Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июля 2009 г. N А32-24973/2007 "Установленная законом процедура межевания и установления границ земельных участков призвана обеспечить баланс прав и законных интересов землепользователей при проведении мероприятий по землеустройству. Нарушение установленного порядка свидетельствует об ущемлении прав заинтересованного лица" (извлечение)

ЗАО "Маркет" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании недействительным постановления главы г. Сочи от 05.03.2007 N 329 "О предоставлении Мелконяну Левону Арутюновичу в аренду земельного участка по улице Московской, 22 в Центральном районе г. Сочи для эксплуатации нежилых помещений литера "О" и литера "X"".

Заявленные требования мотивированы тем, что общество на основании договора аренды от 31.03.1997 является арендатором земельного участка площадью 13 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 22. Согласно плану земельного участка он граничит со зданием кафе "Встреча" (литера "О"), зданием магазина с пристройкой (литера "X") и зданием летнего кафе (литера "Ю"). Названные объекты недвижимости приобретены Мелконяном Л.А. в собственность у ООО "Новая техника".

13 сентября 2007 года заявителю стало известно о том, что оспариваемым постановлением Мелконяну Л.А. утвержден проект границ земельного участка для обеспечения эксплуатации приобретенных им зданий, а также предоставлен в аренду земельный участок площадью 300 кв. м. При постановке отведенного Мелконяну Л.А. земельного участка на кадастровый учет выявилось наложение границ этого земельного участка на земельный участок, находящийся в пользовании у общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и Мелконян Л.А.

Решением от 19.12.2008 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции указал, что земельный участок, предоставленный Мелконяну Л.А., накладывается на границы земельного участка общества. Администрация, принимая оспариваемое постановление, фактически прекратила право аренды заявителя в отношении части земельного участка, предоставляемого Мелконяну Л.А., не расторгнув в установленном порядке договор аренды с обществом. Спорный земельный участок в силу закона относится к землям особо охраняемых территорий и находится в федеральной собственности, следовательно, на момент принятия обжалуемого постановления у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению им.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.04.2009 решение от 19.12.2008 отменено. Обществу отказано в удовлетворении заявленных требований. Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку наложение земельных участков проходит по границе объекта недвижимости (литера "X"), принадлежащего Мелконяну Л. А. на праве собственности, земельный участок под названным зданием не мог быть предоставлен в аренду обществу, так как собственником объекта на момент предоставления земельного участка обществу являлось ООО "Новая техника".

Апелляционный суд пришел к выводу о том, постановление главы г. Сочи от 05.03.2007 N 329 принято с нарушением действовавшего на момент его принятия законодательства.

В тоже время, оспариваемый ненормативный акт органа местного самоуправления не нарушает прав и законные интересы общества, поскольку на момент подписания договора аренды с обществом администрация не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, отнесенным в силу закона к федеральной собственности. Право на земельный участок под объектом недвижимости (литера "Х") в силу закона должно принадлежать Мелконяну Л.А. как собственнику объекта недвижимости.

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление, как принятое с нарушением норм материального права, а также указывает на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, на момент предоставления АООТ "Маркет" (правопредшественник ЗАО "Маркет") земельного участка, он не относился к федеральной собственности и был предоставлен до момента вступления в силу Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и Федерального закона от 23.12.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах". Следовательно, администрация правомерно предоставила участок АООТ "Маркет". Проект границ земельного участка, отводимого Мелконяну Л.А., не был согласован со смежными землепользователями, что нарушает права и законные интересы общества. Предоставленный Мелконяну Л.А. земельный участок не прошел межевание и не поставлен на кадастровый учет.

В отзыве на кассационную жалобу Мелконян Л.А. просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В заседании представители общества и третьего лица поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Сочи от 04.01.1995 N 3 АООТ "Маркет" (правопредшественник ЗАО "Маркет") предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок площадью 1,38 га, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 22, для размещения и эксплуатации зданий и сооружений рынка. Изложенное подтверждается государственным актом серии КК-2 N 42600 1151 (т. 2, л. д. 50 - 54, 60 - 63). В акте указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

Границы предоставленного обществу земельного участка согласованы смежными землепользователями (т. 1, л. д. 81 - 84).

Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Маркет" (арендатор) заключили договор от 31.03.1997 N 262 аренды земельного участка площадью 13 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 22. Земельный участок предоставлен обществу для эксплуатации зданий и сооружений рынка. Срок действия договора установлен с 01.01.1997 по 01.01.2046. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 2, л. д. 55 - 57).

Предоставленный обществу земельный участок поставлен на кадастровый учет за N 23:49:0204004:0109, что подтверждается кадастровым планом от 19.07.2006 (т. 2, л. д. 64 - 66).

Суды установили, что на смежном земельном участке расположены здание кафе "Встреча" (литера "О"), здание магазина с пристройкой (литера "X"), а также летнее кафе (литера "Ю"), приобретенные в собственность Мелконяном Л.А. по договорам купли-продажи от 28.05.2004, заключенным с ООО "Новая техника" (т. 1, л. д. 105 - 110). Право собственности на здания магазина и кафе зарегистрированы за Мелконяном Л.А. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. 2, л. д. 31 - 32).

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие оформление прав ООО "Новая техника" на земельный участок, расположенный под отчужденными объектами недвижимости.

Главой администрации г. Сочи принято постановление от 05.03.2007 N 329 о предоставлении Мелконяну Л.А. земельного участка площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 22, для обеспечения эксплуатации зданий (литера "О" и литера "X") (т. 1, л. д. 126 - 128).

Указанным постановлением был утвержден проект границ земельного участка площадью 300 кв. м по улице Московской, 22, с кадастровым номером 23:49:02 04 004:1001.

Суды установили, что при проведении работ по межеванию земельного участка выявлено наложение земельного участка, предоставленного Мелконяну Л.А., на земельный участок общества.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. В случае установления названных обстоятельств арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного акта недействительным (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акта и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление принято с нарушением требований закона.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции, указывая, что постановление не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, не учел следующее.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункты 1 и 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм приобретателю зданий, строений и сооружений предоставляется земельный участок площадью, занятой такими объектами и необходимой для их использования, но не свыше установленного предельного размера.

В силу статьи 3 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции на момент принятия оспариваемого заявителем постановления) при изменении и определении границ объектов землеустройства обязательно проведение землеустройства.

При проведении землеустройства согласно части 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ.

В соответствии с пунктом 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ.

По правилам статей 65 и 200 Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие извещение общества о проведении работ по межеванию спорного участка, а также согласование им его границ. Таким образом, оспариваемый ненормативный акт органа местного самоуправления нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.11.2008 по делу N 10191/08.

Ссылка представителя третьего лица на отсутствие доказательств нарушение прав общества, в связи с наличием у Мелконяна Л.А. права на использование земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, отклоняется кассационным судом. Указанное право осуществляется с соблюдением прав и законных интересов других лиц (статья 17 Конституции Российской Федерации). Установленная законом процедура межевания и установления границ земельных участков призвана обеспечить баланс прав и законных интересов землепользователей при проведении мероприятий по землеустройству. Нарушение установленного порядка свидетельствует об ущемлении прав заинтересованного лица.

Кроме того, в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Представленный в дело расчет минимальной площади земельного участка (т. 1, л. д. 102) не может считаться доказательством соблюдения указанных ограничений, поскольку основан на проекте границ земельного участка, не согласованного в установленном порядке обществом (т. 1, л. д. 104).

В сложившейся ситуации принятию постановления о предоставлении земельного участка под объектами недвижимости должно предшествовать разрешение спора между обществом и Мелконяном Л.А. о границах смежных земельных участков.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Вывод апелляционного суда об отсутствии доказательств, подтверждающих нарушение оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов общества, в связи с ничтожностью договора аренды земельного участка от 31.03.1997 N 262, является неверным.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 22, предоставлен обществу для эксплуатации зданий и сооружений рынка. Таким образом, общество в силу закона также имеет право на использование соответствующего земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), которое может быть защищено с использованием средств, указанных в статье 61 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений. Поскольку апелляционный суд при разрешении спора неправильно применил нормы материального права, постановление от 06.04.2009 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2008 следует оставить в силе.

Согласно части 1 статьи 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что по делам об оспаривании ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственного органа (органа местного самоуправления) подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 Кодекса. Уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Кодекса взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа (органа местного самоуправления) как стороны по делу. Поэтому расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 тыс. рублей, понесенные обществом при подаче кассационной жалобы, подлежат взысканию с администрации.

Руководствуясь статьями 110, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 по делу N А32-24973/2007 отменить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2008 по делу N А32-24973/2007 - оставить в силе.

Взыскать с администрации г. Сочи в пользу закрытого акционерного общества "Маркет" 1 тыс. рублей государственной пошлины, уплаченной при подаче кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.