Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве. МДС 81-12.2000 (утв. решением коллегии Госстроя РФ (протокол N 22 от 24 декабря 1997 г.))
Методические рекомендации
по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве
МДС 81-12.2000
(утв. решением коллегии Госстроя РФ (протокол N 22 от 24 декабря 1997 г.))
Введены в действие с 01.06.98 письмом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 28 мая 1998 г. N АБ-20-214/12
ГАРАНТ:
Шифр МДС 81-12.2000 присвоен настоящим Методическим рекомендациям в соответствии с Общероссийским строительным каталогом
Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве разработаны Межрегиональным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России под руководством Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления стройпрограмм Госстроя России.
Рассмотрены и рекомендованы к применению Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27 марта 1998 г. N 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя России (протокол от 31 марта 1998 г. N 1)
Методические рекомендации предназначены для использования при подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых из бюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах, финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционной деятельности, в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов, тендерными комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо от правовых форм, форм собственности и др.
Введение
Подрядные торги получают все более широкое распространение при осуществлении капитального строительства. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993 г. N 812 "Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации" распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится только на конкурсной основе, главным образом через проведение подрядных торгов.
При наличии обоснований инвестиций (предпроектных проработок), проектно-сметной или тендерной документации у заказчика строительства (застройщика) не возникает трудностей в определении стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции, расширению, техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении средствами.
При отсутствии соответствующей документации, на основе которой возможно определение размера средств необходимых для инвестирования того или иного объекта с определенными техническими параметрами, перед заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на предварительном этапе.
Целью настоящих Методических рекомендаций является оказание помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении имеется предпроектная или проектно-сметная документация и когда она отсутствует.
2. Общие положения
2.1. Методические рекомендации по определению стоимости предмета торгов в строительстве (далее - Методические рекомендации) разработаны в соответствии с:
- указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 г. N 305;
- положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7;
- основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных работ) для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. N БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997 г. N АС-158;
- во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол N 22 от 24.12.97).
При разработке Методических рекомендаций за основу приняты действующие в Российской Федерации нормативные документы в области сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся справочно-информационная база укрупненных показателей стоимости строительства, индексов цен и программные средства составления смет, а также действующие нормативные документы в области организации и проведения подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.
2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаются для использования их в практической деятельности:
- структурными подразделениями инвестора, заказчика, организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию и проведение подрядных торгов;
- проектными и консультационными организациями, осуществляющими по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработку технической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости предмета подрядных торгов;
- тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все процедуры подрядных торгов;
- экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и подготовки предложений по выбору победителя подрядных торгов;
- другими группами специалистов, вовлеченными в процесс подготовки, организации и проведения подрядных торгов.
Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав, содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в строительстве.
2.3. Методическими рекомендациями предусматривается определение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном, текущем и в прогнозном уровне цен:
- при наличии предпроектной и проектно-сметной документации;
- при отсутствии таковой документации.
В Методических рекомендациях приводится перечень сметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости предмета подрядных торгов.
2.4. Выбор конкретного метода определения стоимости предмета подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, в частности от:
- наличия и качества разработанной проектно-сметной документации на строительство;
- уникальности предлагаемого объекта строительства;
- уровня организации строительного производства в регионе намечаемого строительства;
- уровня и качества региональной сметно-нормативной базы, учета в ней современного состояния строительных технологий, привязки нормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующему законодательству;
- вида организации подрядных торгов;
- целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области стоимости строительства, сроков и других условий.
2.5. Результаты определения стоимости предмета торгов рекомендуется использовать в качестве основы для:
- обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;
- определения затрат на проведение подрядных торгов;
- определения величины снижения стоимости строительства от проведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителем торга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;
- принятия решения об аннулировании результатов торгов или о проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения претендента существенно превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и не компенсируются экономическими преимуществами от реализации альтернативных предложений претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат на эксплуатацию сооружаемых объектов
2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:
- стоимость должна определяться строго по кругу продукции, работ и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графика строительства, определенных в технической части тендерной документации по данному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью в инвесторской смете заказчика (застройщика);
- оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором условиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовые предложения;
- стоимость должна определяться на уровне среднерыночной стоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе, территориальной зоне);
- результаты оценки должны представляться в виде таблицы с распределением оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям, сооружениям, укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат, то есть в том же виде, в котором по условиям торга предложено претендентам представить свои ценовые предложения.
2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементам объекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов для оценки степени полноты учета и обоснованности величин, составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления случаев необоснованного занижения (демпинга) цен.
2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор и привлекаемая к определению стоимости строительства организация выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени проработки технических решений и сметной документации по предмету торга, наличия информации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.
3. Определение стоимости предмета
подрядных торгов при наличии предпроектной
и проектно-сметной документации
3.1. Общий порядок определения стоимости.
3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство, в том числе при подрядных торгах.
Для определения стоимости в ходе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:
- при разработке обоснований инвестиций (предпроектных проработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора - инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);
- при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае проведения подрядных торгов, когда разработана тендерная документация, расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.
При этом следует иметь ввиду, что стоимости, определенные инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор (заказчик-застройщик), в т.ч.:
- затраты по отводу и освоению застраиваемой территории; компенсации за сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за землю; возмещение убытков, причиненных пользователям земли, возмещение потерь сельскохозяйственной продукции и др.:
- научно-исследовательские работы; часть средств на премирование за ввод в действие объекта; оплата услуг региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и т.п.;
- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения);
- подготовка эксплуатационных кадров;
- проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
Кроме того, как правило, в обязанности заказчика (застройщик) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном сметном расчете), что составляет значительную часть средств в составе инвесторской сметы.
Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.
При определении стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации следует руководствоваться нормативно-методическими документами, приведенными в Прил. 1 к настоящим Методическим рекомендациям, основными из которых являются:
"Порядок определения стоимости строительства и свободных договорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений", (далее "Порядок определения стоимости..."), введенный в действие письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. N 12-349;
"Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94)", введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94 N ВБ-12-276 (далее - "Свод правил... (СП81-01-94)").
