Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2009 г. N 15АП-8657/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-11595/2008-С2-32

28 января 2009 г.

15АП-8657/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Светличная И.В., доверенность от 15.02.2009г. N ИЗ-2716/5;

от ответчика: Карибжанова Е.Л., доверенность от 01.11.2008г.; Балута И.А., доверенность от 10.09.2008г.; от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Надежда" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 ноября 2008 г. по делу N А53-11595/2008-С2-32 (судья Грищенков С.М.)

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику ООО "Торгово-коммерческая фирма "Надежда" при участии третьих лиц Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Аксинья", Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Государственного образовательного учреждения Высшего профессионального образования "Российский государственный торгово-экономический Университет" (Ростовский институт ГОУ ВПО "РГТЭУ"), общества с ограниченной ответственностью "Центр", открытого акционерного общества Ростовский рыбокомбинат "Посейдон"

о признании недействительным зарегистрированного права собственности

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г. Ростова-на-Дону, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Надежда" (далее ООО "ТКФ "Надежда", общество) о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на лестничные клетки комнаты N 13, 13а на первом этаж и комнаты N 16, 21 на втором этаже, расположенные в здании по ул. Тургеневская, 49 в г. Ростове-на-Дону.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Аксинья" (просили исключить из лиц, участвующих в деле, - л.д.146), Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования "Российский государственный торгово-экономический Университет" (Ростовский институт ГОУ ВПО "РГТЭУ"), открытое акционерное общество Ростовский рыбокомбинат "Посейдон", общество с ограниченной ответственностью "Центр".

Исковые требования мотивированы тем, что муниципальному образованию город Ростов-на-Дону принадлежат на праве собственности третий и четвертый этажи здания по ул. Тургеневской, 49. ООО "ТКФ "Надежда" зарегистрировало право собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале, на первом и втором этажах, а также на лестничные клетки первого и второго этажей. Согласно поэтажному плану 1994 года лестничные клетки (комнаты N 13, 13а на первом этаж и комнаты N 16, 21 на втором этаже) не вошли в состав приватизируемого обществом имущества. Поскольку нежилые помещения в спорном здании принадлежат на праве собственности Российской Федерации, муниципальному образованию город Ростов-на-Дону, двум коммерческим организациям, лестничные клетки на основании ст. 244 Гражданского кодекса РФ принадлежат данным лицам на праве общей долевой собственности пропорционально площади принадлежащих им помещений в этом здании. Также указало на то, что регистрация права собственности на лестничные клетки за ООО ТКФ "Надежда" нарушает права департамента как представителя собственника муниципального имущества. Истец полагает, что спорные помещения не вошли в состав приватизированного имущества, исковая давность не распространяется на заявленные требования в силу ст.208 ГК РФ (л.д.4,107).

В отзыве на исковое заявление ООО "ТКФ "Надежда" указало на то, что право собственности на спорные помещения приобретено на основании договора купли-продажи N 168/А от 08.09.1993г., в соответствии с которым общество выкупило _ часть первого этажа площадью 270,0 кв.м., второй этаж площадью 562,2 кв.м. и подвал площадью 793,3 кв.м. Согласно регистрационному удостоверению N 749/26 от 08.06.1999г. за обществом было зарегистрировано 454/1000 доли здания литер А, включая и спорные помещения. Общество приобретало не конкретные помещения, а площади первого и второго этажей; этажи являются неделимыми недвижимыми вещами; истец обратился в суд после истечения срока исковой давности, течение которого началось с момента передачи спорного имущества по договору; истец ссылается на технический паспорт 1994 г., однако данный документ при выкупе и оформлении прав ответчика не предоставлялся (л.д. 22-24, 91-95).

УФРС по РО в отзыве сообщило, что регистрация права собственности общества осуществлена на основании регистрационного удостоверения N 749/26 от 08.06.1999г.; также в материалы регистрационного дела были представлены справка МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону от 27.07.2007г. об уточнении площадей N 465518 и справка от 31.08.2007г., содержащая сведения о зарегистрированных правах. Данные справки содержат номера комнат, право собственности на которые было зарегистрировано МПТИ г. Ростова-на-Дону за ЗАО ТКФ "Надежда" (правопредшественника общества) - л.д. 79-80.

