Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 января 2011 г. N 15АП-12572/2010

город Ростов-на-Дону

дело N А53-9825/2010

03 января 2011 года

15АП-12572/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 января 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Е.Н.

при участии:

от истца: представитель Кононов А.С., доверенность N 01/12-10;

от ответчика: представитель Минасян О.К., доверенность от 07.09.2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ариадна"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 сентября 2010 20.09.2010 года

по делу N А53-9825/2010, принятое в составе Еремина Ф.Ф.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс"

к обществу с ограниченной ответственностью "Ариадна"

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альянс"(далее истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ариадна"(далее ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды N 116 от 14.03.2002 г., о выселении ответчика из занимаемых помещений общей площадью 431 кв.м. NN 15-25,расположенных по адресу: город Сальск, ул. Ленина, дом 10.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником помещений, находящихся в аренде у ответчика, неоднократно направлял ответчику дополнительное соглашение в части увеличения размера арендной платы по договору аренды нежилых помещений N 116 от 14.03.2002.Арендодатель имеет

право на ежегодное изменение арендной платы, что предусмотрено договором аренды (п.4.4, 4.3); при этом, в период с 2008- 2009 г. арендная плата не повышалась. Поскольку, ответчик уклонился от подписания дополнительного соглашения, истец, ссылаясь на пункт 6.2 договора, обратился в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2010 года, заявленные ООО "Управляющая компания "Альянс" требования, удовлетворены. Суд пришел к выводу, что отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения в части изменения размера ежемесячной арендной платы дает право истцу на основании п.6.2 договора требовать его расторжения, в связи с чем, суд посчитал обоснованными заявленные требования. Ввиду расторжения договора аренды, у ООО "Ариадна" отсутствуют основания для владения и пользования спорным нежилым помещением, общество обязано освободить занимаемые помещения.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Ариадна" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило отменить его, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы ответчиком приведены следующие доводы.

У ответчика не имеется задолженности перед истцом, более того, по состоянию на 10.09.2010 ООО"Ариадна" платило большую сумму арендных платежей, чем предусмотрено договором и фактически имеет место переплата.

Арендатор не отказывался от подписания изменений к договору аренды в части увеличения ежемесячных арендных платежей, в данном случае, суд сделал неверный вывод. Суд не исследовал обстоятельства возникшего спора в отношении увеличения размера арендной платы: арендодатель необоснованно завысил размер арендной платы с целью понуждения арендатора освободить помещения. Существо спора сводится к правильному расчету и наличию двух разных сумм рыночной стоимости арендной платы оценщиков. Так, оценка истца составляет 560 руб. за 1 кв.м. или 230888 руб. в месяц, ответчика 170 руб. за 1 кв.м. или 82600 руб. в месяц.

Заявитель жалобы утверждает, что заявлял ходатайство о проведении судебно-оценочной экспертизы рыночной стоимости арендной платы в саморегулируемой организации, членами которой являются специалисты оценщики. Ходатайство судом первой инстанции необоснованно отклонено Представитель ООО "Ариадна" в суде апелляционной инстанции повторно заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости арендной платы.

Представитель истца возражал против назначения экспертизы, пояснив, что несогласие ответчика на изменение договора аренды, является основанием для расторжении договора, названное условие предусмотрено в договоре аренды. Истец воспользовался предусмотренным договором правом на его расторжение. Решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 14 марта 2002 г. между Комитетом по управлению имуществом Сальского района(арендодатель) и ООО "Ариадна"(арендатор) был заключен договор аренды N 116.Срок аренды установлен сторонами с 14 марта 2002 г. по 2012 г. По условиям указанного договора арендатору передано во временное владение и пользование помещение расположенное г.Сальск, ул.Ленина,10,первый этаж площадью 431 кв.м., подвальное помещение площадью 368,5 кв.м. для использования под магазин.

В дальнейшем помещения были проданы на торгах ООО "Оптима",которое внесло имущество в уставной капитал ООО "Альянс" С 1 февраля 2007 г. собственником спорных помещений является ООО "Альянс", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (том 1 лист дела 13)

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Кодекса).