3.1.2. Основанием для определения стоимости строительства служат:
- обоснования инвестиций (предпроектные проработки);
- проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, пояснительные записки к проектным материалам;
- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.
3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимости предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе подготовки тендерной документации на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.
При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)*.
Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;
- в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период осуществления строительства.
Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации может носить предварительный характер и использоваться при принятии решения о целесообразности строительства.
Для определения стоимости строительства в текущем (прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.
Сметная документация составляется с учетом информации о текущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах государственной статистики и в сметно-консультационных фирмах.
3.1.4. Методические рекомендации предусматривают определение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной стоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпа инфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Стоимость объекта состоит из основной части цены предмета торгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость строительства.
Основную часть цены предмета торгов составляет пересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость строительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен на период проведения подрядных торгов (см. табл. 1).
К основной части цены предмета торгов в текущем уровне добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к стоимости строительства.
Стоимость предмета торгов (Цт) образуется из фиксированной величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах с добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в табл. 2.
Стоимость предмета торгов (Цт) определяется по формуле:
Цт = Ат x Ки x Кндс,
где:
А - сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения
т подрядных торгов, итог по графе 7 табл. 1;
К - коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента
и платежа по договору, итог по графе 4 табл. 2;
К - коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).
ндс
Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретного объекта приведен в Прил. 2.
Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл. 3. При определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки строительства, принятые по проекту организации строительства (ПОС) и графикам проекта производства работ (ППР).
3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предмета подрядных торгов относятся:
- базисная сметная стоимость строительно-монтажных работ, включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по базисным 1991 (1984) г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);
- индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной базисной стоимости;
- нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);
ГАРАНТ:
Взамен СНиП 4.07-91 (НДЗ-91) постановлением Госстроя РФ от 19 июня 2001 г. N 62 принят и введен в действие с 1 июня 2001 г. Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время ГСН 81-05-02-2001
- нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП 4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий и сооружений подрядчика для конкретного объекта;
- данные для расчета других видов прочих затрат;
- данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог, транспортный, НДС и др.);
- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9 "Порядка определения стоимости...").
3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы следующие исходные данные:
- предполагаемый срок строительства;
- размер авансового платежа и срок его погашения;
- размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;
- размер и сроки оплаты за этапы работ;
- сроки окончательного расчета за объект в целом.
3.2. Использование укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предмета торгов в строительстве
3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначены для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства в составе документации на ранних стадиях проектирования с выбором вариантов проектных решений на различных этапах планирования капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком предложений по цене строительной продукции.
При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительства определяется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных организаций, с учетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной прибыли и прочих (лимитированных) затрат.
3.2.2. При определении стоимости строительных работ в объектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведение к уровню сметных цен того территориального района, где намечается строительство.
При отсутствии необходимых укрупненных показателей и других нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее запроектированным и построенным объектам.
3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется на основе данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования. Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по объектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, при отсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудования определяется в индивидуальном порядке. Стоимость вспомогательного оборудования исчисляется также укрупнено: либо по показателям на единицу мощности производства, либо в процентах к стоимости основного оборудования. Стоимость технологических трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения, КИП, автоматики и других тому подобных систем может определяться на основе показателей на единицу мощности или производительности цеха. Приведенные в укрупненных показателях единичные показатели могут корректироваться с учетом увеличения производительности оборудования или в связи с другими факторами.
3.2.4. Составление сметной документации с применением сборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет или определении оценки предмета торгов в строительстве должно осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых, соответственно этапам разработки документации региональными центрами по ценообразованию или подрядными организациями, ведущими строительство.
Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБС ВР в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости и основной заработной платы рабочих-строителей, количества маш.-ч строительных машин и заработной платы машинистов.
Определение размера основной заработной платы рабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по данным регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимому уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляются в том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисном уровне.
3.2.5. Пример расчета с использованием сборника УПБС ВР приведен в Прил. 3.
Таблица 1
Расчет основной части цены предмета торгов
в строительстве
| N п/п |
Наименование частей здания (конструктив- ных элементов) |
Еди- ница изме- рения |
Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накопления- ми в ценах 1991 (1984) г., руб. |
Нумера- ция пункта индекса укр. вида работ по сборни- кам ин- дексов |
Усред- ненные индек- сы по видам работ |
Стои- мость в те- кущем уров- не цен, руб. гр. 4 x гр. 5 |
Удель- ный вес стои- мости, % |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Итого | Сумма | ||||||
| Прочие работы и зат- раты |
|||||||
| Всего |
Таблица 2
Расчет коэффициента инфляции к основной части
цены предмета торгов на предполагаемый срок строительства
с учетом отложенного платежа
| N п/п и срок пла- тежа |
Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в до- лях единицы |
Коэффициент инфляции для платежа за период с начала строительства до момента платежа по дого- вору (для аванса Ки = 1) (по данным таблицы 3) |
Общий коэффициент инфляции к стои- мости предмета торгов (гр.2 x гр.3) |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Итого | Сумма |
