Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 января 2010 г. N А32-4788/2009 Суд отказал в удовлетворении требований кооператива о признании права собственности на не завершенный строительством жилой дом, поскольку спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, право собственности истца на такой объект в судебном порядке не может быть признано на основании статьи 218 ГК РФ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 11 января 2010 г. N А32-4788/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 января 2010 г.

Производственный жилищно-строительный кооператив "Строитель" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному образованию Туапсинский район, Туапсинскому городскому поселению муниципального образования Туапсинский район, о признании права собственности на не завершенный строительством жилой девятиэтажный восьмидесятиквартирный дом, литера А, расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3.

К участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, право собственности истца на такой объект в судебном порядке не может быть признано на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия для признания права собственности за истцом как на самовольную постройку на момент принятия решения судом первой инстанции отсутствовали, состоявшийся судебный акт Туапсинского городского суда препятствует признанию права собственности истца на весь спорный объект.

Кооператив не согласившись с вынесенными судебными актами, обратился в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с неправильным применением норм материального права и признать право собственности кооператива на незавершенный строительством жилой дом N 3 по ул. Московских строителей в городе Туапсе.

По мнению заявителя, спорный объект не является самовольным строительством: не завершенный строительством жилой дом зарегистрирован как объект недвижимости, в материалах дела имеются все необходимые документы, которые свидетельствуют о том, что строительство велось кооперативом в соответствии со строительными нормами и правилами. Выдав заключение от 27.06.2006 N 11-39/38 по использованию земельного участка, управление архитектуры и градостроительства администрации города Туапсе подтвердило факт принадлежности спорного объекта кооперативу и использования кооперативом земельного участка по назначению. Решение Туапсинского городского суда не устанавливает какой-либо факт, имеющий в настоящем деле преюдициальное значение, а подтверждает принадлежность спорного объекта кооперативу. Суды не приняли во внимание, что судебными актами арбитражных судов установлено обстоятельство строительства спорного объекта АЖСО "Центробамстрой" - правопреемником истца. Суд апелляционной инстанции сделал неверный вывод о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат регистрации права на объекты, но не объекты прав.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили решение от 09.07.2009 и постановление от 03.11.2009 отменить.

Муниципальное образование Туапсинский район в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Туапсинское городское поселение муниципального образования Туапсинский район и Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отзывы не представили.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, окружной суд не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, истец требует признания за собой права собственности на не завершенный строительством жилой девятиэтажный восьмидесятиквартирный дом, литера А, расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3.

Решением Исполнительного комитета Тындинского городского Совета народных депутатов от 06.12.1989 N 303 зарегистрировано АЖСО "Центробамстрой".

02 апреля 2003 года АЖСО "Центробамстрой" реорганизовано в ОАО "Строитель".

В соответствии с Уставом ПЖСК "Строитель" является правопреемником АЖСО "Центробамстрой" и ОАО "Строитель".

10 декабря 1992 года Администрация города Туапсе, АООТ "Туапсе" и АЖСО "Центробамстрой" заключили договор о долевом участии в строительстве четырех девятиэтажных жилых домов серии П-46/9 на горе Кадош города Туапсе Краснодарского края, по условиям которого общество и организация обязуются в 1992 - 1994 годы выполнить все работы, связанные со строительством четырех восьмидесятиквартирных жилых домов с использованием средств администрации, общества и организации.

23 февраля 1992 года АЖСО "Центробамстрой" и МП "Московский строитель" заключили договор подряда на капитальное строительство N 2, по условиям которого подрядчик принял на себя обязательство по строительству трех новых восьмидесятиквартирных жилых домов серии П-46/9 с коммуникациями и благоустройством, а заказчик принял на себя обязательство по непрерывному финансированию строительства.

Постановлением главы администрации г. Туапсе Краснодарского края от 07.08.1995 N 1123 "Об изъятии у АО т/б "Туапсе"" земельного участка под строительство жилых домов на мысе Кадош" в связи с нарушением обязательств договора от 11.12.1992 и систематической неуплатой земельного налога из пользования акционерного общества т/б "Туапсе" изъят земельный участок площадью 16 880 кв. м определенный генеральным планом под строительство жилых домов, на период завершения строительства сроком на 1 год за акционерным жилищно-строительным обществом коллектива "Центробамстрой" закреплен земельный участок под двумя строящимися восьмидесятиквартирными жилыми домами площадью 9450 кв. м.

На основании указанного постановления, 09.08.1995 администрация г. Туапсе и АЖСО "Центробамстрой" был заключили договор N 160 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства двух восьмидесятиквартирных жилых домов, по условиям которого АЖСО "Центробамстрой" передан в аренду земельный участок общей площадью 9450 кв. м сроком на 1 год.

Постановлением главы города Туапсе Краснодарского края от 23.02.1998 N 295 "О предоставлении АЖСО "Центробамстрой"" земельного участка на условиях аренды для завершения строительства девятиэтажного жилого дома в районе горы Кадош", акционерному жилищно-строительному обществу "Центробамстрой" предоставлен земельный участок на условиях аренды для завершения строительства девятиэтажного восьмидесятиквартирного жилого дома N 3 в микрорайоне Кадош площадью 4219,0 кв. м сроком на 1 год.

На основании указанного постановления 23.02.1998 администрация города Туапсе и акционерное жилищно-строительное общество "Центробамстрой" заключили договор

N 731 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого АЖСО "Центробамстрой" предоставлен земельный участок для завершения строительства девятиэтажного восьмидесятиквартирного жилого дома N 3 общей площадью 4219,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Туапсе, микрорайон Кадош.