С учетом приведенных норм права первоначальный арендодатель (комитет) выбыл из обязательства. Право требовать надлежащего исполнения договора, изменения условий договора, а также его расторжения принадлежит собственнику объекта недвижимости -ООО "Альянс".

Из материалов дела усматривается, что арендодатель- ООО "Альянс" направил арендатору дополнительное соглашение об увеличение размера арендной платы. (том 1, лист дела 17- 21)

Согласно пункту 4.2 договора аренды размер арендной платы составляет 95393 руб. 60 коп. в год без учета НДС. По условиям дополнительного соглашения от 25.11.2009 г. в пункт 4.2 внесены изменения в части размера арендной платы исходя из расчета 560 руб. 1 кв.м., в том числе НДС, месячная арендная плата составила 230888 руб. 42 коп.Поскольку, арендатором дополнительное соглашение не подписано, арендодатель, ссылаясь на пункт 6.2 договора аренды N 116 от 14 марта 2002 г., обратился с иском о расторжении договора аренды и обязании арендатора освободить арендуемые помещения.

Пункт 6.2 договора аренды предусматривает досрочное расторжение договора в случае несогласия арендатора с изменением размера арендных платежей.

Решением суда от 20 сентября 2010 г. договор аренды N 116 от 14 марта 2002 г. расторгнут, арендатор обязан освободить помещения, находящиеся у него в аренде.

Не согласившись с расторжением договора, арендатор обратился с апелляционной жалобой.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при вынесении решения суд первой инстанции, не исследовал правомерность увеличения истцом арендной платы, в размере, указанном в дополнительном соглашении.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, арендная плата может быть пересмотрена арендодателем досрочно в одностороннем порядке в связи с изменением методики расчета, выхода нормативных документов Правительства РФ, Госкомимущества, органа местного самоуправления и в других случаях предусмотренных законодательством РФ.

Представитель истца пояснил, что арендодатель при увеличении размера арендной платы исходил из условий договора аренды и нормативных актов органа местного самоуправления в части установления размера арендной платы.

Так, в Решении Собрания Депутатов Сальского района N 408 от 02 апреля 2008 г.в пункте 1.1.2 указано, что при сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений арендную плату устанавливать на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при оформлении после 1 января 2008 года.

Таким образом, при изменении арендной платы арендодатель руководствовался нормативным актом органа муниципального образования.

Арендодатель произвел оценку стоимости арендной платы и руководствуясь данными отчета N 36/09 от 30.09.3009 г., выполненного ООО "Титул-Е", направил дополнительное соглашение для подписания арендатору о внесении изменений в пункт 4.2 договора и установлении с 1 декабря 2009 г. арендной платы нежилого помещения в размере 230888 руб. или 560 руб . за 1 кв.м.(том 1, лист дела 18).

При рассмотрении дела, суд первой инстанции не истребовал у арендодателя указанный отчет и не исследовал его на предмет правомерности расчета рыночной стоимости арендной платы.

Как следует из отчета 36/09, выполненного ООО оценочная фирма "ТитулЕ" рыночная стоимость 1 квадратного метра нежилых помещений в г. Сальске, по ул.Ленина,10 определена в размере 560 руб. за 1 кв.м. или 230888 руб.в месяц.

Арендатор, в свою очередь, представил отчет N НД-0199/2009 г. ООО "РОНИКС" об оценке рыночной стоимости этих же помещений, в котором стоимость 1 кв.м. составляет 169,77 руб. за 1 кв.м. или 70000 руб. в месяц.

Представитель ООО "Ариадна" пояснил, что общество не возражает против увеличения арендной платы, однако, представленный истцом отчет содержит недостоверную информацию в отношении стоимости 1 кв.м. помещений, что и послужило отказом ответчика от подписания дополнительного соглашения.

Выслушав стороны, суд пришел к выводу о наличии фактически спора между сторонами в правильности определения размера арендной платы.Судом апелляционной инстанции исследован вопрос о рыночной стоимости 1 квадратного метра в г. Сальске по состоянию на 1 декабря 2009 г.

Из представленных ответчиком сведений Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 20.12.2010 средняя арендная плата за помещения не менее 50 кв.м. в ноябре 2009 г. в г. Сальске, улицы: Московская, Пушкина, Ленина, Кирова составляет 197 кв.м.; по данным ООО "Росток", владеющим на праве собственности торговым комплексом "Ассорти", Сальск, Ленина,12, в аренду предпринимателям сдаются помещения по 300 руб. за 1 кв.м. куда включены, в том числе коммунальные услуги; ИП Хилько сообщил, что стоимость 1 кв.м. по Ленина,2 в г.Сальске составляет 141 руб. за 1 кв.м.

Как следует из отчета N 36/09 от 30.09.3009 г., выполненного ООО "ТитулЕ" при расчете рыночной стоимости ООО "Титул-Е" не применил затратный и доходный методы, сославшись на отсутствие информации в доходах, чистой прибыли торговых организаций, осуществляющих свою деятельность на арендуемых помещениях, применил только сравнительный метод.При использовании сравнительного метода оценщиком были использованы в качестве аналогов только сведения агентства недвижимости "Крепость",оценщик не обосновал отказ использовать предложения других агентств.

В качестве аналога были приняты: магазин "Ассорти" 1 кв.м. 600 руб., Ленина, 14, магазина Магнит" площадь 407,5 кв.м.-565 руб. 1 кв.м. ул.Ленина 10 площадь 125 кв.м.-700 руб., два объекта по ул.Ленина стоимостью 670 руб. и 570руб. за 1 кв.м. Между тем, собственником торговых помещений "Ассорти"-ООО "Росток" заключены договоры с арендаторами из расчета 300 руб. 1 кв.м.

По данным Управления имущественных отношений Администрации Сальского района (письмо от 13.12.2010 г N 2673) арендная плата по состоянию на ноябрь 2009 г составляла в г.Сальске по ул. Ленина в зависимости от площади: 197 кв.м.- 874900 руб. в или 374 руб. в месяц; 94,6 кв.м.- 191900 руб.-211 руб. в мес.;46,3 кв.м.- 111200 руб.-200руб. кв.м.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные сторонами сведения о размере арендной платы, сложившейся на рынке услуг в ноябре-декабре 2009 г. в г. Сальске, не усматривает оснований для назначения судебно-оценочной экспертизы, поскольку, считает достаточно представленных сторонами доказательств для принятия решения по апелляционной жалобе.

Анализ отчета N 36/09 показывает, что стоимость одного квадратного метра в размере 560 руб. не соответствует установленному размеру арендной платы на рынке це н в г. Сальске, в отчете использован небольшой перечень объектов недвижимости (всего пять), что явно недостаточно для вывода о размере рыночной стоимости арендной платы спорного объекта. Данное обстоятельство привело к несоразмерному увеличению арендной платы на основании использования при расчете с одной стороны недостаточно количества аналогов, с другой - отказ от исследования предложений других агентств и направленно фактически на понуждение арендатора к отказу от арендуемых помещений, что является злоупотреблением правом со стороны арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Учитывая, что арендодатель действовал как недобросовестный участник гражданских правоотношений, злоупотребляя своим правом, истцу должно быть отказано в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды и требования освобождения арендуемых помещений согласно пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, арендодатель не лишен возможности направить предложение арендатору о внесении изменений в договор о размере арендной платы с иными условиями.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ.При подаче апелляционной жалобы ООО "Ариадна" оплатило в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2000 руб., указанные судебные расходы подлежит взысканию с ООО "Альянс" в пользу заявителя жалобы.

ООО "Ариадна" с целью проведения экспертизы перечислило на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 25000 руб., которые подлежат возврату, в связи с отказом в проведении экспертизы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство о проведении экспертиза, заявленное ООО "Ариадна" отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2010 г. по делу N А53-9825/2010 отменить.

В иске ООО "Альянс" отказать.

Взыскать с ООО "Альянс" в пользу ООО "Ариадна" судебные расходы в размере 2000 руб.

Возвратить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 25000 руб. ООО "Ариадна".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина