор, если в качестве оснований его недействительности приводятся нарушения правил организации и проведения торгов.

Прокурор ссылается на нарушение требований статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости включения в извещение о торгах информации об их предмете и начальной цене. Названные нарушения могут повлечь признание недействительными торгов, и только в этом случае по указанным основаниям возможно признание недействительным заключенного на торгах договора. Требование о признании недействительным аукциона, по результатам которого заключен договор купли-продажи от 03.03.2008, не заявлено. Основания, свидетельствующие о ничтожности договора купли-продажи, не приведены. Вывод суда первой инстанции о ничтожности договора купли-продажи в связи с недействительностью распоряжения комитета от 26.12.2007 N 438 несостоятелен, поскольку непосредственным основанием для заключения договора купли-продажи от 03.03.2008 N 8 являлся аукцион и победа на нем авиакомпании, а не указанное распоряжение. Апелляционный суд обоснованно указал, что наличие двух копий распоряжения от 26.12.2007 N 438 само по себе не влечет признание его незаконным, а выбор комитетом начальной цены имущества в размере 7 390 100 рублей правомерен и обусловлен конкретными обстоятельствами.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2008 по делу N А01-702/2008-1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.