Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2009 г. N 15АП-8181/2009

03 ноября 2009 г.

15АП-8181/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: Федченко А.В., доверенность от 06.04.2009г. N 1;

от ответчиков: не явились, извещены;

от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Производственного жилищно-строительного кооператива "Строитель"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 июля 2009 г. по делу N А32-4788/2009 по иску Производственного жилищно-строительного кооператива "Строитель" к ответчикам муниципальному образованию Туапсинский район, Туапсинскому городскому поселению муниципального образования Туапсинский район при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом

УСТАНОВИЛ:

Производственный жилищно-строительный кооператив "Строитель" (далее -ПЖСК "Строитель", кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчикам муниципальному образованию Туапсинский район и к Туапсинскому городскому поселению муниципального образования Туапсинский район о признании права собственности на незавершенный строительством жилой 9-этажный 80-ти квартирный дом литер А, распложенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - УФРС по КК).

Нормативное обоснование заявленных требований истец усматривает в положениях ст.218 Гражданского кодекса РФ. Истец указывает на то, что является правопреемником АЖСО "Центробамстрой", которому был предоставлен в аренду земельный участок площадью 4219,0 кв.м. для завершения строительства спорного жилого дома. Объект построен на 34% готовности. Бывшим председателем кооператива Голубевой незаконно были внесены изменения в учредительные документы ООО "Центробамстрой" СЖС, в Уставе последнего было указано, что оно является правопреемником АЖСО "Центробамстрой". Право собственности на незавершенный строительством жилой дом по ул. Московских строителей, 3 было зарегистрировано за ООО "Центробамстрой" СЖС. Администрация г. Туапсе заключила с ООО "Центробамстрой" СЖС договор аренды земельного участка площадью 9450,0 кв.м., который был зарегистрирован в установленном порядке 19.10.2001г. ООО "Центробамстрой" СЖС на основании договора купли-продажи от 01.07.2002г. N 14 продало спорный объект и право аренды земельного участка под строительство площадью 4219,0 кв.м. ЗАО "Финансово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий". Право собственности на незавершенный строительством жилой дом N 3 было зарегистрировано за ЗАО "Финансово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий". Решением Арбитражного суда Амурской области от 10.12.2003г. пункт 1.1 Устава ООО "Центробамстрой" СЖС (о правопреемстве) признан недействительным. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2005г. договор купли-продажи от 01.07.2002г. N 14 признан недействительным, признано недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО "Финансово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий" на спорный объект, право собственности прекращено 15.12.2005г. В настоящее время право собственности на объект ни за кем не зарегистрировано. Истец полагает, что является законным собственником незавершенного строительством объекта.

В отзыве на исковое заявление администрация муниципального образования Туапсинский район указала, что ПЖСК "Строитель" на основании договора аренды от 21.11.2006г. N 5100006414 был предоставлен земельный участок площадью 3152,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, для использования в целях завершения строительства 9-ти этажного восьмидесяти квартирного жилого дома. Договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован. Не представлено разрешение на строительство спорного объекта. У истца отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку (л.д. 108-109).

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района в отзыве указала на то, что является ненадлежащим ответчиком (л.д. 194-195).

Решением 09 июля 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии документов, подтверждающих факт создания спорного объекта с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Отметил, что в регистрации права на спорный объект кооперативу было отказано. Судом установлено, что договор аренды земельного участка площадью 3152 кв.м., расположенный по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3, предоставленный истцу, не зарегистрирован в установленном законом порядке. Несоблюдение требований закона и иных правовых актов при создании недвижимого имущества влечет признание его самовольной постройкой, однако соответствующего требования истцом не заявлено.

Также суд пришел к выводу, что строительство спорного объекта осуществлялось на долевых начала, в связи с чем истцом избран неверный способ защиты.

