Обобщение Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа "Споры, возникающие из договоров простого товарищества, долевого участия в строительстве"

1. Если передача арендатором арендованной вещи в совместную деятельность не предусмотрена собственником этого имущества, то договор простого товарищества в отношении участника, передавшего в качестве вклада указанную вещь, считается недействительным.

Рыбокомбинат обратился с иском к ООО "Далпорт" и ООО "Далпорт-Сити-Р" о признании недействительным договора простого товарищества и выселении ООО "Далпорт-Сити-Р" из нежилого помещения. Требования мотивированы тем, что ООО "Далпорт", занимая спорное помещение на основании договора аренды, без согласия арендодателя передало право пользования этим имуществом в качестве вкладов по договору простого товарищества. ООО "Дал-порт-Сити-Р", в свою очередь, ссылалось на то, что п. 2 ст. 615 ГК РФ не распространяется на случаи передачи права пользования арендованным имуществом в качестве вклада в простое товарищество.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. Окружной суд оставил в силе принятые судебные акты, руководствуясь следующим. На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику и лицам, управомоченным на это законом или собственником. Передача арендованного имущества в совместную деятельность не предусмотрена ни законом, ни собственником. Следовательно, вывод суда о недействительности договоров простого товарищества является правильным.

Довод о том, что договоры соответствуют закону, поскольку законодательство не требует согласования передачи права пользования арендованным имуществом в совместную деятельность, несостоятелен.

Пунктом 2 ст. 615 Кодекса предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ только с согласия арендодателя. В данной правовой норме не говорится о возможности передавать право пользования имуществом в качестве вклада в совместную деятельность. Однако это не означает, что арендатор вправе без согласия арендодателя совершать такую сделку. По договору аренды арендатору предоставляется право владения и пользования имуществом, правомочие по распоряжению имуществом остается у собственника (ст. 209, 606, 615 ГК РФ) (дело N Ф08-4715/06).

2. Договоры долевого участия в строительстве жилья являются самостоятельными видами сделок, отличающимися по своей правовой природе от сделок купли-продажи. В связи с этим взыскание по аналогии процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, при неисполнении натуральных обязательств недопустимо.

Решением в иске управления к обществу и фирме о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано. Суд исходил из того, что денежные средства получены ответчиками для использования в строительстве жилого дома. Фирма обязана передать истцу квартиру; договор не расторгнут, требование о возврате инвестиций в связи с нарушением сроков передачи жилья не заявлено; денежное обязательство, на сумму которого могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ, не возникло. Нормы, регулирующие куплю-продажу товара, в частности ст. 487 Кодекса, к данным отношениям неприменимы, так как отсутствует основной квалифицирующий признак купли-продажи - переход права собственности на товар от покупателя к продавцу. По условиям договора право собственности на квартиру по окончании строительства возникает непосредственно у инвестора. В кассационной жалобе управление ссылалось на то, что к спорному договору об инвестировании строительства жилья ввиду его смешанной правовой природы применимы положения гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи.

Окружной суд согласился с выводами суда первой инстанции, указав следующее. Договоры долевого участия в строительстве жилья являются самостоятельными видами сделок, отличающимися по своей правовой природе от сделок купли-продажи. В данных договорах застройщик не является продавцом товара. Он изначально создает имущество не для себя и не за собственные средства. В процессе создания объекта строительства застройщик не приобретает на него права собственности либо иные вещные права. Отсутствующие у застройщика вещные права на объект не могут перейти к дольщику, как в договоре купли-продажи, а возникают непосредственно у дольщика.

Из содержания ст. 395 ГК РФ следует, что предусмотренная ею ответственность в виде взыскания процентов возникает только при неисполнении денежного обязательства. Проценты начисляются на денежные средства, которые должник неправомерно удерживает, не возвращает, либо иным образом уклоняется от их уплаты. Законом может быть прямо предусмотрена неустойка за неисполнение иных (неденежных) обязательств (например, ст. 487 Кодекса закрепляет ответственность в виде процентов за неисполнение натуральной обязанности по передаче товара), начисляемая и взыскиваемая по правилам ст. 395 Кодекса. Однако при отсутствии таких норм для конкретных правоотношений взыскание по аналогии процентов, установленных ст. 395 Кодекса, при неисполнении натуральных обязательств недопустимо (дело N Ф08-2838/06).