Письмо Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14 О разъяснениях по осуществлению органами исполнительной власти субъектов РФ функций государственного контроля за использованием и сохранностью жилых помещений и соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Письмо Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14

Министерство регионального развития Российской Федерации, обобщив практику применения законодательства Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) направляет разъяснения по осуществлению органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации предусмотренных пунктом 8.1 статьи 13 Кодекса функций государственного контроля за использованием и сохранностью жилых помещений и соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Под установленным статьей 20 Кодекса государственным контролем за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует понимать контроль за исполнением Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила содержания). Указанный контроль осуществляется в условиях изменения федеральным жилищным законодательством роли и места собственников помещений и привлекаемых ими управляющих и подрядных организаций, что исключает возможность использования старых подходов к оценке их обязательств и привлечению виновных лиц к административной ответственности. Складывающаяся правоприменительная и судебная практика в ряде случаев не учитывает изменения жилищного законодательства.

Государственный контроль за соблюдением Правил содержания следует отличать от государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям (части 2 - 4 статьи 17 Кодекса, Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25).

При определении наличия или отсутствия состава административного правонарушения и привлечения органами государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации должностных лиц или юридических лиц к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях (далее - КоАП), необходимо учитывать:

1) в отношении объекта правонарушения, что:

а) применяемое в статье 7.22 КоАП понятие "жилое помещение" установлено частью 2 статьи 15 Кодекса, а перечень помещений, относящихся к жилым помещениям, указан в части 1 статьи 16 Кодекса. При этом понятие "жилое помещение" является родовым по отношению к понятию "жилой дом";

б) поскольку норма статьи 7.22 КоАП вступила в силу с 1 июля 2002 г., то исходя из применявшейся в тот период терминологии понятие "жилой дом" включает как понятие, определение которого приведено в части 2 статьи 16 Кодекса, так и соответствующее Кодексу понятие "многоквартирный дом", под которым с учетом положений части 2 и 3 статьи 16 Кодекса следует понимать жилое здание, состоящее из двух и более квартир и помещений общего пользования. При этом в состав многоквартирного дома могут также входить одно или несколько нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

2) в отношении субъекта правонарушения, что указанные в статье 7.22 КоАП юридические лица или их должностные лица являются лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов и (или) жилых помещений (в том числе жилых домов), если юридическое лицо является:

а) собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, который на основании частей 3 и 4 статьи 30 и статьи 39 Кодекса обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества;

б) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом в соответствии с разделами V и VI Кодекса. При заключении товариществом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией или договора с подрядной организацией к административной ответственности привлекается лицо (товарищество, управляющая или подрядная организация), непосредственно виновное в совершении правонарушения;

в) управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом, заключенным в соответствии со статьей 162 Кодекса на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или определенных по результатам открытого конкурса, проводимого в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". В случае заключения управляющей организацией договора с подрядной организацией к административной ответственности привлекается лицо, непосредственно виновное в совершении правонарушения в соответствии с обязательствами, определенными договором;

г) лицом, осуществляющим при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров, заключенных собственниками помещений в соответствии со статьей 164 ЖК РФ на основании решений общего собрания указанных собственников;

д) организацией, отвечающей в соответствии с частью 2 статьи 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома в соответствии с обязательствами, возникшими до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями частей 2 - 4 статьи 161 Кодекса. Такие обязательства могли возникнуть на основании договоров, заключенных в соответствии со статьями 20 - 23 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Жилищное законодательство Российской Федерации не устанавливает возможности возникновения ответственности за содержание общего имущества и многоквартирном доме на основании:

предписания муниципального правового акта организации выполнять соответствующую деятельность за счет собственников и нанимателей помещений; устава государственного или муниципального предприятия или учреждения;

решения о закреплении многоквартирного дома или жилых или нежилых помещений в доме на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

3) в отношении объективной стороны правонарушения:

а) объективную сторону правонарушения составляют противоправные действия или бездействие, выражающиеся в нарушении "правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений" В отношении многоквартирных домов эти правила содержатся в разделе II Правил содержания;

б) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса и частью 2 статьи 18 Федерального закона N 189-ФЗ объем ответственности управляющих и подрядных организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями;

в) законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 Кодекса указаны в заключенных договорах. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" имеют рекомендательный характер.

г) жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ (пункты 29 и 35 Правил содержания);

д) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса управляющая и подрядная организации отвечают по договорам только за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Услуги и работы по содержанию и ремонту самого жилого помещения (т.е. имущества, не входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме) в соответствии с частью 10 статьи 155 Кодекса выполняются в соответствии с иными договорами за отдельную плату;

е) невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Данное нарушение свидетельствует о противоправности действий или бездействия и о наличии объективной с