Не согласившись с принятым судебным актом, ПЖСК "Строитель" обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе кооператив указывает на неправомерный вывод суда о том, что спорный объект является самовольным строительством. Полагает, что данный вывод опровергается фактами, установленными судом (правопреемство ПЖСК "Строитель", регистрация объекта в реестре) и представленными в дело документами. Полагает, что в материалах дела достаточно документов, подтверждающих факт строительства объекта в соответствии с требованиями, действующими на тот период. В деле имеется заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Туапсе, подтверждающее принадлежность объекта кооперативу и использование земельного участка под незавершенным строительством объектом по назначению.

В отзывах на апелляционную жалобу ответчики просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 30 сентября 2009 г. представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что спорное имущество, как объект незавершенного строительством, зарегистрировано в реестре в 2004 году. Обращались с заявлением о регистрации права на строение, однако было отказано с указанием на отсутствие договора аренды. Администрацией был предоставлен истцу по договору аренды земельный участок, в регистрации договора аренды было отказано. Отказ регистрационной службы был обжалован в судебном порядке. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявления отказали.

С целью представления лицами, участвующими в деле, пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы.

Предложил истцу представить пояснения по вопросу о легитимации истца и ответчиков; обоснованные пояснения по вопросу о том, кто осуществлял регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3; какие документы предоставлялись на регистрацию права; было ли выдано разрешение на строительство указанного объекта; доказательства создания спорного объекта и введения его в оборот с соблюдением всех требований законодательства. Предложил ответчикам представить пояснения по вопросу о создании спорного объекта: было ли дано разрешение на строительство, оформлен ли землеотвод, соблюдены ли иные административные предпосылки создания нового объекта недвижимости. Предложил УФРС по КК надлежащим образом заверенные копии материалов дела правоустанавливающих документов в отношении незавершенного строительством 80-ти квартирного жилого дома, лит. А, общей площадью застройки 775,0 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3 (кадастровый (или условный) номер объекта: 23:51:4.2004-47).

Во исполнение определения суда от УФРС по КК поступили копии материалов дела правоустанавливающих документов в отношении незавершенного строительством 80-ти квартирного жилого дома, лит. А, общей площадью застройки 775,0 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул.Московских строителей, 3 (кадастровый (или условный) номер объекта: 23:51:4.2004-47.

В судебном заседании 28 октября 2009 г. представитель кооператива поддержал доводы апелляционной жалобы. Представил судебные акты по иным делам, которые, как полагает представитель истца, подтверждают доводы истца. Пояснил суду, что постановлением суда кассационной инстанции от 8 октября 2009 г. УФРС по КК обязано осуществить регистрацию договора аренды земельного участка. Представил документы во исполнение определения суда, в том числе копии уставов кооператива, конверт от Туапсинского отдела УФРС по КК с копиями материалов дела правоустанавливающих документов в отношении незавершенного строительством 80-ти квартирного жилого дома, лит. А, общей площадью застройки 775,0 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул.Московских строителей, 3 (кадастровый (или условный) номер объекта: 23:51:4.2004-47.

На вопрос суда, назовите предусмотренное Гражданским кодексом РФ основание возникновения права собственности истца на спорный объект незавершенного строительства, пояснил суду, что объект не является самовольно возведенным, создание объекта за счет средств истца подтверждено многочисленными судебными актами, объект зарегистрирован в реестре.

На вопрос суда, представьте разрешение на строительство третьего дома, поясните, по какой причине в материалах регистрационного дела имеется разрешение на строительство только двух домов, представитель истца пояснил, что разрешение было выдано в одном экземпляре, представлено истцом быть не может. При этом истец полагает, что материалами дела наличие разрешение на строительство подтверждается, в частности, истец ссылается на копию документа от ноября 1998 г., адресованного главным архитектором города начальнику Сочинского отделения ОРУ СК УВДт, согласно которому разрешение на производство СМР было выдано в одном экземпляре, должно находиться на стройплощадке.

