Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г. по делу N А53-9825/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Плотниковой Л.Н. и Спириденко Л.Н., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс"" (ИНН 6153024881, ОГРН 1066153007810) - Кононова А.С., от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ариадна" (ИНН 6153001789, ОГРН 1026102515933) - Минасян О.К., рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс"" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.01.2011 по делу N А53-9825/2010 (судьи Тимченко О.Х., Галов В.В., Малыхина М.Н.), установил следующее.

ООО "Управляющая компания "Альянс"" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Ариадна" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 14.03.2002 N 116, о выселении ответчика из занимаемых помещений общей площадью 431 кв. м N 15 - 25, расположенных по адресу: г. Сальск, ул. Ленина, д. 10.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2010 заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения в части изменения размера ежемесячной арендной платы дает право истцу требовать его расторжения (пункт 6.2 договора), в связи с чем суд посчитал обоснованными заявленные требования. Ввиду расторжения договора аренды у общества отсутствуют основания для владения и пользования спорным нежилым помещением, поэтому общество обязано освободить занимаемые помещения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.01.2011 решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2010 отменено, в иске компании отказано. Судебный акт мотивирован несоответствием расчета ООО "Оценочная фирма "Титул-Е"" (далее - фирма) рыночной стоимости одного кв. м в г. Сальске, установленному размеру арендной платы на рынке цен в г. Сальске. Суд установил несоразмерное увеличение арендной платы на основании использования при расчете недостаточного количества аналогов, а также отказа от исследования предложений других агентств. Арендодатель необоснованно завысил размер арендной платы в целях понуждения арендатора отказаться от арендуемых помещений, что является злоупотреблением правом со стороны арендодателя.

В кассационной жалобе компания просит отменить постановление апелляционной инстанции, считая его незаконным. По мнению заявителя, вывод суда о наличии между сторонами спора о размере арендной платы неверен, поскольку ответчик не выразил свою позицию в части завышения размера арендной платы. Договор следует расторгнуть в одностороннем порядке по правилам пункта 6.2 договора аренды (несогласие арендатора с изменением размера арендной платы).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель компании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель общества возражал против их удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 14.03.2002 Комитет по управлению имуществом Сальского района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 116. По условиям договора арендатору передано во временное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: г. Сальск, ул. Ленина, 10, первый этаж площадью 431 кв. м, подвальное помещение площадью 368,5 кв. м для использования под магазин. Срок аренды установлен сторонами с 14 марта 2002 года по 2012 год.

В дальнейшем помещения проданы на торгах ООО "Оптима", которое внесло имущество в уставный капитал компании.

С 1 февраля 2007 года собственником спорных помещений является компания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (т. 1, л. д. 13). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Кодекса). С учетом приведенных норм права первоначальный арендодатель (комитет) выбыл из обязательства. Право требовать надлежащего исполнения договора, изменения условий договора, а также его расторжения принадлежит собственнику объекта недвижимости - компании.

Из материалов дела видно, что арендодатель - компания направила арендатору дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы (т. 1, л. д. 17). Пункт 6.2 договора аренды предусматривает досрочное расторжение договора в случае несогласия арендатора с изменением размера арендных платежей. Размер арендной платы составляет 95 393 рублей 60 копеек в год без учета НДС (пункт 4.2 договора аренды).

По условиям дополнительного соглашения от 25.11.2009 в пункт 4.2 внесены изменения в части размера арендной платы исходя из расчета 560 рублей за 1 кв. м, в том числе НДС, месячная арендная плата составила 230 888 рублей 42 копейки.

Поскольку арендатором дополнительное соглашение не подписано, арендодатель, ссылаясь на пункт 6.2 договора аренды от 14.03.2002 N 116, обратился с иском о расторжении договора аренды и обязании арендатора освободить арендуемые помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Размер арендной платы может быть согласован как в твердой сумме, так и путем установления порядка ее определения (статья 614 Кодекса).

Согласно части 2 статьи 424 Кодекса изменение цены договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В решении Собрания депутатов Сальского района от 02.04.2008 N 408 в пункте 1.1.2 указано, что при сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений арендную плату устанавливать на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при оформлении после 01.01.2008. Таким образом, при изменении арендной платы арендодатель руководствовался нормативным актом органа муниципального образования.

Арендодатель произвел оценку стоимости арендной платы и, руководствуясь данными отчета от 30.09.3009 N 36/09, выполненного фирмой, направил дополнительное соглашение для подписания арендатору о внесении изменений в пункт 4.2 договора и установлении с 01.12.2009 арендной платы нежилого помещения в размере 230 888 рублей или 560 рублей за 1 кв. м (т. 1, л. д. 18).

Судом апелляционной инстанции дана надлежащая оценка представленному отчету. Суд сделал обоснованный вывод о том, что размер арендной платы завышен истцом, стоимость одного квадратного метра в размере 560 рублей не соответствует установленному размеру арендной платы на рынке цен в г. Сальске, в отчете использован небольшой перечень объектов недвижимости (всего пять), что недостаточно для вывода о размере рыночной стоимости арендной платы спорного объекта. Кроме того, фирма не применила затратный и доходный методы, сославшись на отсутствие информации в доходах, чистой прибыли торговых организаций, осуществляющих свою деятельность на арендуемых помещениях, применив только сравнительный метод.

Судом апелляционной инстанции исследован вопрос о рыночной стоимости одного кв. м в г. Сальске по состоянию на 01.12.2009.

По данным Управления имущественных отношений администрации Сальского района (письмо от 13.12.2010 N 2673) арендная плата по состоянию на ноябрь 2009 года составляла в г. Сальске по ул. Ленина в зависимости от площади: 197 кв. м - 874 900 рублей или 374 рубля в месяц; 94,6 кв. м - 191 900 рублей или 211 рублей в месяц; 46,3 кв. м - 111 200 рублей или 200 рублей в месяц.

Отчет, представленный арендодателем, привел к несоразмерному увеличению арендной платы на основании использования при расчете, с одной стороны, недостаточного количества аналогов, с другой - отказ от исследования предложений других агентств и направлен фактически на понуждение арендатора отказаться от арендуемых помещений.

Однако арендодатель не лишен возможности направить предложение арендатору о внесении изменений в договор о размере арендной платы с иными условиями.

Довод заявителя о необходимости расторжения договора аренды на основании пункта 6.2 договора отклоняется, поскольку суд пришел к обоснованному выводу о том, что общество не возражает против увеличения арендной платы, однако несогласно с ее размером, предложенным истцом, что и послужило отказом ответчика от подписания дополнительного соглашения. В соответствии с пунктом 4.3. договора арендная плата может быть пересмотрена арендодателем досрочно в одностороннем порядке в связи с изменением методики расчета, выхода нормативных документов Правительства Российской Федерации, Госкомимущества, органа местного самоуправления и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Однако, направляя обществу дополнительное соглашение об изменения арендной платы, компания не направила при этом обоснованный расчет увеличения арендных платежей. Настоящий спор связан не с фактом изменения арендной платы, а с порядком определения ее размера.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Суд правильно применил нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.01.2011 по делу N А53-9825/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи:

Л.Н. Плотникова Т.А. Спириденко