Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 мая 2009 г. N А53-11595/2008-С2-32 Заявленные требования о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на лестничные клетки удовлетворены, поскольку спорные помещения не включены в состав проданного ответчику в порядке приватизации имущества, поэтому у него не возникло право собственности на данные помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 18 мая 2009 г. N А53-11595/2008-С2-32
(извлечение)

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Торгово-коммерческая фирма "Надежда"" (далее - общество) о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на лестничные клетки: комнаты N 13, 13а на первом этаже и комнаты N 16, 21 на втором этаже в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 49.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, ООО "Торгово-коммерческая фирма "Аксинья"", Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрационная служба), государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российский государственный торгово-экономический университет", ОАО "Ростовский рыбокомбинат "Посейдон"" и ООО "Центр".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2008 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что спорные помещения не включены в состав проданного обществу в порядке приватизации имущества, поэтому у него не возникло право собственности на данные помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 28.01.2009 решение от 21.11.2008 в части признания недействительным права собственности общества на лестничные клетки (комнаты N 16, 21 на втором этаже спорного здания) отменено. В удовлетворении иска в этой части отказано, в остальной части решение от 21.11.2008 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что согласно условиям договора от 08.09.1993 N 168А отчуждению обществу подлежал весь второй этаж, а следовательно, и лестничные клетки (комнаты N 16, 21). Данные объекты оборотоспособны, поскольку положения, относящие подобные помещения к общему имуществу, применимы только к жилым домам, являются исключениями и расширительному толкованию не подлежат.

В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление апелляционной инстанции от 21.11.2008 в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным права собственности общества на лестничные клетки (комнаты N 16, 21 на втором этаже здания), оставить в силе решение суда от 21.11.2008, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя, вывод суда о том, что спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и могут быть предметом сделок, ошибочен. Независимо от того, применима ли статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям или нет, применению подлежат общие нормы гражданского права, регулирующие понятие вещи, в том числе неделимой вещи, сложной вещи, главной вещи и принадлежности. Квартира - главная вещь, а лестница, без которой невозможно использование этой квартиры, - ее принадлежность. Ситуация, в которой одно лицо приобретает право собственности на лестницы с первого по последний этаж, нарушает права собственников других помещений, поскольку их использование становится невозможным. К рассматриваемым отношениям в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права).

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт как законный и обоснованный.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить ввиду следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, 08.09.1993 общество и Фонд имущества г. Ростова-на-Дону заключили договор купли-продажи N 168А части здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 49. В соответствии с условиями договора обществу передана в собственность _ часть первого этажа здания площадью 270 кв. м, 2-й этаж площадью 562,2 кв. м, подвал площадью 793, 3 кв. м (всего 1 625,5 кв. м).

Право собственности общества на указанные помещения зарегистрировано МПТИ г. Ростова-на-Дону, что подтверждается регистрационным удостоверением от 08.06.1999 N 749/26. На основании удостоверения от 08.06.1999 N 749/26 регистрационная служба произвела государственную регистрацию права собственности за обществом, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации от 01.10.2007 N АГ 726347.

Полагая, что право собственности общества на лестничные клетки комнаты N13, 13а на первом этаже и комнаты N 16, 21 на втором этаже здания зарегистрировано неправомерно и нарушает права муниципального образования г. Ростов-на-Дону как собственника помещений третьего и четвертого этажей, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Оставляя без изменения решение суда от 21.11.2008 в части признания недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на лестничные клетки (комнаты N 13, 13а на первом этаже), суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что спорные помещения являются входом в здание и в силу своего изначального предназначения не поступили в сферу единоличного хозяйственного господства ответчика, используются всеми владельцами помещений в здании. Однако относительно лестничных клеток 2-го этажа, которые по своему назначению относятся к такому же имуществу, апелляционный суд безосновательно пришел к противоположным выводам.

В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

К общему имуществу здания относятся помещения общего пользования, связывающие несколько основных помещений друг с другом или с внешними границами здания, - лестничные площадки, лестницы.

Спорные помещения являются местами общего пользования, то есть согласно статьям 133 и 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общей собственностью истца и ответчика, так как не могут быть разделены без изменения их назначения и не подлежат разделу.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, постановление апелляционной инстанции от 21.11.2008 в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным права собственности общества на лестничные клетки (комнаты N16, 21 на втором этаже здания) следует отменить как принятое с неправильным применением норм материального права, решение суда от 21.11.2008 оставить в силе полностью.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2009 по делу N А53-11595/2008-С2-32 в части отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2009 отменить, решение суда оставить в силе полностью.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.