Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 октября 2009 г. N А32-22737/2008 "Суды установили, что договор, на который ссылается истец в обоснование своих требований, не содержит условия об объекте аренды - индивидуализированном земельном участке и не может считаться заключенным. Поэтому вывод судебных инстанций о том, что оспариваемыми заявителем ненормативными актами, а также заключенным ответчиками договором аренды земельного участка не затрагиваются права и законные интересы истца, является правильным" (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2009 г.

ООО "Союз-Инвест" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования Абинский район (далее - администрация), Управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования Абинский район (далее - управление), индивидуальному предпринимателю Уварову Е.Н. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать недействительными постановление главы муниципального образования Абинский район от 11.06.2008 N 1862 и распоряжение начальника управления от 28.02.2008 N 78;

- признать недействительным договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23.06.2008 N 0100007780;

- предоставить право проезда и прохода через соседний земельный участок общей площадью 20 743 кв. м путем установления частного сервитута на часть земельного участка площадью 867 кв. м по адресу: г. Абинск, пер. Промышленный, 2;

- признать площадь и конфигурацию земельного участка, необходимую для технической эксплуатации и обслуживания нежилого здания в г. Абинске по ул. Подгорная, 59, согласно заключению технико-строительной экспертизы (с учетом изменения требований, принятых определением от 26.02.2009; т. 2, л. д. 86 - 88, 111, 112).

Определением от 26.02.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Агротур".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что общество не доказало наличие интереса в оспаривании актов органов местного самоуправления и договора аренды от 23.06.2008 N 0100007780 о предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:01:05 05 036:0162. Земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости (ангара для большегрузных автомобилей), принадлежащего истцу на праве собственности, не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет. Ссылка общества в обоснование своих требований на договор аренды от 23.01.2008 N 01 в отношении земельного участка площадью 2 736 кв. м признана несостоятельной, поскольку в нем не определен объект аренды. Следовательно, такой договор считается незаключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации). Таким образом, у истца не возникли права на земельный участок площадью 2 736 кв. м. Отказывая в удовлетворении требования об установлении сервитута, суды исходили из того, что общество не обосновало, в отношении какого конкретно земельного участка оно требует установить сервитут с целью использования принадлежащего ему объекта (ангара). Истец не представил суду доказательств разработки вариантов проезда к своему земельному участку и направления соглашения об установлении сервитута владельцам земельных участков. Кроме того, общество не доказало, что требуемый им проезд (площадью 867 кв. м) через участок предпринимателя является единственно возможным. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется (т. 2, л. д. 123, 178).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить указанные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Истец полагает, что предприниматель незаконно произвел межевание предоставленного ему земельного участка, не согласовав с обществом смежную границу. В мотивировочной части решения от 05.05.2009 не содержится выводов относительно требования истца о признании площади и конфигурации земельного участка, необходимых для технической эксплуатации и обслуживания нежилого здания в г. Абинске по ул. Подгорная, 59, согласно заключению технико-строительной экспертизы. При разрешении спора суды не учли, что в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет преимущественное право на получение в пользование земельного участка, непосредственно прилегающего к объекту недвижимости. Действующее законодательство не предоставляет органам местного самоуправления права распоряжаться земельным участком, ранее уже предоставленным обществу (договор аренды от 23.01.2008 N 01). По мнению заявителя, судам следовало дать оценку действиям муниципальных органов на предмет их соответствия требованиям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При заключении с предпринимателем договора аренды от 23.06.2008 нарушены общепринятые моральные нормы и принципы. Поэтому указанный договор недействителен (ничтожен) в силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматель в отзыве на жалобу указал на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность принятых по делу актов. Ответчик указывает, что сформировал земельный участок и поставил его на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства. Довод заявителя о том, что межевание участка осуществлено без согласования с обществом, несостоятелен. В период проведения предпринимателем межевых работ истец не являлся смежным землепользователем. До заключения ответчиками оспариваемого договора аренды, от прежнего собственника недвижимости (арендатора земельного участка) в администрацию поступило заявление о согласии на переоформление земли на предпринимателя. Договор аренды от 23.01.2008 N 01, на который общество ссылается в обоснование своих требований, не оформлен в установленном законом порядке. Поэтому суды правомерно не приняли его во внимание при разрешении спора. Пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы. Приобретенный истцом объект недвижимости (ангар для большегрузных автомобилей) строился хозяйственным способом; предыдущий собственник не являлся арендатором земельного участка под возведенным объектом. Требование истца об установлении сервитута для проезда большегрузных автомашин заявлено неправомерно. Общество не доказало необходимость обеспечения проезда к ангару грузовых (большегрузных) автомобилей. Кроме того, имеются различные (не менее трех) варианты обеспечения проезда к объекту истца через земельные участки иных лиц (значительной меньшей протяженностью).

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители общества и ООО "Агротур" поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Предприниматель возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, по договору купли-продажи от 24.12.2007 N 18/24-12 общество приобрело у ООО "Многопрофильное предприятие "Лада-Консул"" (далее - предприятие) ангар для большегрузных автомобилей, расположенный по адресу: г. Абинск, ул. Подгорная, 59, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 14.01.2008 (т. 1, л. д. 12). Указанный объект недвижимости входил в состав производственной базы, принадлежавшей предприятию. Объекты производственной базы были в разное время отчуждены предприятием нескольким покупателям (в том числе и предпринимателю).

В письме 17.01.2008 общество обратилось в управление с просьбой наложить частный сервитут для проезда и прохода к ангару, приобретенному по договору от 24.12.2007, в отношении земельного участка, принадлежащего на правах аренды предприятию, согласно прилагаемой схеме (т. 1, л. д. 13).

Распоряжением начальника управления от 14.02.2008 N 16 утвержден план границ двух земельных участков, расположенных в г. Абинске по ул. Подгорной, 59: площадью 2 958 кв. м (вид разрешенного использования - эксплуатация производственной базы строительных материалов) и площадью 867 кв. м (для обеспечения прохода и проезда к производственной базе). Заявителю предписывалось осуществить мероприятия по постановке земельных участков на кадастровый учет (т. 1, л. д. 15, 16).

Общество и управление подписали договор от 23.01.2008 N 01 аренды земельного участка площадью 2 736 кв. м, расположенного по адресу: г. Абинск, ул. Подгорная, 59. Срок действия договора - с 01.01.2008 по 30.12.2008 (т. 2, л. д. 89). Доказательства формирования указанного земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены.

На основании заявления предпринимателя постановлением главы Абинского городского поселения от 14.02.2008 N 32 земельному участку, расположенному в г. Абинске по ул. Подгорной, 59, присвоен новый адрес: г. Абинск, пер. Промышленный, 2 (т. 1, л. д. 121).

Распоряжением управления от 28.02.2008 N 78 (т. 1, л. д. 122) утвержден план границ земельного участка площадью 20 016 кв. м, расположенного в г. Абинске по пер. Промышленному, 2.

Постановлением главы администрации от 11.06.2008 N 1862 (т. 1, л. д. 43) предпринимателю предоставлен в аренду участок площадью 20 016 кв. м с кадастровым номером 23:01:05 05 036:0162, расположенный в г. Абинске по пер. Промышленному, 2. Администрация (арендодатель) и предприниматель заключили договор от 23.06.2008 N 0100007780 аренды земельного участка на 49 лет для эксплуатации объектов недвижимости (т. 1, л. д. 44, 45). Земельный участок предоставлен предпринимателю с согласия прежнего арендатора, что подтверждается письмом предприятия от 19.02.2008 в адрес управления (т. 1, л. д. 82). В деле имеется кадастровый паспорт от 19.06.2008 земельного участка с кадастровым номером 23:01:05 05 036:0162 (т. 1, л. д. 46).

Общество оспорило в судебном порядке постановление от 11.06.2008 N 1862, распоряжение начальника управления от 28.02.2008 N 78 и договор аренды земельного участка от 23.06.2008 N 0100007780. Истец просил также установить частный сервитут в отношении земельного участка площадью 867 кв. м, признать площадь и конфигурацию земельного участка, необходимую для технической эксплуатации и обслуживания принадлежащего ему здания, согласно заключению технико-строительной экспертизы.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. По смыслу указанной нормы отсутствие правового интереса в признании ничтожной сделки недействительной является самостоятельным основанием для отказа в иске. Материально-заинтересованными являются лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут восстановлены в результате признания судом сделки ничтожной (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований. Суды установили, что оспариваемые обществом акты органов местного самоуправления, а также заключенный ответчиками договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:01:05 05 036:0162, не нарушают прав и законных интересов истца. Данный вывод является правильным и соответствует материалам дела.

В обоснование своих требований общество ссылается на договор аренды земельного участка от 23.01.2008 N 01 (т. 2, л. д. 89).

Согласно пункту 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются, в частности, землепользователи и арендаторы земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ (действовавшего на момент подписания договора аренды от 23.01.2008) земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что договор от 23.01.2008 N 01 является незаключенным, так как не содержит условия об объекте аренды - индивидуализированном земельном участке, предоставляемом истцу органом местного самоуправления. Общество, не являясь стороной договора аренды земельного участка от 23.06.2008 N 0100007780, не представило доказательств, подтверждающих наличие прав на земельный участок с кадастровым номером 23:01:05 05 036:0162. Поэтому вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что оспариваемыми истцом ненормативными актами, а также заключенным ответчиками договором аренды земельного участка не затрагиваются права и законные интересы истца, является правильным.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Следовательно, истец должен доказать, что проезд к объекту недвижимости, принадлежащему ему на праве собственности, не может быть обеспечен без установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:01:05 05 036:0162. Однако общество не документально не обосновало, что требуемый им проезд через соседний участок является единственно возможным. Из отзыва предпринимателя следует, что проезд с наложением сервитута возможен через другие земельные участки, при этом территория проезда составит около 50 м, в то время как при обеспечении проезда через участок предпринимателя - 200 м (т. 2, л. д. 155). В письме от 22.02.2008 на запрос управления МУ "Архитектурно-планировочное бюро" предложило несколько вариантов проезда к принадлежащему истцу зданию ангара (т. 1, л. д. 73 - 75). В кассационной жалобе заявитель не оспаривает вывод судов о недоказанности обществом обстоятельств, подтверждающих необходимость установления сервитута. Поэтому в указанной части судебные акты не проверяются кассационной инстанцией (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя жалобы о том, что предприниматель незаконно произвел межевание земельного участка, не согласовав с обществом смежную границу, не принимается. Акт согласования границ земельного участка имеется в материалах дела, он подписан смежными землепользователями (т. 1, л. д. 142), к числу которых общество не относится (пункт 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ссылка истца на пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации является неправомерной. В них указано, что при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом, и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник. Однако названные правовые нормы не предоставляют приобретателю недвижимости каких-либо прав в отношении соседнего земельного участка, сформированного в установленном законом порядке и закрепленного за другим лицом.

Довод общества о том, что действия органов местного самоуправления следует расценивать как злоупотребление правом, противоречит нормам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 5 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8.

Не может быть принят и довод заявителя жалобы о недействительности (ничтожности) договора аренды от 23.06.2008 N 0100007780 на основании статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2008 N 22 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. При определении сферы применения статьи 169 Кодекса судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Кодекса), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг. Для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в постановлении от 10.04.2008 N 22, оснований для квалификации заключенного ответчиками договора аренды земельного участка как сделки, нарушающей основы правопорядка и нравственности, не имеется.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (т. 2, л. д. 198).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009 по делу N А32-22737/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.