Решением суда от 21 ноября 2008 г. исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что из представленных в материалы дела документов не следует, что спорные помещения были включены в состав продаваемого обществу имущества, поэтому у ответчика не возникло право собственности на данные помещения.

ООО "ТКФ "Надежда", не согласившись с принятым решением, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Доводы жалобы следующие. Истец полагает, что мотивировочная часть решения суда первой инстанции не соответствует основанию иска и правовой позиции истца, основание иска не соответствует его просительной части. Исковые требования основаны на положениях ст.133,135, 244 Гражданского кодекса РФ, при этом истец требует признать недействительным зарегистрированное право ответчика. Нежилые вспомогательные помещения могут быть самостоятельными объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности одному из сособственников. Законодательством не предусмотрено возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, который не является жилым домом. Истец не легитимирован надлежащим образом. ДИЗО г. Ростова-на-Дону не является органом местного самоуправления и не имеет полномочий самостоятельно предъявлять требования в отношении муниципальной собственности. Поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих его право собственности или иное право владения спорным имуществом, его требования неправомерны. Суд неверно указал в решении, что основанием для регистрации права ответчика послужили постановление главы Администрации г. Ростова-на-Дону от 23.11.1993г. N 1402 и регистрационное удостоверение от 08.06.1993г. N 749/26. В качестве такого документа необходимо рассматривать договор купли-продажи от 08.09.1993г. N 168А. К спорным отношениям должны были быть применены Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1), а также положения Закона РСФСР от 03.07.1991г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФРС". Суд необоснованно не применил исковую давность.

В отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы пояснил доводы жалобы, также пояснил, что требования истца могут быть заявлены только при применении виндикационного способа зашиты, истец использует недопустимый способ защиты, истец нелегитимен, с иском может обратиться администрация, но не департамент.

Представитель истца просил в удовлетворении жалобы отказать, оставить в силе решение суда. Полагает, расчет площади необходимо осуществлять по наиболее приближенной по времени к сделке экспликации, площадь второго этажа составляла 589,3 кв.м., поэтому спорные помещения приватизированы не были.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в части, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, установлено судом и не опровергается спорящими сторонами между обществом и Фондом имущества г.Ростова-на-Дону заключен договор купли-продажи от 08.09.1993г. N 168А. В соответствии с условиями названного договора ответчику передано в собственность _ часть 1 этажа 270 кв.м. 2 этаж 562,2 кв.м. подвал 793, 3 кв.м., а всего - 1 625,5 кв.м.

Согласно данным регистрационного удостоверения N 749/26 от 08.06.1999г., выданного МПТИ г.Ростова-на-Дону (л.д. 67), за обществом зарегистрированы на праве собственности нежилые помещения площадью 1675,2 кв.м. Общая площадь нежилых помещений общества согласно свидетельству о праве собственности составляет 1609,7 кв.м. (л.д. 9).

Правильное разрешение данного спора предполагает выяснение двух вопросов: являются ли спорные помещения оборотоспособными и охватывались ли они предметом договора N 168А от 08.09.1993 г.

Апелляционный суд исходит из того, что данные объекты оборотоспособны, поскольку положения, относящие подобные помещения к общему имуществу, применимы только к жилым домам (ст. 36 ЖК РФ), данные положения являются исключениями и расширительному толкованию не подлежат.

Верен довод апелляционной жалобы, согласно которому закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, отсутствует.

В то же время, поскольку право собственности ответчика на помещения в здании по адресу г.Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, дом N 49 основано на договоре купли-продажи от 8 сентября 1993 г., апелляционный суд исходит из того, что со ссылкой на данный договор может быть подтверждено право собственности ответчика только в отношении тех объектов, которые по нему были переданы.

В отношении объектов, не указанных в договоре, следует презюмировать право муниципальной собственности.

Данный подход основан как на положениях действующего законодательства, так и на положениях законодательства ранее действовавшего, поскольку производное приобретение права собственности по договору всегда предполагало приобретение только того, что в данном договоре указано.

В договоре N 168А от 08.09.1993 г. указано, что отчуждается _ часть первого этажа, его правая часть (л.д.28). Из поэтажного плана строения видно, что 1 этаж состоит из трех частей: правого крыла, левого крыла и центральной части, включающей вход в здание, лестничную клетку и лестничный пролет. Поскольку в договоре указано на то, что отчуждению подлежит только правая часть первого этажа, апелляционный суд считает, что из текста договора невозможно усмотреть волю сторон на отчуждение лестничных клеток 1-го этажа (спорные помещения N 13 и 13а).

Как верно установил суд первой инстанции применительно к спорным помещениям первого этажа, ни один документ из послуживших основанием для регистрации права собственности на них ответчика не содержит данных, позволяющих сделать вывод о включении их в состав выкупаемого имущества. Единственная запись, в которой упоминаются спорные помещения первого этажа - это запись, выполненная на обороте регистрационного удостоверения N 749/26 от 08.06.1997г. МПТИ г.Ростова-на-Дону, которая была сделана после составления техпаспорта 1994 г., в котором отражены спорные комнаты.

Верно указание суда первой инстанции, что технический паспорт, составленный после заключения договора купли-продажи, не может подтверждать право собственности ответчика на спорные объекты, технический паспорт не является правоустанавливающим документом.

Равно не может возникнуть право собственности ответчика на непоименованные в договоре купли-продажи помещения из необоснованной записи МПТИ г.Ростова-на-Дону на обороте регистрационного удостоверения от 8 июня 1999 г. (л.д.67 об.).

Поскольку запись на обороте регистрационного удостоверения от 8 июня 1999 г. N 749/26 не опирается на условия договора купли-продажи N 168А от 08.09.1993г., не может рассматриваться как надлежащее подтверждение права собственности ответчика на спорные помещения первого этажа и справка МПТИ о зарегистрированных правах, выданная на основе указанного регистрационного удостоверения (л.д.82).

Договор нуждается в толковании в ситуации, когда неясен его текст, в данном случае текст договора ясно указывает, что приватизации подлежала только правая часть первого этажа.

Попытка установления иного посредством расчета общей площади всех помещений первого этажа и сопоставления полученной площади с площадью, указанной в представленных в материалы дела техпаспортах, положительных результатов не дает, в силу того, что площадь при любых вариантах имеет погрешность.

Приватизация в данном случае являет собой отчуждение имущества муниципальным образованием, поэтому несогласованное в договоре имущество следует полагать объектами муниципальной собственности.

Таким образом, обстоятельства дела, оцениваемые в совокупности, приводят апелляционный суд к выводу, согласно которому материалами дела доказано право собственности истца на спорные помещения первого этажа и отсутствие сделки, которая служила бы основанием их отчуждения ответчику.

К требованиям администрации в отношении данных объектов не подлежит применению исковая давность в силу следующего.

Третий и четвертый этаж в здании, где находятся спорные помещения, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию (л.д.20,21).

Спорные помещения являются входом в здание, в силу своего изначального предназначения не поступили в сферу единоличного хозяйственного господства ответчика, используются всеми владельцами помещений в здании.

В данной ситуации регистрация права в реестре являет собой видимость права при его действительном отсутствии, между тем расхождения между данными реестра и действительным положением дел недопустимо.

По этой же причине позиция ответчика не может быть подкреплена последующим поведением сторон.

Кроме того, из свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика следует, что запись о регистрации права ответчика на спорные помещения внесена в реестр 01.10.2007г. (л.д.9).

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о ненадлежащем способе защиты истцом своего права.

Правообладатель вправе добиваться признания недействительным чужого зарегистрированного права на принадлежащий ему объект.

Данный способ защиты направлен на восстановление положения правообладателя, существовавшее до нарушения права.

В порядке приватизации отчуждалась именно муниципальная собственность, поэтому в ситуации, когда какой-то объект отчужден не был, он остался в муниципальной собственности, что обеспечивает надлежащую легитимацию истца.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о ненадлежащей легитимации ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

В соответствии с п.2 ст.215 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст.125 Кодекса.

Согласно ст. 125 Кодекса от имени муниципального образования своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных нормативными актами муниципального образования, от его имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

В соответствии с положением о Департаменте имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, утв. постановлением Мэра г. Ростова н/Д от 06.06.2003 N 1191, департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону представляет собой входящий в структуру Администрации г. Ростова-на-Дону орган, созданный для осуществления полномочий по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону и земельными участками в пределах городской черты. В перечне прав департамента поименовано, в частности, направление в судебные органы исковых материалов по вопросам защиты права муниципальной собственности, приватизации, управления и распоряжения муниципальной собственностью, управления и распоряжения земельными участками в пределах городской черты.

