Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 21 января 2008 г. N А26-6415/2007 Преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает его право требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Карелия
от 21 января 2008 г. N А26-6415/2007
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 сентября 2008 г. N А26-6415/2007 кассационная жалоба на настоящее решение возвращена заявителю

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 августа 2008 г. N А26-6415/2007 кассационная жалоба на настоящее решение оставлена без движения

Арбитражный суд Республики Карелия,

рассмотрев в открытом судебном заседании суда первой инстанции дело по иску индивидуального предпринимателя К. к обществу с ограниченной ответственностью о признании преимущественного права на заключение договора аренды и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью к индивидуальному предпринимателю К. о выселении,

при участии в судебном заседании представителей от истца и от ответчика

установил:

Индивидуальный предприниматель К. (далее - ИП К.) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) о признании преимущественного права на заключение договора аренды на часть нежилого помещения, принадлежащего ООО, расположенного в г.Сортавала, общей площадью 100 кв.м, из которых: 55 кв.м - площадь торгового зала, 45 кв.м., площадь вспомогательных помещений.

Исковые требования мотивированы тем, что срок договора аренды в соответствии с которым ИП К. арендует нежилые помещения общей площадью 100 кв.м, истекает 04.11.2007, а Обществом отказано в продлении договора на те же помещения.

Исковые требования обоснованы статьями 209, 450, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) обратилось в арбитражный суд со встречным иском к индивидуальному предпринимателю К. (далее - ИП К.) о выселении из занимаемых ею нежилых помещений, общей площадью 100 кв.м. (в том числе: 55 кв.м. площадь торгового зала, 45 кв.м. площадь вспомогательных помещений), расположенных в г.Сортавала, и освобождении помещений от размещенного оборудования, принадлежащего ответчику, по тем основаниям, что срок договора аренды от 05.12.2006 истек 04.11.2007, а, кроме того, договор аренды от 05.12.2006 является ничтожной сделкой, т.к. со стороны ООО подписан неуполномоченным лицом. На момент подписания договора аренды К. директором Общества не являлась, поскольку решением общего собрания участников от 28.11.2006 директором Общества избрана Ш., с которой 28.11.2006 был заключен трудовой договор.

Исковые требования обоснованы статьями 167, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску заявил ходатайство о приобщении к материалам копий платежных поручений об оплате арендной платы, об истребовании дополнительных доказательств, а именно, просит запросить в ОСБ Сортавальского отделения Сберегательного банка копии счетов, оплаченных ООО за ноябрь, декабрь 2006 и копию банковской карточки с подписью директора ООО Ш. Истребованные документы подтвердят, что в декабре 2006 года К. фактически исполняла обязанности директора и имела полномочия на подписание договора аренды от 05.12.2006.

Представители истца высказались против истребования дополнительных доказательств, поскольку Ш. была избрана директором на общем собрании участников, однако, К. длительное время пользовалась печатью Общества, в связи с чем, имела возможность снимать денежные средства с расчетного счета.

Рассмотрев ходатайство истца, суд приобщил к материалам дела копии платежных документов, подтверждающих оплату арендных платежей, и отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании дополнительных доказательств, поскольку указанные документы не определяют полномочия исполнительного органа ООО в спорный период.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу по тем основаниям, что истец обратился с иском в арбитражный суд о признании недействительным решения общего собрания участников ООО от 28.11.2006 об избрании Ш. директором Общества. При удовлетворении иска директор и представитель Общества не будут являться надлежащими представителями юридического лица и отпадет необходимость рассматривать встречное исковое заявление.

Представители ответчика возражали против удовлетворения ходатайства по тем основаниям, что полномочия директора подтверждены надлежащими документами. Кроме того, ранее истец отказался от заявленных требований в части оспаривания решения собрания, избравшего Ш. директором.

Рассмотрев ходатайство истца о приостановлении производства по настоящему делу, суд не нашел оснований к его удовлетворению в соответствии с требованиями статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку исковое заявление поданное истцом в арбитражный суд к производству не принято. Кроме того, суд не усматривает препятствий к рассмотрению настоящего спора при наличии заявления истца об оспаривании решения собрания участников от 28.11.2006.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о рассмотрении заявления о взыскании судебных расходов, составляющих стоимость услуг на представителя 12000 руб., транспортные и командировочные расходы, связанные с участием в судебном заседании директора ООО в сумме 2799 руб. 87 коп., приобщил к материалам дела договор на ведение дела в арбитражном суде от 28.11.2007, квитанции об оплате услуг, договоры аренды легкового автомобиля, квитанции о приобретении ГСМ и командировочные удостоверения на директора с отметкой о получении командировочных расходов.

Суд приобщил к материалам дела представленные ООО документы.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал и пояснил, что в соответствии со 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП. имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку по истечении срока договора аренды от 05.12.2006, истцу было отказано в продлении договора, ИП К. считает свое право нарушенным, поскольку в период действия договора аренды своевременно вносила арендные платежи.

В возражениях на встречное исковое заявление ИП К. с иском о выселении не согласилась, поскольку договор аренды был заключен уполномоченным лицом, т.к. фактически К. исполняла обязанности директора вплоть до конца декабря 2006 года. На протяжении действия договора, Общество принимало платежи и не оспаривало указанный договор, уведомляло об истечении срока договора и не намеревалось продлять его действия. Кроме того, по мнению ответчика по встречному исковому заявлению, поскольку у ИП К. имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, у неё имеются правовые основания для занятия спорного помещения.

Истец по встречному исковому заявлению требования поддержал, полагает, что договор аренды от 05.12.2006 был подписан со стороны ООО неуполномоченным лицом, т.к. с 28.11.2006 директором ООО является Ш., что подтверждается решением общего собрания участников от 28.11.2006 и трудовым договором, подписанным уполномоченными лицами. Ссылка ИП К., что она фактически в период подписания договора исполняла обязанности директора, не имеет правовых оснований для юридической оценки спорного договора. Поскольку сделка ничтожна, у ответчика не имеется оснований пользоваться помещениями.

В возражениях по первоначальному иску (лист дела 21) ООО просит в иске отказать по тем основаниям, что срок договора аренды истек и истцу отказано в продлении договорных отношений.

Судом объявлялся перерыв с 13 часов до 13 часов 20 минут для ознакомления представителем истца с документами, представленными ООО в подтверждение суммы судебных расходов.

В 13 часов 20 минут судебное заседание продолжено с участием сторон.

Заслушав пояснения представителей сторон по первоначальному и встречному исковым заявлениям, изучив материалы дела, оценив доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения первоначального иска, и пришел к выводу о правомерности встречного искового заявления, который подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что 01.07.2002 между ООО (Арендодатель) и ИП К. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 59,3 кв.м. (в том числе: 32 кв.м. площадь торгового зала, 27,3 кв.м. площадь вспомогательных помещений) расположенных в г.Петрозаводск. Срок договора определялся на 5 лет и был зарегистрирован в установленном законом порядке (листы дела 7-11). Дополнительным соглашением к договору от 10.08.2003 стороны изменили размер переданных в аренду площадей и ИП К. в соответствии с указанным договором были переданы нежилые помещения общей площадью 103,3 кв.м. (в том числе: 55 кв.м. площадь торгового зала, 48,3 кв.м. площадь вспомогательных помещений). Указанное дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке (лист дела 12).

До истечения срока указанного договора, между ООО и ИП К. 05 декабря 2006 года был подписан договор аренды нежилых помещений общей площадью 100 кв.м. (в том числе: 55 кв.м. площадь торгового зала и 45 кв.м. площадь вспомогательных помещений), расположенных в г.Сортавала. Срок договора определялся с 05.12.2006 по 04.11.2007 (пункт 3.2), т.е. составлял менее года (листы дела 13-14).

В судебном заседании стороны не оспорили факт передачи ИП К. нежилых помещений по договору от 05.12.2006, так как при подписании указанного договора акт приема-передачи помещений не составлялся.