Таблица 3
Коэффициенты инфляции
за период от начала строительства до момента платежа (Ки)
определяются по следующей таблице
ГАРАНТ:
Начало таблицы, см. окончание
/-----------------------------------------------------------------------\
|Прог- | Коэффициенты инфляции |
|нозный|----------------------------------------------------------------|
|сред- |Сроки платежей в месяцах (периодах), на которые рассчитываются|
|неме- |коэффициенты |
|сячный|----------------------------------------------------------------|
|темп | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|инфля-| | | | | | |
|ции в | | | | | | |
| % | | | | | | |
|------+----------+----------+----------+----------+----------+---------|
| 1 | 1.010 | 1.020 | 1.030 | 1.041 | 1.051 | 1.062 |
| 1,5 | 1.015 | 1.030 | 1.046 | 1.061 | 1.077 | 1.093 |
| 2 | 1.020 | 1.040 | 1.061 | 1.082 | 1.104 | 1.126 |
| 2,5 | 1.025 | 1.051 | 1.077 | 1.104 | 1.131 | 1.160 |
| 3 | 1.030 | 1.061 | 1.093 | 1.126 | 1.159 | 1.194 |
| 3,5 | 1.035 | 1.071 | 1.109 | 1.148 | 1.188 | 1.229 |
| 4 | 1.040 | 1.082 | 1.125 | 1.170 | 1.217 | 1.265 |
| 4,5 | 1.045 | 1.092 | 1.141 | 1.193 | 1.246 | 1.302 |
| 5 | 1.050 | 1.103 | 1.158 | 1.216 | 1.276 | 1.340 |
| 5,5 | 1.055 | 1.113 | 1.174 | 1.239 | 1.307 | 1.379 |
| 6 | 1.060 | 1.124 | 1.191 | 1.262 | 1.338 | 1.419 |
| 6,5 | 1.065 | 1.134 | 1.208 | 1.286 | 1.370 | 1.459 |
\-----------------------------------------------------------------------/
ГАРАНТ:
Окончание таблицы, см. начало
/-----------------------------------------------------------------------\
|Прог- | Коэффициенты инфляции |
|нозный|----------------------------------------------------------------|
|сред- |Сроки платежей в месяцах (периодах), на которые рассчитываются|
|неме- |коэффициенты |
|сячный|----------------------------------------------------------------|
|темп | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
|инфля-| | | | | | |
|ции в | | | | | | |
| % | | | | | | |
|------+----------+----------+----------+----------+----------+---------|
| 1 | 1.072 | 1.083 | 1.094 | 1.105 | 1.116 | 1.127 |
| 1.5 | 1.110 | 1.126 | 1.143 | 1.161 | 1.178 | 1.196 |
| 2 | 1.149 | 1.172 | 1.195 | 1.219 | 1.243 | 1.268 |
| 2.5 | 1.189 | 1.218 | 1.249 | 1.280 | 1.312 | 1.345 |
| 3 | 1.230 | 1.267 | 1.305 | 1.344 | 1.384 | 1.426 |
| 3.5 | 1.272 | 1.317 | 1.363 | 1.411 | 1.460 | 1.511 |
| 4 | 1.316 | 1.369 | 1.423 | 1.480 | 1.539 | 1.601 |
| 4.5 | 1.361 | 1.422 | 1.486 | 1.553 | 1.623 | 1.696 |
| 5 | 1.407 | 1.477 | 1.551 | 1.629 | 1.710 | 1.796 |
| 5.5 | 1.455 | 1.535 | 1.619 | 1.708 | 1.802 | 1.901 |
| 6 | 1.504 | 1.594 | 1.689 | 1.791 | 1.898 | 2.012 |
| 6.5 | 1.554 | 1.655 | 1.763 | 1.877 | 1.999 | 2.129 |
\-----------------------------------------------------------------------/
4. Определение стоимости предмета торгов при отсутствии
предпроектной и проектно-сметной документации
При отсутствии предпроектной и проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект определение цены предмета торгов возможно по укрупненным показателям и по объектам-аналогам несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.
4.1. Определение стоимости предмета торгов
по укрупненным показателям объектов-аналогов
Одним из основных методов определения оценки предмета торгов объекта является использование укрупненных показателей стоимости строительства объектов-аналогов.
Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торгов строительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу, характеризующих базисный уровень затрат на материальные и трудовые ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к базовому уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом коэффициентов пересчета стоимости в текущий уровень цен или прогнозный, с учетом предполагаемой в этот период инфляцией, изменений налогового законодательства.
Исходными материалами для расчета являются укрупненные на уровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительству объекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов-аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым производится сопоставление.
При этом в стоимости одной потребительской единицы строительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:
внешние инженерные сети;
подготовку и последующее благоустройство территории;
компенсацию за сносимые строения;
прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:
- затраты по перевозке рабочих;
- затраты связанные с набором рабочей силы;
- прочие затраты.
Расчет стоимости строительства по укрупненным показателям объекта-аналога выполняется в соответствии с табл. 8, приведенной в прил. 4.
Для расчета стоимости материалов и других ресурсов допускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии с табл. 9.
Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов производится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.
Пример определения стоимости предмета торгов по укрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил. 4.
4.2. Использование банка данных подрядных
и проектных организаций, заказчиков,
существующих нормативных материалов
на строительство объектов
Учитывая значительный объем укрупненных показателей по зданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальной степени их использование для определения стоимости предмета торгов.
Стоимость строительства аналогичных объектов приводится к базовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится определение стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов аналогична приведенной в описании традиционного способа определения стоимости предмета торгов.
При этом могут быть использованы:
- архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о стоимости строительства ранее построенных объектов;
- укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:
укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);
- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) (СНиП IV-14-84. Приложения);
- сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);
- прейскуранты на строительство зданий и сооружений межотраслевого назначения;
- прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (СНиП IV-15-84. Приложения);
- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).
4.3. Использование статистических данных
Госкомстата России, информационных данных
Региональных центров по ценообразованию в строительстве
(РЦЦС) и Межрегиональный центр по ценообразованию
в строительстве и промышленности строительных
материалов (МЦЦС), а также других организаций
В распоряжении инвесторов и других участников подрядных торгов имеется и иные подходы к определению стоимости строительства отдельных объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.
Так, по объектам жилищно-гражданского строительства (жилые дома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данные статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР), действовавшие в период плановой экономики: N 2-кс (годовая) "Отчет о вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных вложений", N 1-кс (ИЖС) "Отчет о строительстве объектов подрядным способом за счет средств граждан", N 34-город и др.
В настоящее время по жилищному строительству могут использоваться:
- статистическое наблюдение Госкомстата России по форме N 2-кс, составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов;
- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону, выдаваемых ежеквартально в течение нескольких последних лет;
- статистические наблюдения Госкомстата России и его региональных подразделений "Сведения об уровне цен на рынке жилья" (форма N 1-рж), выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указывается средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения. Эти данные могут использоваться в качестве вспомогательного материала. При этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;
- информация КО-ИНВЕСТ "Жилые дома" - укрупненные показатели стоимости строительства (серия "Справочник оценщика", 1998 г.), где приведены стоимостные показатели на блок-секции в целом различных типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным регионам страны.
На основе информационного справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные, с учетом конструктивных решений домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и.т.п.
В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других сметных начислений к стоимости по главам 1 - 7 сводного сметного расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует учитывать дополнительно. К показателям применяются также приведенные в справочнике корректирующие коэффициенты (регионально-климатические, регионально-экономические по классам конструктивных систем зданий, а также по конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели, принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующего квартала и года, в последующем периоде.
4.4. Определение стоимости предмета торгов
в прогнозном уровне цен
По желанию заказчика стоимость строительства объекта может определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.
Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в строительстве может рассчитываться:
а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату (например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату завершения строительства и т.п. (см табл. 3);
б) в уровнях цен, характерных для конкретных дат в течение всего периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см. табл. 4).
Таблица 4
Схема определения стоимости в уровне цен,
прогнозируемых на конкретную дату начала
или завершения строительства
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на 01.01.91)
| Наименование состав- ных элементов стои- мости предмета торгов |
Стоимость в базисном уров- не цен (Сб) на 01.01.91, тыс.руб. |
Индексы изменения стоимости по отношению к базисному уровню |
Стоимость в про- гнозном уровне цен (Сп) на конкретную дату, тыс.руб. Сп = Сб x Ип |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1. 2. |
Итого
Таблица 5
Схема определения стоимости строительства
в уровнях цен, прогнозируемых на конкретные даты
в течение всего периода строительства, т.е. от срока
его начала до завершения. (Показатели базисной
стоимости определены в уровне цен на 01.01.91.
Индексы цен принимаются на конкретные даты
по сравнению с ценами на 01.01.91)
| NN вре- менных диапазо- нов |
Планируемые объемы работ в базисном уров- не цен (Сб), тыс.руб. |
Даты, соответс- твующие середи- не каждого вре- менного диапа- зона, (месяц в году) |
Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (Ип) |
Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен вре- менных периодов (Сп), тыс.руб. (гр.2 x гр.4) |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. 2. |
Сб1 Сб2 |
Т1 Т2 |
И1 И2 |
Сп1 = Сб1 x И1 Сп2 = Сб2 x И2 |
Итого Сб Сп
-----------------------------
* Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных смет.
5. Приложения
Приложение 1
Нормативные и методические документы, которыми
необходимо руководствоваться при определении стоимости
предмета торгов в строительстве
1. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношении, изд. 1994 г. (письмо Госстроя РФ от 29 декабря 1993 г. N 12-349).
2. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94, изд. 1995 г. (письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276).
3. Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию (письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ 906/12).
4. Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции (письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ 907/12).
5. Изменения и дополнения к Методическим рекомендациям по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, изд. 1997 г. (письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-368).
6. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, изд. 1995 г. (письмо Госстроя России от 18 октября 1993 г. N 12-248).
7. Методические рекомендации по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе: Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом (письмо Госстроя России от 10.11.92 N ВБ-926/12).
8. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы. (Письмо Госстроя России от 31.05.93 N 12-133).
9. Пособие по учету налогов в сметной документации на строительство (изд. 1994 г.) (письмо Госстроя России от 30.11.93 г. N 7-14/187).
10. Методическое пособие по составлению смет на пусконаладочные работы базисно-индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г. (письмо РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. N 09-5/115).
11. Методические рекомендации по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций, изд. 1997 г. (письмо Минстроя России от 13.11 96 N ВБ-26/12-367).
12. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, изд. 1996 г. (письмо Минстроя Россия от 13 декабря 1995 г. N ВБ-29/12-347).
13. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения (письмо Госстроя России от 12 ноября 1997 г. N ВБ-20-254/12).
14. Методические рекомендации ро определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР) (письмо Госстроя России от 04.06.93 N 12-146).
15. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР) (письмо Госстроя России от 05.11.93 N 12-275).
16. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-346).
17. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружении производственного назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-347).
18. Порядок определения стоимости строительства, осуществляемого в Российской Федерации с участием иностранных фирм, изд. 1995 г. (письмо Госстроя России и МВЭС России от 23 февраля 1994 г. N 12-28).
19. Порядок составления сметной документации по объектам, строящимся за границей с участием организаций Российской Федерации, изд. 1995 г. (письмо Госстроя России от 31 мая 1993 г. N 12-134).
20. Порядок определения расчетной стоимости строительства и расчетных затрат в составе технико-экономических обоснований и технико-экономических предложений по строительству объектов за границей при участии организаций Российской Федерации, изд. 1993 г.
21. Методика определения стоимости строительной продукции по Московской области с применением ресурсно-индексного метода, изд. 1995 г.
22. Методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (письмо Минстроя России от 4 декабря 1995 г. N БЕ-11-260/7).
Приложение 2
Пример расчета стоимости предмета торгов
Строительство 9-ти этажного 62-картирного жилого дома
серии 114-86-28/1.2 в Московской области
1. Исходные данные
1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 м2. Общий строительный объем - 13387.01 м3.
1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г.) сметной стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2 данного Приложения).
1.3. Индексы Московской области по состоянию на март 1998 года, принятые в привязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанного расчета).
1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих работ и затрат в процентах к итогу по графе 7 расчета:
а) временные здания и сооружения - 2,1% по нормам СНиП IV-9-84;
б) зимние удорожания - 1,9% по нормам СНиП IV-7-84;
Налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5% (федеральный закон);
Прочие затраты по расчету с документальным подтверждением (командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) - 2,5%;
Общий коэффициент на прочие работы и затраты (Кпр) к итогу по графе 7: Кпр = 1,093.
1.5. Продолжительность строительства, установленная договором, - 9 мес., в том числе:
- подземная часть с подвалом, включая подготовительные работы - 3 месяца;
- надземная часть (кроме отделочных работ) - 5 месяцев;
- отделочные работы - 1 месяц.