Ответчик полагает, что требования истца могут быть заявлены только при применении виндикационного способа зашиты, ссылается на практику окружного суда.

Между тем в силу особенности объектов, которые являются входом в здание, местами общего пользования, в том числе истца (собственника третьего и четвертого этажей), не находятся в сфере хозяйственного господства ответчика, для восстановления нарушенного права истца в данном случае достаточно устранения из реестра записей о праве собственности ответчика на объекты, действительным правообладателем которых является истец.

В части исковых требований по лестничным клеткам 2-го этажа апелляционный суд приходит к противоположным выводам.

Согласно условиям договора N 168А от 08.09.1993 г. отчуждается весь второй этаж, никаких оговорок о том, что второй этаж отчуждается за исключением каких-то отдельных помещений, договор не содержит.

Текст соответствующей части договора достаточно ясен, не нуждается в толковании. Причем попытки толкования текста договора посредством пересчета общей площади помещений второго этажа по представленным в материалы дела техническим паспортам не позволяют установить иного.

Так, представитель ДИЗО указывает на необходимость расчета площади по экспликации, в которой указано "итого по 2 этажу 589,3" - л.д.204.

Однако конфигурация и площади помещений второго этажа по данной экспликации не соответствуют площадям по экспликации технического паспорта 1994 г., также представленного департаментом (л.д.113).

Причем технический паспорт 1994 г. в большей степени соответствует последнему техническому паспорту 2007 г. (л.д.18,113). Общая площадь помещений второго этажа по экспликации 1994 г. - 576,3 кв.м. (со встроенными шкафами). Различие обусловлено перепланированными помещениями, а также различиями в площади ряда помещений, в том числе спорной лестничной клетки. Перепланировка затронула комнаты 1 (по новому техпаспорту - 1,1а), 15 (15,15а), 27 (27,27а,27б, 27в). В результате перепланировки было "потеряно" 3,8 кв.м. Остальное отличие касается комнат 12 (коридор), 19, 21, 22, 31 (при видимом сохранении конфигурации). Без спорных помещений площадь составила бы 544,3, что меньше, чем указанные в договоре 562,2 кв.м.

Согласно данным технического паспорта N 1734-13, в котором отражены сведения о поэтажном размещении нежилых помещений на первом и втором этажах по состоянию на 07.08.2007г., площадь помещений 2 этажа составляет 564 кв.м, при этом в эту площадь входят помещения лестничных клеток (помещения N 16 и 21 площадью 5,4 кв.м. и 23,1 кв.м. соответственно). Расхождения с данными, отраженными в договоре N 168А от 08.09.1993 г., составляет 1,8 кв.м. (л.д.13-19).

Ответчиком представленные данные технической инвентаризации 1971г., согласно которым площадь второго этажа составляет 560,1 кв.м (л.д.217).

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает расхождение в площадях 2-го этажа указанных в договоре и технических паспортах незначительной технической погрешностью, вызванной отсутствием на момент подписания договора обновленного техпаспорта, а также осуществленной перепланировкой. Наличие такой погрешности не опровергает вывод о том, что при подписании договора стороны исходили из того, что спорные помещения лестничных клеток (помещения N 16 и 21 площадью 5,4 кв.м. и 23,1 кв.м. соответственно) подлежат отчуждению.

Исходя из изложенного апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта в части признания недействительным права собственности общества с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Надежда" на лестничные клетки (комнаты N 16, 21) на втором этаже, расположенные в здании по ул. Тургеневская, 49 в г. Ростове-на-Дону, по причине несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Поскольку требование истца не может быть разделено для целей установления пропорции, апелляционный суд исходит из того, что пошлину по иску следует оставить на ответчике, по жалобе - взыскать в пользу ответчика с истца.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 ноября 2008 г. по делу N А53-11595/2008-С2-32 отменить в части признания недействительным права собственности общества с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Надежда" на лестничные клетки (комнаты N 16, 21) на втором этаже, расположенные в здании по ул. Тургеневская, 49 в г. Ростове-на-Дону.

В удовлетворении иска в этой части отказать.

В остальной части судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческая фирма "Надежда" (ИНН 6164202790) 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко