КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТОВ. АРЕНДА

Комментарий специалистов. Аренда

Арендные экономические отношения являются весьма перспективным методом хозяйствования. При арендных отношениях меняются условия распределения заработанного хозрасчетного дохода. Переход в аренду трудовому коллективу государственного предприятия создает предпосылку для изменения застывших отношений собственности, способствует пониманию работниками непосредственной зависимости собственного благосостояния от результатов совместной экономической деятельности.

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование.

При заключении договора аренды арендодатель предоставляет арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. Арендатор получает право владения и пользования средствами производства и создаваемым в результате их эксплуатации доходом. Часть полученного дохода он обязан систематически передавать арендодателю в виде арендной платы в течение всего срока действия договора.

В договоре аренды должны найти отражение следующие вопросы: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор аренды также могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров и т.д.

При заключении договора аренды следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

1. Стоимость арендованного имущества определяется в договоре, исходя из оценки имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.

2. Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

Арендная плата включает часть прибыли (дохода), которая может быть получена от использования взятого в аренду имущества (арендный процент) и устанавливается на уровне не ниже банковского процента. Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в 5 лет.

3. Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. Собственностью арендатора является продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества. В собственность арендатора, входящую в состав арендованного имущества, включаются также материальные и иные ценности, приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.

4. Собственностью арендатора в соответствии со ст.293 ГК РСФСР являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора аренды арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

5. В соответствии со ст.285 ГК РСФСР арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонты. Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора хуже предусмотренного, арендатор возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.

6. Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды, в котором должен быть регламентирован порядок расчетов с арендодателем по всей причитающейся ему арендной плате со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока. После выкупа арендованного имущества арендное предприятие по решению его трудового коллектива может быть преобразовано в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности.

7. Сроки аренды определяются договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей аренды договор может быть и краткосрочным - до 5 лет.

8. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

9. По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.

10. Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя.

11. Если трудовой коллектив в качестве стратегии развития выбирает выкуп имущества арендодателя, в договоре аренды следует предусмотреть его условия: стоимость выкупаемого имущества, сроки и порядок выкупа. Особо следует оговорить право досрочного выкупа имущества.

В договоре необходимо указать, в какой форме осуществляется выкуп имущества трудовым коллективом.

Их может быть две:

- ежегодные выплаты арендодателю части стоимости подлежащего выкупу имущества, включаемой в арендную плату (амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств - полностью или частично) в течение всего срока действия договора;

-единовременный взнос средств арендатора арендодателю. (Сроки и порядок внесения их коллектив определяет самостоятельно).

Если при выкупе вносится полная стоимость имущества по истечении предусмотренного договором срока, выплата арендной платы прекращается.

12. При заключении договора аренды следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.