Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июля 2009 г. N А32-15717/2008 "Суды правомерно исходили из того, что основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют. Ответчик (арендатор) является собственником недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. Поэтому статья 622 Гражданского кодекса РФ, на которую истец ссылается в обоснование своих требований, должна применяться к отношениям сторон в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса РФ" (извлечение)

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Байкал" (далее - общество) со следующими требованиями:

- освободить земельный участок площадью 40 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории кооперативного рынка, с кадастровым номером 23:43:03:03:66:045;

- привести указанный земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования;

- возвратить земельный участок администрации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2009, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что основания для расторжения договора аренды земельного участка от 05.02.2003 отсутствуют. Общество является собственником недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. Поэтому статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую администрация ссылается в обоснование своих требований, к спорным правоотношениям применяться не может. Статья 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую также ссылается истец, должна применяться в совокупности с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей исключительное право общества на приобретение в собственность (передачу в аренду) земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить указанные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Истец полагает, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды, поэтому на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от договора, продленного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса. Администрация отказалась от договора, направив обществу уведомление. Таким образом, арендные отношения сторон прекратились на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, иск подлежит удовлетворению на основании статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющей приоритет прав собственника земельного участка над правом собственника объекта недвижимости.

От общества и ООО "Вариант" отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить принятые по делу и удовлетворить иск.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением мэрии города Краснодара от 18.11.1998 N 2339 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 24.04.1999 N 1039) обществу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 40 кв. м пропорционально доле собственности на Кооперативном рынке без установления границ земельного участка в натуре. Участок предоставлен для эксплуатации киоска по ул. Карасунской на территории Кооперативного рынка в Центральном внутригородском округе г. Краснодара в границах, указанных в топографическом плане (л. д. 14,15).

На основании указанного постановления стороны заключили договор аренды от 22.12.1998 N 2011 (с 01.01.2003 N 4300004210) земельного участка (кадастровый номер 23:43:03 03:66:045) с видом разрешённого использования - для эксплуатации магазина на территории Кооперативного рынка и сроком действия - до 18.11.2003 (л. д. 11).

В соответствии с пунктом 2.7 договора земельный участок предоставляется без права капитального строительства. Вместе с тем на спорном участке обществом возведено строение, которое является объектом недвижимости (нежилые помещения первого этажа здания под литерой Г99 общей площадью 23,9 кв. м по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Карасунская, 86). Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2002, которое выдано на основании акта государственной приемочной комиссии от 01.11.2000, утвержденного распоряжением администрации Центрального округа города Краснодара (л. д. 37).

В силу статьи 2 Федерального закона 01.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В данном деле администрация не оспаривает право собственности общества на объект недвижимости, поэтому обстоятельства правомерности его возведения на земельном участке, который предоставлен без права капитального строительства, при рассмотрении настоящего дела судами не проверялись.

Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Администрация 04.03.2008 вручила обществу уведомление от 25.07.2007 об отказе от договора аренды и потребовала возвратить указанный земельный участок (л. д. 9).

При разрешении спора судебные инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В обоснование своих доводов истец указывает, что распоряжением главы администрации муниципального образования город Краснодар от 07.05.2007 N 1199-р "Об инвестиционном проекте" предусмотрено осуществление в 2007 - 2010 годах реализации проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - Гоголя - Коммунаров". На территории данного квартала находится земельный участок, предоставленный обществу в аренду.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного распоряжения следует читать как: "N 1200-р"

Ссылаясь на необходимость изъятия земельного участка в связи с реконструкцией центральной части города, администрация обязана соблюдать нормы гражданского и земельного законодательства об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. В том случае, если администрация преследует публичный интерес, земельный участок необходим для муниципальных нужд, применению подлежат специальные нормы об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

В статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда предусмотрены основания прекращения аренды земельного участка. Одним из оснований такого прекращения является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 распоряжения главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара" предписано производить резервирование земель для государственных нужд Краснодарского края и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральным планом города Краснодара. Согласно подпункту 9 пункте 3 данного распоряжения после принятия решения об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края департаментом имущественных отношений Краснодарского края в установленном законодательством порядке производится выкуп объектов недвижимости в соответствии с результатами оценки.

В рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть оценен как законный и подлежащий защите.

Администрация в качестве обоснования своих требований ссылается также на прекращение арендных отношений. В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается продленным на неопределенный срок, поскольку по окончании срока его действия арендатор продолжал пользоваться имуществом и ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений. Администрация уведомила общество о расторжении договора. Поэтому истец считает, что у ответчика отсутствуют законные основания для дальнейшего пользования земельным участком. Следовательно, иск подлежит удовлетворению на основании статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющей приоритет прав собственника земельного участка над правом собственника объекта недвижимости.

Между тем положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно.

При разрешении спора судебные инстанции правильно применили нормы права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2009 по делу N А32-15717/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.