Постановлением главы города Туапсе от 27.02.1998 N 332 "О присвоении юридического адреса жилым домам АЖСО "Центробамстрой" на горе Кадош", присвоен юридический адрес жилым домам АЖСО "Центробамстрой": ул. Московских строителей, N 1, 2, 3, 4.

В 2001 году в пункт 1.1 устава ООО "Центробамстрой" СЖС" внесена запись о том, что указанное лицо является правопреемником АЖСО "Трест Центробамстрой".

01 июля 2002 года ООО "Центробамстрой" СЖС" и ЗАО "ФИК "Центр новых строительных технологий"" подписали договор купли-продажи недвижимого имущества N 14 - не завершенного строительством девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, д. 3. В пункте 1.2 договора указано, что объект принадлежит продавцу на праве собственности.

Право собственности на не завершенный строительством восьмидесятиквартирный жилой дом площадью застройки 775 кв. м зарегистрировано за ООО "Центробамстрой" 11.07.2004.

19 июля 2004 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности от ООО "Центробамстрой" к ЗАО "ФИК "Центр новых технологий"".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 10.12.2003 по делу N А04-4055/03-18/354 признан недействительным пункт 1.1 устава ООО "Центробамстрой" СЖС" зарегистрированного муниципалитетом города Тынды Амурской области в редакции от 10.05.2001 N 233/878 в части того, что ООО "Центробамстрой" СЖС является правопреемником акционерного жилищно-строительного общества треста "Центробамстрой", зарегистрированного в муниципалитете города Тынды 06.12.1989 N 303.

Указанным решением суда установлено, что акционерное жилищно-строительное общество треста "Центробамстрой" 02.04.2003 преобразовано в открытое акционерное общество "Строитель".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2005 по делу N А-32-10300/2005-31/235 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества N 14 - не завершенного строительством девятиэтажного жилого дома, заключенный ООО "Центробамстрой" СЖС и ЗАО "ФИК "Центр новых строительных технологий", а также признано недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО "ФИК "Центр новых строительных технологий"" на не завершенный строительством восьмидесятиквартирный жилой дом, литера А по ул. Московских строителей г. Туапсе, регистрация права погашена как незаконная.

Таким образом, в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют зарегистрированные права на спорный объект недвижимости.

Постановлением главы муниципального образования город Туапсе Краснодарского края от 21.11.2006 N 2766 "О прекращении закрытому акционерному обществу "Финасово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий"" права аренды на земельный участок, расположенный в микрорайоне Кадош, ул. Московских строителей, 3, и предоставлении его в аренду производственному жилищно-строительному кооперативу "Строитель" для строительства восьмидесятиквартирного дома", прекращено право аренды "Финасово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий" на часть земельного участка площадью 4219,0 кв. м., и предоставлен ПЖСК "Строитель" в аренду сроком на три года земельный участок с уточненной площадью 3152,0 кв. м, относящийся к категории "земли поселений", расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, для завершения строительства девятиэтажного восьмидесятиквартирного жилого дома.

21 ноября 2006 года администрация муниципального образования город Туапсе и кооператив заключили договор аренды земельного участка N 5100006414, по условиям которого кооперативу предоставлен в аренду сроком до 21.11.2009 земельный участок из земель поселений площадью 3152 кв. м, расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3.

Данные обстоятельства послужили основанием обращения кооператива с иском о признании права собственности на возведенный им объект незавершенного строительства в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Суды правильно отметили, что спорный объект по своим правовым характеристикам подпадает под признаки объекта самовольного строительства ввиду отсутствия разрешения на строительство восьмидесятиквартирного жилого дома, литера А, общей площадью застройки 775,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3.

Требования о признании права собственности на самовольную постройку истцом не заявлено, а в удовлетворении требований о признании права собственности на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации судами правомерно отказано ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Признание права собственности на такой объект в судебном порядке не предусмотрено. Апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что недвижимое имущество становится объектом гражданского права с момента государственной регистрации права.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в данной статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона).

Поскольку спорное имущество было создано с нарушением закона (без разрешения на строительство), нормы статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению при разрешении спора о признании права собственности на указанное имущество.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Судами установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право пользования кооперативом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Договор аренды земельного участка от 21.11.2006 N 5100006414 площадью 3152 кв. м, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, между администрацией муниципального образования город Туапсе и кооперативом не зарегистрирован.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Ссылки заявителя жалобы на заключение управления архитектуры и градостроительства Администрации города Туапсе по использованию земельного участка от 27.06.2006 N 11-39/38 не принимаются кассационным судом, поскольку заключение не является правоустанавливающим документом, подтверждающим право пользования кооперативом земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Довод кооператива о соответствии спорных строений строительным и иным нормам и правилам не имеет юридического значения для настоящего спора и не мог повлиять на выводы судов об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат регистрации права на объекты, но не объекты прав.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Суды правильно отметили, что состоявшееся решение Туапсинского городского суда от 06.03.2009 препятствует признанию права собственности за истцом на весь спорный объект, поскольку указанным судебным актом признано право собственности Гвоздя Михаила Карповича на 45/1000 доли (85,45 кв. м) в праве собственности на не завершенный строительством жилой дом, литера А, расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрации права собственности на долю в реестре. Сведения об отмене указанного судебного акта отсутствуют.

Судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании фактических обстоятельств, вынесены при правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и выводов судов, что в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо, кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 по делу N А32-4788/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.