Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 сентября 2009 г. N А01-2101/2008 В удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды и применения последствий его недействительности отказано, поскольку общество как собственник недвижимого имущества, расположенного на переданном в аренду земельном участке, имеет исключительное право на его приобретение, и отказ в предоставлении такого земельного участка недопустим. Основания для признания оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 17 сентября 2009 г. N А01-2101/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2009 г.

Прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея (далее - управление), ОАО "Кубаньэнерго" (далее - общество) о признании недействительным договора аренды от 14.02.2008 N 5/407/30-535-МРСК и применение последствий его недействительности.

Решением от 18.02.2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что при заключении оспариваемого договора нарушено существенное его условие - размер арендной платы, установленный постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 30.11.2007 N 194 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель" (далее - постановление от 30.11.2007 N 194).

Постановлением апелляционной инстанции от 23.06.2009 решение суда от 18.02.2009 отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционный суд указал, что дополнительным соглашением от 27.11.2008 N 61 условия договора аренды от 14.02.2008 N 5/407/30-535-МРСК приведены в соответствие с положениями постановления от 30.11.2007 N 194. Недействительность договора в части установления размера арендной платы не влечет недействительность договора в целом.

В кассационной жалобе прокурор просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, указав, что определение стоимости аренды с нарушением требований законодательства влечет ничтожность оспариваемого договора. Внесение изменений в оспариваемый договор, не имеющий юридической силы с момента заключения, не порождает правовых последствий.

В судебном заседании представитель ответчика просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит постановление от 23.06.2009 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 01:04:02 00 005:0003 общей площадью 0,76 га, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, пос Тульский, ул. Энергетиков, 5, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.12.2008 N 03/022/2008-797.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея от 14.02.2008 N 16 указанный земельный участок предоставлен в аренду ОАО "Кубаньэнерго".

14 февраля 2008 года управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.02.2008 N 5/407/30-535-МРСК земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 01:04:02 00 005:0003 общей площадью 0,76 га, находящегося по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, пос. Тульский, ул. Энергетиков, 5, для производственных целей, пунктом 2.1 которого установлен срок аренды 49 лет. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 21.07.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 01-01-03/001/2008-968.

Пунктом 3.1 договора аренды от 14.02.2008 на основании Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", арендная плата с 30.10.2007 установлена 6 355 рублей 29 копеек в год.

Земельный участок передан ОАО "Кубаньэнерго" по акту приема-передачи от 14.02.2008.

В ходе проверки, проведенной прокуратурой Республики Адыгея, установлено, что при расчете арендной платы по договору аренды от 14.02.2008 N 5/407/30-535-МРСК применен кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 01:04:02 00 005:0003, выданный 26.10.2007 заместителем начальника территориального отдела N 1 по Майкопскому району Управления Роснедвижимости по Республике Адыгея, кадастровая стоимость которого определена в размере 317764,556 рублей на основании постановления Кабинета Министров Республики Адыгея от 23.12.2002 N 385 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Республики Адыгея". Исходя из указанной кадастровой стоимости земельного участка рассчитана арендная плата в размере 6 355 рублей 29 копеек.

30 ноября 2007 года Кабинетом Министров Республики Адыгея вынесено постановление N 194, которым утверждены новые средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель в разделе кадастровых кварталов населенных пунктов Республики Адыгея, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель в разделе населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) и в целом по Республике Адыгея.

Согласно пункту 3 постановления от 30.11.2007 N 194 постановление Кабинета Министров Республики Адыгея от 23.12.2002 N 385 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Республики Адыгея", которым утверждены предыдущие результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Республики Адыгея, признано утратившим силу.

Пунктом 4 постановления от 30.11.2007 N 194 установлено, что оно вступает в силу с 01.01.2008.

Полагая, что договор аренды от 14.02.2008 N 7/407/30-535-МРСК является ничтожной сделкой ввиду определения арендной платы с нарушением закона, прокурор обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Из содержания части 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства.

По смыслу статей 421 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

Судами сделан правильный вывод о том, что установленный сторонами размер арендной платы противоречит требованиям закона с учетом новой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением от 30.11.2007 N 194.

В силу статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Между тем в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Таким образом, неверное определение размера арендной платы не влечет недействительности всей сделки, поскольку в данном случае цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона (пункт 1 статьи 422, абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности").

Апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным в целом.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что земельный участок предоставлен обществу на основании статей 20 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации; общество как собственник недвижимого имущества, расположенного на переданном в аренду земельном участке, имеет исключительное право на его приобретение, и отказ в предоставлении такого земельного участка недопустим.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора аренды наделены правомочиями пересмотреть размер арендной платы, уточнив расчет в соответствии с действующими ставками и коэффициентами, внеся изменения в договор, в том числе изменить противоречащее требованиям закона условие договора о размере арендной платы.

27 ноября 2008 года управление и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 14.02.2008 N 7/407/30-535-МРСК, по условиям которого пункт 3.1 оспариваемого договора дополнен абзацем следующего содержания: "Арендная плата с 01.01.2008 составляет 69 822 рублей 43 копейки в год и вносится в федеральный бюджет согласно расчетам, прилагаемым к договору" (приложение N 1).

Таким образом, суд апелляционной инстанции верно указал, что на момент принятия судом первой инстанции решения условия договора аренды приведены в соответствие с положениями закона и постановления от 30.11.2007 N 194.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Нарушения норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлены.

Основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2009 по делу N А01-2101/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.