В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения и избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

Согласно уставу ООО органами управления названного Общества являются общее собрание участников и директор, который в силу пункта 5.11 устава избирается общим собранием участников. В пункте 5.12 устава указано, что директор без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет интересы Общества и совершает сделки.

Общим собранием участников ООО (выписка из протокола от 28.11.2006 на листе дела 64) утверждена в качестве директора Ш. с 28 ноября 2006 года на срок 2 года. Полномочия К. истекли в связи с окончанием срока трудового договора от 21.11.2001 N 1, заключенного сроком на 5 лет. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц на 07.12.2006 (листы дела 66- 66-70) Ш. являлась директором ООО.

Таким образом, суд пришел к выводу, что на момент подписания договора аренды от 05.12.2006, директором ООО являлась Ш. и договор со стороны ООО подписан неуполномоченным лицом, К.

В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Как установлено судом и следует из переписки сторон по сделке, ООО впоследствии сделку одобрило, что подтверждается платежными поручениями об исполнении сделки, т.е. оплатой ИП К. арендных платежей и принятием указанных платежей ООО, а также письмами, связанными с прекращением договора, в связи с истечением срока его действия (листы дела 16, 17, 36).

В соответствии с частью 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

Таким образом, суд пришел к выводу о действительности заключенного между ООО и ИП К. договора аренды от 05.12.2006.

Согласно пункту 6.1 договора если стороны не прекращают отношения в установленные договором сроки и ни одна из сторон заведомо (за 30 дней) не предупредила вторую сторону о прекращении в установленные пунктом 6 данного договора сроки, то договор считает продленным на срок 11 месяцев.

Письмом от 06.09.2007 ИП К. (арендатор) уведомила ООО о намерении заключить договор аренды в порядке статьи 621 ГК РФ на срок 5-10 лет тех же помещений (той же площадью), которые она использовала на момент подачи заявления (лист дела 15).

Из ответа ООО следовало, что 04.11.2007 истекает срок договора аренды, заключенного между ООО и ИП К., Обществом рассмотрено заявление о заключении договора на новый срок и принято решение о том, что договор аренды на новый срок будет заключен на площадь (торговую и подсобных помещений) сдаваемую в аренду ООО размером, соответствующим размеру доли, принадлежащей К. в уставном капитале Общества (лист дела 16).

Повторно письмом от 17.10.2007 ООО уведомило ИП К. об истечении срока договора от 05.12.2006 с 04.11.2007 и сообщило, что заключение договора на новый срок будет основано на ст.621 ГК РФ и решения общего собрания участников ООО, которое состоится 24.10.2007. (лист дела 17).

Как следует из протокола общего собрания участников ООО от 24.10.2007 (листы дела 23, 24) и выписки из указанного протокола (лист дела 65), общее собрание участников решением от 24.10.2007 прекратило действие договора с 04.11.2007 по истечении срока договора и решило не заключать договор с ИП К., поскольку она не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Дополнительно письмом от 05.11.2007 ООО уведомило ИП К. об истечении срока договора 04.11.2007 и нежелании продлять арендные отношения на новый срок (лист дела 36) и предложило освободить занимаемые ею помещения в срок до 10 ноября 2007 года.

Таким образом, договор аренды от 05.12.2006, заключенный между ООО и ИП К. был прекращен 04.11.2007 по истечении срока договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом и в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Статьей 621 того же Кодекса, на которую ссылается истец по первоначальному иску, предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок, не устанавливает его право требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Арендатор имеет лишь право в случае отказа ему арендодателя в заключении договора на новый срок требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечении срока действовавшего договора.

Истцом по первоначальному иску не представлено доказательств намерений арендодателя заключить договор аренды с другим лицом, а также отсутствуют соответствующие документы о заключении договора с третьим лицом.

При указанных обстоятельствах требование истца о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды заявлено неправомерно и первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

Исходя из установленных обстоятельств об истечении срока договора аренды, суд пришел к выводу о его прекращении 04.11.2007.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку по истечении срока договора ответчик по встречному исковому заявлению не исполнил обязанности по возврату имущества, требование истца, ООО о выселении ответчика подлежит удовлетворению.