Администрация муниципального образования Туапсинский район ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. В дополнении к отзыву пояснила суду, что у истца не возникло в установленном порядке право аренды на земельный участок под спорным строением, разрешение на строительство спорного объекта в материалах дела отсутствует, объект является самовольной постройкой. Заключение о соответствии самовольной постройки существующим строительным, архитектурным, санитарным, противопожарным нормам и правилам в материалах дела отсутствуют. Администрация просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района и УФРС по КК извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, просили суд рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец требует признания за собой титула в отношении объекта - незавершенного строительством жилого 9-этажного 80-ти квартирного дома литер А, распложенного по адресу: г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3. Самовольный характер постройки отрицает. Между тем право собственности на объект недвижимости, созданный после введения в действие части первой ГК РФ, может быть признано в судебном порядке в исключительных случаях, прямо указанных законом, в частности, к таким случаям относятся признание права на самовольно возведенную постройку и в связи с истечением срока приобретательной давности - ст.222, 234 ГК РФ.

Создание вещи для себя к таким случаям не относится. Для приобретения права собственности на объект недвижимого имущества надлежит соблюсти законы и иные правовые акты, регламентирующие порядок создания объекта недвижимого имущества. Объектом гражданского права недвижимое имущество становится с момента государственной регистрации, для которой согласно положениям ст.25 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуется представить документы, подтверждающие факт его создания. Заявителю надлежит представить документы, подтверждающие право на земельный участок, разрешение на строительство, документы, подтверждающие надлежащее введение объекта в эксплуатацию. Законом установлены определенные требования для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, лишь при соблюдении которых вещь может считаться созданной для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (пункт 1 ст.218, ст.219 ГК РФ).

Действуя в порядке ст.218, 219 ГК, истцу надлежало обратиться с заявлением о государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества в Федеральную регистрационную службу с представлением соответствующих документов. Таким образом, интерес истца в получении легитимации относительно спорного фонтана не может быть защищен посредством обращения к положениям ст.218 ГК РФ.

Судебные акты, на которые ссылается истец, а также представленные им в материалы дела документы о затратах АЖСО "Центробамстрой" не меняю данной правовой оценки, поскольку этими актами констатировано только два обстоятельства: правопреемство истца от АЖСО трест "Центробамстрой" и строительство объекта акционерами АЖСО треста "Центробамстрой" (например, л.д.118 об, 122, 135). Выяснение вопроса о том, кто именно осуществлял строительство, недостаточно для установления основания возникновения гражданских прав и обязанностей в отношении объекта. Строительство объекта за свой счет является лишь одним из условий возникновения права собственности на объект недвижимости. Так, при обращении в суд с иском о признании права собственности на основании положений ст.222 ГК РФ строительство за свой счет будет иметь правовое значение только при наличии основной предпосылки: предоставление земельного участка на предусмотренных законом условиях.

Аргументируя иск и жалобу, истец ссылается на то, что объект самовольным не является, поскольку уже зарегистрирован в реестре.

Данная позиция является ошибочной.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат регистрации права на объекты, но не объекты прав.

Спорный объект присутствует в реестре только по причине того, что в отношении данного объекта была проведена регистрация права собственности ООО "Центробамстрой" СЖС, которое в действительности, как следует из судебных актов по иным делам, прав на объект не имело. Впоследствии в связи с заключением договора купли-продажи, право собственности на незавершенный строительством жилой дом N 3 было зарегистрировано за ЗАО "Финансово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий". Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2005г. зарегистрированное право собственности ЗАО "Финансово-инвестиционная компания "Центр новых строительных технологий" на спорный объект был признано недействительным, право собственности прекращено 15.12.2005г. При этом ни виндикационный иск, ни иск о признании права собственности истца в отношении спорного объекта заявлен не был. Между тем в ситуации, когда объекты, созданные по инициативе, за счет и для истца, введены в оборот посредством действий иного лица, ответчиком по иску о признании права собственности на данные объекты является именно данное лицо либо лицо, чье право на момент предъявления иска зарегистрировано в реестре, но не администрация.

Регистрация права, которая впоследствии была погашена как незаконная, в связи с отсутствием прав у лица, указанного в качестве правообладателя, не является достаточным доводом в обоснование наличия права собственности истца на незавершенный строительством объект, получивший отражение в реестре посредством действий неуправомоченного лица.

Ссылаясь на ведение объекта в оборот посредством действий другого лица, истец должен доказать безупречное соблюдение всех административных предпосылок, необходимых для возникновения права собственности в ординарном порядке - т.е. при создании вещи для себя.

Определением от 30 сентября 2009 г. апелляционный суд предлагал истцу представить пояснения по вопросу о легитимации истца и ответчиков; обоснованные пояснения по вопросу о том, кто осуществлял регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Московских строителей, 3; какие документы предоставлялись на регистрацию права; было ли выдано разрешение на строительство указанного объекта; доказательства создания спорного объекта и введения его в оборот с соблюдением всех требований законодательства.

Материалы дела отражают намерение строительства четырех домов на горе Кадош. При этом согласно представленной истцом копии документа от ноября 1998 г., адресованного главным архитектором города начальнику Сочинского отделения ОРУ СК УВДт разрешение на производство СМР был выдано в одном экземпляре - л.д.63. Истец ссылается на данный документ как на документ, подтверждающий его позицию.

Между тем данный документ, анализируемый в совокупности с пояснениями Администрации муниципального образования Туапсинский район и материалами дела правоустанавливающих документов в отношении незавершенного строительством 80-ти квартирного жилого дома (третьего дома), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул.Московских строителей, 3, микрорайон "Кадош" (кадастровый (или условный) номер объекта: 23:51:4.2004-47, указывает на обратное, а именно не позволяет сделать вывод о том, что разрешение на строительство третьего дома когда-либо было выдано.

Истец представил суду постановление главы города Туапсе от 27.02.1998г. N 332, согласно которому акционерным обществом "Центробамстрой" завершается строительство четырех жилых домов на горе Кадош. Намерение строительства четырех домов отраженно также в письме главы администрации г.Туапсе от 04.10. 1994 г. - л.д.66.

В то же время, строительство велось не одновременно. По пояснениям истца, два дома были достроены, третий дом - объект спора по данному делу, строительство четвертого дома начато не было.

Истцом предоставлено постановление главы администрации г.Туапсе от 07.08.1995г. N 1123, согласно которому за АЖСО "Центробамстрорй" закреплен земельный участок под двумя строящимися домами - л.д.67. Представлен так текст договор аренды, согласно которому земельный участок предоставлен для строительства двух 80-кв. жилых домов - л.д.68. С данными документами представлено разрешение N 23, согласно тексту которого оно выдано на строительство двух 80-квартирных домов на срок с 24.05. 1996 г. по 31.01.1997г. - л.д.69.

Из представленного в материалы дела договора аренды от 23.02.1998г. N 731, подписанного администрацией города Туапсе и АЖСО "Центробамстрой", на срок 1 год, по условиям которого земельный участок предоставлялся для завершения строительства третьего дома, видно, что данный договора подписан после окончания действия разрешения на строительства, представленного истцом в материалы дела.

Два жилых дома в микрорайоне "Кадош", на которые выдано представленное в материалы дела разрешение на строительство, приняты в эксплуатацию госкомиссией 14 апреля 2001 г. Данное обстоятельство получило отражение в решении суда от 14 июня 2006 г. по делу N А32-66766/2005 - л.д.126.

Иного разрешения на строительство ни материалы дела, ни материалы регистрационного дела обнаружить не позволяют.

Согласно предоставленным во исполнение определения апелляционного суда материалам дела правоустанавливающих документов в отношении незавершенного строительством 80-ти квартирного жилого дома, лит. А, общей площадью застройки 775,0 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул.Московских строителей, 3 (кадастровый (или условный) номер объекта: 23:51:4.2004-47 единственным разрешением на строительство, имеющемся в данном деле, является разрешение на строительство N 23 на два дома, сроком с 24.05.1996г. по 31.01.1997г. Именно по представлению данного разрешения, не имеющего, как следует из всех обстоятельств дела, отношения к спорному объекту, было зарегистрировано право собственности ООО "Центробамстрой" СЖС.

Причем как следует из представленной истцом копии документа от ноября 1998 г., адресованного главным архитектором города начальнику Сочинского отделения ОРУ СК УВДт, разрешение на производство строительно-монтажных работ по строительству жилых домов на горе Кадош было выдано в одном экземпляре - л.д.63.

Подлинные материалы регистрационного дела анализировались судом при рассмотрении дела N А32-4788/2009-36/349 по заявлению кооператива к заинтересованному лицу Управлению федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю об обжаловании отказа в государственной регистрации.

В постановлении апелляционной инстанции по данному делу от 18 марта 2009 г. отражен результат анализа материалов регистрационного дела, согласно которому в материалах дела имеется только одна надлежащим образом заверенная копия разрешения N 23 на строительство - это разрешение на два 80-кв. жилых дома. На данной копии стоит штамп и подпись "с подлинником сверено". Наличие штампа подтверждают материалы настоящего дела.

Представленный в материалы дела договор о долевом участии в строительстве 4-х 9-ти этажных домов, подписанный администрацией города Туапсе (л.д.90), необходимости соблюдения всех административных предпосылок не отменяет. Таким образом, истец, в нарушение ст.65 АПК РФ, не выполнил обязанность по доказыванию, а именно не обосновал наличие юридического факта, из которого могло бы возникнуть право собственности истца на спорный объект.

Материалы дела не содержат достаточные доказательства того, что объект не является самовольной постройкой, введен в оборот в качестве незавершенного строительством объекта с соблюдением всех административных предпосылок.

Разрешение на строительство в материалах регистрационного дела не обнаружено.

При таких обстоятельствах истцу для получения легитимации в отношении спорного объекта надлежит оформить надлежащий титул на земельный участок, после чего обратиться за признанием права собственности в порядке ст. 222 ГК РФ, ходатайствовать о проведении экспертизы с целью подтверждения условий для узаконения самовольной постройки.

Апелляционный суд отмечает, что условия для признания за истцом права собственности на спорный объект как на самовольную постройку на момент принятия судом первой инстанции решения отсутствовали.

Материалы дела не позволяют констатировать наличие какого-либо права истца на земельный участок в момент обращения с иском и принятия судом решения, поскольку представленный в материалы дела договора аренды от 21 ноября 2006 г. со сроком действия до 21 ноября 2009 г. не был зарегистрирован - л.д.24. То есть, материалы дела не подтверждают наличие императивного условия для обсуждения возможности признания за истцом права собственности на основании положений статьи 222 ГК РФ - предоставление земельного участка.

Кроме того, заочным решением Туапсинского городского суда (судья Пашенько С.Б.) удовлетворены исковые требования Гвоздя М.К. о признании права собственности на 45/1000 доли в праве собственности на жилой дом лит.А, г.Туапсе, ул.Московских строителей, д.3 и регистрации права собственности Гвоздя в реестре на долю в праве, которого нет в реестре, по причине отсутствия регистрации права лица, указанного Гвоздем в качестве ответчика - ПЖСК "Строитель". Поскольку такой судебный акт состоялся, сведений об его отмене нет, он также не может не препятствовать признанию права собственности истца на весь спорный объект.

Таким образом, оснований для установления иных обстоятельств дела, отличных от установленных судом первой инстанции, апелляционным судом не обнаружено. Основания для отмены судебного отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 июля 2009 г. по делу N А32-4788/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.В. Ильина