Довод, ответчика о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды, подлежит отклонению как не имеющий правового значения для разрешения заявленного требования о выселении.

Разрешая заявление ООО о взыскании судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя, изучив представленные заявителем доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что вопросы о судебных расходах решаются арбитражным судом, рассматривающим дело: в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвоката и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

ООО предъявило ко взысканию судебные расходы, связанные с оплатой услуг адвоката в сумме 12000 руб., в том числе: 10000 руб. за представительство в суде по рассматриваемому делу и 2000 руб., расходы, связанные с выездом адвоката из г.Сортавала и участием в двух судебных заседаниях в соответствии с договором на ведение дела в арбитражном суде от 28.11.2007. Также, ООО просит взыскать расходы связанные с участием при рассмотрении дела директора ООО Ш., а именно: командировочные расходы в сумме 800 руб. и транспортные расходы, связанные с арендой легкового автомобиля в виде оплаты ГСМ на сумму 2799 руб. 87 коп.

В судебном заседании представитель ИП К. полагал, что расходы на представителя не подтверждены документально и их размер чрезмерно высок, исходя из сложности рассматриваемого дела.

Рассмотрев заявление ООО, суд считает его обоснованным в части взыскания расходов на оплату услуг представителя в сумме 12000 руб.

Представителем в силу статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть любое оказывающее юридическую помощь лицо с надлежащим образом оформленными и подтвержденными полномочиями на ведение дела.

Между ООО (заказчик) и адвокатом Г. (исполнитель) заключен договор от 28.11.2007 на ведение дела в арбитражном суде, согласно которого, исполнитель обязуется оказать юридические услуги по представительству интересов заказчика в Арбитражном суде Республики Карелия по делу по иску К. к ООО о признании преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

За оказываемую юридическую помощь заказчик выплачивает исполнителю вознаграждение в сумме 10000 руб. до вступления решения суда в законную силу.

По делу, ведение которого связано с выездом из г.Сортавала (командировка) кроме основной оплаты, предусмотренной договором, подлежат оплате расходы на командировку (стоимость проезда, оплата проживания, суточных и иных расходов, связанных с командировкой, доплата до среднедневного заработка) в размере 1000 руб.

Как установлено судом, по квитанциям от 30.11.2007 и от 12.01.2008 ООО выплатило Г. 12000 руб., в том числе: 10000 руб., вознаграждение и 2000 руб., расходов, связных с выездом из г.Сортавала и участию в двух судебных заседаниях.

При этом суд, пришел к выводу о неправомерности заявленных расходов, связанных с выездом и участием директора ООО в судебных заеданиях 13.12.2007 и 15.01.2008 в сумме 2799 руб. 87 коп., поскольку по смыслу статьи 106 АПК РФ данные расходы не связаны с оплатой услуг представителя, оказывающего юридическую помощь и оплате не подлежат.

Удовлетворяя заявленное ООО требование, суд, исходя из сложности дела, длительности его рассмотрения, количества судебных заседаний, считает, что взыскание с ИП К. расходов на оплату услуг адвоката в разумных пределах составляет сумму 12000 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины суд относит на истца по первоначальному иску и на ответчика по встречному исковому заявлению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении первоначального иска отказать.

2. Встречный иск удовлетворить. Обязать индивидуального предпринимателя К. освободить нежилое помещение общей площадью 100 кв.м (в том числе: 55 кв.м. площадь торгового зала, 45 кв.м. площадь вспомогательных помещений), расположенных в г.Сортавала, и передать нежилые помещения по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью в месячный срок.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя К. в пользу общества с ограниченной ответственностью судебные расходы в сумме 2000 руб., государственной пошлины и 12000 руб., расходов на оплату услуг представителя, в остальной части во взыскании судебных расходов отказать.

4. Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

5. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Санкт-Петербург);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г.Санкт-Петербург).