1.6. Распределение стоимости строительства по платежам в соответствии с удельным весом от основной части цены предмета торгов, представляющей итог по графе 7 Прил. 2 с Кпр, и по срокам платежей:
Таблица 6
Расчет коэффициента инфляции к основной части цены
предмета торгов на предполагаемый срок строительства
с учетом отложенного платежа
| N п/п и срок платежа | Удельный вес платежа в ве- личине стои- мости предме- та торгов, в долях единицы |
Коэффициент инфля- ции для платежа за период от начала строительства до момента платежа по договору (для аванса Ки = 1) (по данным таблицы 3) |
Общий ко- эффициент инфляции к стоимости предмета торгов, (гр.2 x гр.3) |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Аванс (за месяц до начала работ) |
0,3 |
1 |
0,3 |
| 1-ый этап платежа (через 3 месяца от начала работ) |
0,1 |
1,03 |
0,103 |
| 2-ой этап платежа (через 8 месяцев от начала работ) |
0,4 |
1,083 |
0,433 |
| 3-ий этап платежа (через 9 месяцев от начала работ) |
0,15 |
1,094 |
0,164 |
| Отложенный платеж (через 12 месяцев от начала работ) |
0,05 |
1,127 |
0,056 |
| Итого | 1,056 |
1.7. Прогнозный среднемесячный темп инфляции, который принимается для учета в оценке предмета торгов, условно принят равным 1% в месяц для всех платежей (может приниматься дифференцированно для различных периодов времени).
2. Расчет стоимости предмета торгов
Расчет поправки на инфляцию к основной части стоимости предмета торгов проведен выше.
Поправка на инфляцию на сумму аванса не производится, т.е. коэффициент на инфляцию в данном случае принимается:
Ки = 1
Стоимость предмета торгов определяется по формуле:
Цт = Ат x Кио x Кндс,
где:
Ат - итоговая стоимость в текущем уровне цен, равная 3901603 руб.
по расчету данного примера (см. табл. 7, итоговая строка);
Кио - индекс для платежа, равный 1,056 по расчету данного примера
(см. табл. 1, итоговая строка);
Кндс - начисление НДС, равное 1,2 (для случая, когда снижение НДС не
производится);
Кндс = 1,16 (для случая доли бюджетных ассигнований в размере не
менее 40% при удельном весе оплаты труда строительной
организации 20%, когда НДС уменьшается).
Для случая, когда НДС начисляется по полной норме:
Цт = 39001603 x 1,057 x 1,2 = 4948793 руб.
Для случая, когда НДС начисляется по сниженной норме:
Цт = 39001603 x 1,057 x 1,16 = 4783833 руб.
В качестве исходных данных условно примем индексы пересчета и текущие цены на материалы, изделия и конструкции, стоимость трудовых ресурсов и эксплуатации машин и механизмов по состоянию на май 1998 года.
Распределение базисной (1984 г.) сметной стоимости 9-этажного 62-квартирного жилого кирпичного дома серии 114-86-28/1-2 по видам работ и ее пересчет по индексам Московской области в текущий уровень цен представлены в табл. 7.
Таблица 7
9-этажный 62-квартирный жилой кирпичный дом
серии 114-86-28/1-2
| N п/п |
Наименование частей здания (конструктивных элементов) |
Ед. из ме- ре- ния |
Сметная стоимость с наклад- ными рас- ходами и плановыми накопле- ниями в ценах 1991 (1984) гг., руб. |
Нумерация укрупнен- ного вида работ по сборникам индексов на 05.98 г. |
Усред- ненные индексы по видам работ на 05.98 г. |
Стоимость в текущем уровне цен на май 1998 г., руб. |
Удель- ный вес стои- мости, % |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Общая стои- мость, всего в т.ч. |
руб. |
429645 |
8,308 |
3569628 |
100 |
||
| 1-00 | Подземная часть жилого дома |
руб. |
37743 |
Расчет |
7,422 |
280136 |
7,85 |
| 1-01 1-02 1-03 1-04 1-05 1-06 1-07 1-08 1-09 1-10 1-11 1-12 1-13 |
Земляные работы Фундаменты Стены техничес- кого подполья Перекрытие над техническим подпольем Лестницы и входы Лоджии и балко- ны Полы тех. под- полья (уплот- ненным щебнем) Подготовка под полы 1-го этажа Окна Двери Внутренняя от- делка Наружная отдел- ка Разные работы |
руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. |
1142 14746 12044 5916 756 909 247 1184 53 84 167 147 348 |
2-1 2-4; 3-5 3-10; 3-4; 9-11; 9-8 7-1; 7-2 17-2 14-1; 7-2 15-1 12-1 10-2 11-2 16-2 16-1 17-15 |
12,476 7,274 7,016 6,949 10,448 7,413 6,611 7,527 7,980 6,919 12,298 11,144 8,998 |
14248 107265 84503 41110 7899 6739 1633 8912 423 581 2054 1638 3131 |
0,40 3,00 2,37 1,15 0,22 0,19 0,05 0,25 0,01 0,02 0,06 0,05 0,09 |
| 2-00 | Надземная часть | руб. | 348636 | 8,268 | 2882774 | 80,76 | |
| 2-01 2-02 2-03 2-04 2-05 2-06 2-07 2-08 2-09 2-10 2-11 2-12 2-13 2-14 2-15 2-16 2-17 2-18 2-19 2-20 2-21 2-22 2-23 |
Стены наружные кирпичные М-100 Стены внутрен- ние Шахта лифтовая кирпичная Перегородки (гипсобетонные, кирпичные кера- мические) Перекрытия Лестницы Входы Крыша Кровля рулонная Лоджии и балко- ны Ограждения лод- жий и балконов Лестницы пожар- ные металличес- кие Подготовка под полы 2 - 9 эта- жей Чистые полы дощатые Окна и балкон- ные двери Подоконные дос- ки бетонные Двери Штукатурные работы Облицовочные работы Малярные работы Разные работы (встроенная мебель) Вертикальный транспорт Мусоропровод |
руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. |
93004 34495 3849 25492 53594 2729 992 13858 1814 9811 6903 699 4485 20464 24518 1217 17516 10648 124 6012 8982 6895 535 |
9-8; 9-11 9-11; 9-8 9-11; 9-8 14-1, 9, 11 7-1; 7-2 8-1 8-4 7-2; 12-2 12-5 7-2; 15-11 14-1; 17-4; 9-8 8-4 15-2 15-8 10-2 17-4 11-2 16-2 16-11 16-8 16-21 Прочие Прочие |
7,936 7,917 7,936 12,487 7,068 10,105 9,352 7,653 12,273 7,963 9,337 9,506 7,659 7,287 7,980 9,663 6,919 12,298 8,945 8,431 10,436 5,500 5,500 |
738145 273098 30547 318332 378836 27577 9277 106050 22263 78125 64455 6645 34351 149121 195654 11760 121193 130949 1109 50687 93736 37923 2943 |
20,68 7,65 0,86 8,92 10,61 0,77 0,26 2,97 0,62 2,19 1,81 0,19 0,96 4,18 5,48 0,33 3,40 3,67 0,03 1,42 2,63 1,06 0,08 |
| 3-00 | Сантехработы и прочие работы |
руб. | 30089 | 9,416 | 283304 | 7,94 | |
| 3-01 3-02 3-03 3-04 3-05 3-06 3-07 3-08 |
Отопление кон- векторное Вентиляция Горячее водос- набжение Холодное водос- набжение Канализация Водосток Газоснабжение Изоляция повер- хностей трубоп- роводов |
руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. |
5371 441 2970 1374 13380 443 5357 753 |
18-2 23-1 18-4 18-3 18-5-1 18-6 18-7 16-19 |
14,019 15,076 11,306 11,503 7,919 12,157 6,207 9,805 |
75296 6649 33579 15805 105956 5386 33251 7383 |
2,11 0,19 0,94 0,44 2,97 0,15 0,93 0,21 |
| 4-00 4-01 |
Электромонтаж- ные работы Электроосвеще- ние |
руб. руб. |
8790 8790 |
19-5 |
10,064 10,064 |
88463 88463 |
2,48 2,48 |
| 5-00 | Слабые токи | руб. | 981 | 10,922 | 10715 | 0,30 | |
| 5-01 5-02 5-03 5-04 5-05 6-00 |
Телефонизация Радиофикация Телевидение Канализация связи Заземление Лифты Всего по смете |
руб. руб. руб. руб. руб. руб. руб. |
61 443 300 108 69 3406 429645 |
19-6 19-6 19-9 19-6 19-9 29-2 |
10,816 10,816 11,099 10,816 11,099 7,116 8,308 |
660 4791 3330 1168 766 24237 3569628 |
0,02 0,13 0,09 0,03 0,02 0,68 100,00 |
| Всего с прочими работами и зат- ратами, включая дорожный и транспортный налог в текущих ценах или сто- имость предмета торгов |
3569628 руб. x 1,093 = 3901603 руб. |
||||||
Приложение 3
Пример
расчета стоимости предмета торгов
по укрупненным показателям базисной стоимости работ
(сборника УПБС ВР)
Фрагмент из "Сборника укрупненных показателей
базисной стоимости на виды работ (сборника УПБС ВР)"
в ценах 1991 г.
ГАРАНТ:
Начало таблицы, см. окончание
в ценах 1991 г.
| Код ра- бот по УПБС |
Наименование конструктив- ных элементов и видов работ, единица измерения |
Основная заработ- ная пла- та, руб. |
Материалы | |||
| Код ма- териа- ла предста- вителя |
Еди- ница из- ме- ре- ния |
Сметная цена за единицу, руб. |
Всего стои- мость мате- риа- лов, руб. |
|||
| Трудоем- кость, чел.-ч |
Приве- денный расход |
Оптовая цена за единицу, руб. |
||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 8.10.01 8.10.02 8.30.01 |
Устройство оснований из песка 100 м3 Устройство оснований и покрытий из щебня 1000 м2 Устройство цементно-бе- тонных оснований и покры- тий, 1000 м2 |
10 14 34 50 125 155 |
04.01.03 119,98 04.01.01 211,8 02.01.01 200,67 |
м3 м3 м3 |
13,00 4,21 15,8 7,17 46,51 39,68 |
1560 3347 9333 |
ГАРАНТ:
Окончание таблицы, см. начало
/-----------------------------------------------------------------------\
|Код ра-|Наименование конструктив-| Эксплуатация машин |Прямые|Всего с|
|бот по |ных элементов и видов|----------------------|затра-|наклад-|
|УПБС |работ, единица измерения | Код |Сметная|Всего |ты |ными |
| | | машин |цена за|стои- |всего,|расхо- |
| | | | маш.- |мость |руб. |дами и|
| | | | час, |эксп- | |сметной|
| | | | руб. |луата-| |при- |
| | | | |ции | |былью, |
| | | | |машин,| |руб. |
| | | | |руб. | | |
| | |-------+-------+------| | |
| | |коли- |в том |в том | | |
| | |чество,|числе |числе | | |
| | |маш.-ч |зарпла-|зара- | | |
| | | |та ма- |ботная| | |
| | | |шинис- |плата,| | |
| | | |тов, |руб. | | |
| | | |руб. | | | |
|-------+-------------------------+-------+-------+------+------+-------|
| 1 | 2 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
|-------+-------------------------+-------+-------+------+------+-------|
|8.10.01|Устройство оснований из|010311 |4,38 | 42 |1611 |1645 |
| |песка 100 м3 |1,66 |1,16 | 10 | | |
| | |120202 |7,93 | | | |
| | |1,55 |1,31 | | | |
| | |120910 |8,41 | | | |
| | |2,18 |2,12 | | | |
| | |888888 |0,00 | | | |
| | |3,82 |0,00 | | | |
| | | | | | | |
|8.10.02|Устройство оснований и|120202 |7,93 |243 |3623 |3796 |
| |покрытий из щебня 1000|0,36 |1,31 | 63 | | |
| |м2 |120910 |8,41 | | | |
| | |23,80 |2,12 | | | |
| | |010311 |4,38 | | | |
| | |2,35 |1,16 | | | |
| | |888888 |0,00 | | | |
| | |29,71 |0,00 | | | |
| | | | | | | |
|8.30.01|Устройство цементно-бе-|010311 |4,38 |375 |9833 |10190 |
| |тонных оснований и покры-|6,4 |1,16 | 74 | | |
| |тий, 1000 м2 |021244 |7,93 | | | |
| | |15,70 |1,29 | | | |
| | |120202 |7,93 | | | |
| | |19,20 |1,31 | | | |
| | |888888 |0,00 | | | |
| | |0,39 |0,00 | | | |
\-----------------------------------------------------------------------/
Фрагмент перечня ресурсов,
применяемых для расчета цен на отдельные
виды работ*
/-----------------------------------------------------------------------\
|Код ресурса -| Наименование ресурса |Ед. из-|Стоимость|
|представителя| |мерения|в текущих|
| | | |ценах |
| | | |(май |
| | | |98 г.), |
| | | |руб. |
|-------------+---------------------------------------+-------+---------|
|02.01.01 |Бетон товарный | м3 |452 |
|04.01.01 |Щебень | м3 |104 |
|04.01.01 |Песок | м3 | 45 |
| |Трудозатраты |чел/час| 10 |
|-------------+---------------------------------------+-------+---------|
Индекс удорожания эксплуатации строительных машин к ценам
1991 г. - 7
Индекс изменения оплаты труда рабочих-механизаторов - 10
-----------------------------
* Полный перечень цен ежеквартально, начиная с I квартала 1998 года, публикуется в "Вестнике Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России".
Фрагмент регионального каталога цен
на отдельные виды работ в текущем уровне цен
(май 1998 года)
ГАРАНТ:
Начало таблицы, см. окончание
/------------------------------------------------------------------------
|Код ра-|Наименование конструктивных|Основ-| Материалы |
|бот по |элементов и видов работ, еди-|ная | |
|УПБС |ница измерения |зара- |--------------------------+
| | |ботная|Код мате-|Еди-|Смет-|Всего|
| | |плата,|риала - |ница|ная |стои-|
| | |руб. |предста- |из- |цена |мость|
| | | |вителя |ме- |за |мате-|
| | | | |ре- |еди- |риа- |
| | | | |ния |ницу,|лов, |
| | | | | |руб. |руб. |
| | | | | | | |
|-------+-----------------------------+------+---------+----+-----+-----+
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
|-------+-----------------------------+------+---------+----+-----+-----+
|8.10.01|Устройство оснований из песка|140 |04.01.03 | м3 | 45 |5399 |
| |100 м3 | | | | | |
| | | | | | | |
|8.10.02|Устройство оснований и покры-|500 |04.01.01 | м3 |104 |22027|
| |тий из щебня 1000 м2 | | | | | |
| | | | | | | |
|8.30.01|Устройство цементо-бетонных|1550 |02.01.01 | м3 |452 |90703|
| |оснований и покрытий, 1000| | | | | |
| |м2 | | | | | |
\------------------------------------------------------------------------
ГАРАНТ:
Окончание таблицы, см. начало
/-----------------------------------------------------------------------\
|Код ра-|Наименование конструктивных|Эксплуатация |Прямые |Всего с|
|бот по |элементов и видов работ, еди-| машин |затраты |накладны-|
|УПБС |ница измерения |-------------|всего, |ми расхо-|
| | |всего |в том |руб. |дами и|
| | |стои- |числе | |сметной |
| | |мость |зара- | |прибылью,|
| | |эксп- |бот- | |руб. |
| | |луата-|ная | | |
| | |ции |плата,| | |
| | |машин,|руб. | | |
| | |руб. | | | |
|-------+-----------------------------+------+------+---------+---------|
| 1 | 2 | 8 | 9 | 10 | 11 |
|-------+-----------------------------+------+------+---------+---------|
|8.10.01|Устройство оснований из песка|294 |100 | 5833 | 6198 |
| |100 м3 | | | | |
| | | | | | |
|8.10.02|Устройство оснований и покры-|1701 |610 |24228 |25915 |
| |тий из щебня 1000 м2 | | | | |
| | | | | | |
|8.30.01|Устройство цементо-бетонных|2625 |740 |94878 |98359 |
| |оснований и покрытий, 1000| | | | |
| |м2 | | | | |
\-----------------------------------------------------------------------/
Фрагмент сметы
на строительство автодороги
Москва - Волгоград (участок Кашира - Воронеж)
| Код работ по УПБС |
Наименование конструктивных элементов и видов работ, единица измерения |
Кол-во единиц |
Стоимость на единицу в те- кущем уровне цен, руб. |
Общая стоимость, (тыс.руб.) |
| 8.10.01 8.10.02 8.30.01 |
Устройство оснований из пес- ка 100 м3 Устройство оснований и пок- рытий из щебня, 1000 м2 Устройство цементо-бетонных оснований и покрытий, 1000 м2 Итого: |
500 100 100 |
6198 25915 98359 |
3100 2592 9836 15528 |
Приложение 4
Пример
расчета стоимости предмета торгов
по объекту-аналогу в текущем уровне цен
За объект-аналог принято строительство кирпичного одноквартирного трехкомнатного жилого дома в Московской области.
Расчет стоимости строительства в Московской области 1 м2 общей площади в кирпичном одноэтажном одноквартирном жилом доме.
Таблица 8
| N п/п |
Показатели базо- вого периода (1984 или 1991 года) |
Ед. изм. |
Сумма, тыс. руб. |
Индекс | Показатели текущего (расчетного) периода |
Ед. изм. |
Сумма, тыс. руб. |
| Сметная стои- мость в ценах 1991 г. В том числе: материалы (из табл. 9) основная зарп- лата эксплуатация машин в том числе заработная плата накладные рас- ходы плановые накоп- ления Общая площадь Стоимость 1 м2 общей площади Прочие затраты (15%) Подготовка тер- ритории (0,6%) Инженерные ком- муникации (5%) Всего стоимость 1 м2 общей пло- щади |
т.р. т.р. т.р. т.р. т.р. т.р. т.р. кв. м руб. руб. руб. руб. руб. |
47,359 32,615 2,31 2,683 0,634 6,243 3,510 110,8 427 64 3 21 515 |
7,31 8,56 6,75 7,6 6,75 |
Сметная стои- мость в ценах 1998 г. В том числе: материалы основная зарп- лата эксплуатация машин в том числе заработная плата накладные рас- ходы сметная прибыль Стоимость с НДС (20%) Общая площадь Стоимость 1 м2 общей площади Прочие затраты Подготовка тер- ритории Инженерные ком- муникации Всего стоимость 1 м2 общей пло- щади |
т.р. т.р. т.р. т.р. т.р. т.р. т.р. т.р. кв. м т.р. т.р. т.р. т.р. т.р. |
346,168 279,184 15,592 20,391 4,280 21,064 9,936 415,402 110,8 3,749 0,562 0,022 0,187 4,521 |
Таблица 9
Показатели расхода материалов,
изделий и конструкций на 1-квартирный
1-этажный кирпичный жилой дом
| Код ресурса |
Наименование материала |
Ед. изме- рения |
Кол-во на объект |
Сметная стои- мость в ценах базово- го пе- риода (1991 год) |
Сметная стои- мость в текущих ценах |
Стои- мость на объект в це- нах базо- вого перио- да (1991 год) |
Стои- мость на объект в те- кущих ценах, руб. |
| 01.01.01 01.01.04 01.01.08 01.02.01 02.01.01 02.01.02 03.01.01 04.01.01 04.01.02 04.01.03 04.01.04 04.01.05 05.02.00 05.02.04 06.01.02 06.02.02 06.02.04 06.03.01 06.03.01 07.00.02 08.00.01 09.00.01 10.00.01 11.01.01 |
Фундаменты Балки, прогоны, ригели Плиты плоские реб- ристые Блоки стен подвала Бетон Раствор Кирпич керамический Щебень Гравий Песок Камень бутовый Гравий керамзитовый Стальные конструк- ции Арматура Лес пиленый Блоки оконные и балконные Доски для полов Плиты ДВП Плиты ДСП Плиты минераловат- ные Плитки керамические метлахские Листы а/цементные Рулонные кровельные Стекло оконное Итого |
м3 м3 м2 м3 м3 м3 тыс. шт. м3 м3 м3 м3 м3 т т м3 м2 м3 м2 м2 м3 м2 м2 м2 м2 |
3,87 7,63 80,14 16,92 18,64 43,72 45,8 17 6,17 87,21 2,02 2,2 2,89 0,59 42,36 28,6 2,28 13,93 8,63 13,12 41,09 47,62 442,8 32,54 |
99,78 197,43 15,02 69,7 46,51 44,02 171,1 15,8 15,14 13 15,28 23,2 237,6 402,84 165,14 28,93 244,78 2,4 3,5 38,93 5,91 1,22 0,53 2,04 |
854,11 1690,0 128,57 596,63 398,12 376,81 1464,61 135,24 129,59 111,28 130,79 199,44 2033,85 3448,31 1413,59 247,64 2095,31 20,54 29,96 333,24 50,58 10,44 4,53 17,46 |
386 1506 1204 1179 867 1925 7836 269 93 1134 31 51 687 238 6995 827 558 33 30 511 243 58 235 66 32615 |
3305 12894 10303 10124 7421 16474 67079 2299 799 9704 264 438 5877 2034 59880 7082 4777 49 258 4372 2078 497 2008 568 279184 |
Аналогично приведенному расчету стоимости материальных ресурсов может быть произведен расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования, заработной платы рабочих.
Приложение 5
Таблица 10
Пример
расчета стоимости предмета торгов
по объекту-аналогу в прогнозном уровне цен
Схема определения стоимости строительства
в уровне цен, прогнозируемом на май 1998 года
(показатели базисной стоимости определены
в уровне цен на 01.01.99)
| Наименование состав- ных элементов стоимос- ти предмета торгов |
Стоимость в уровне цен 1991 года, тыс. руб. |
Индексы в строи- тельстве по отноше- нию к сметным ценам 1991 г. на дату |
Стоимость в при- нятом уровне цен (Сп) на май 1998 г., тыс. руб. (гр. 2 x x гр. 3) |
| май 1998 года | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Материалы | 32,615 | 8,56 | 279,184 |
| Основная зарплата | 2,31 | 6,75 | 19,773 |
| Эксплуатация машин | 2,683 | 7,60 | 22,966 |
| В том числе заработная плата |
0,634 | 6,75 | 5,427 |
| Накладные расходы | 6,243 | 48,466 | |
| Плановые накопления | 3,51 | 28,564 | |
| Итого | 47,259 | 346,168 |
Определение стоимости строительства в уровне цен, прогнозируемых на весь период строительства от срока его начала до завершения.
(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен
01.01.91. Индексы цен приняты по сравнению с ценами
на 01.01.91)
| NN вре- менных диапа- зонов |
Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (Сб), тыс. руб. |
Даты, соответ- ствующие сере- дине каждого временного ди- апазона, месяц в году |
Индексы цен, прог- нозируемые на середи- ну времен- ного периода, (Ип) |
Стоимость работ в прогнозиру- емом уровне цен времен- ных перио- дов (Сд), тыс.руб. (гр.2 x п).4) |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 2 3 4 |
Устройство стен, перекры- тий - 23,303 Устройство кровли - 6,991 Отделочные работы - 13,982 Благоустройство площадки - 2,330 |
сентябрь 1997 г. ноябрь 1997 г. февраль 1998 г. май 1998 г. |
7,21 7,36 8,45 8,56 |
168,014 51,453 118,147 19,944 |
| Итого | 46,607 | 354,558 |
Приложение 6
Термины,
применяемые в настоящих методических рекомендациях
Индексы цен - количественно выражают относительное изменение среднего уровня цен. В основании индекса цен лежит некоторая совокупность (набор) товаров, взятых в определенном натуральном количестве.
Инвесторская смета (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком.
В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержания службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.
Прогнозный уровень стоимости строительной продукции - научно обоснованная гипотеза о вероятной будущей стоимости строительной продукции, экономической системы и экономических объектов, и характеризующие это состояние показатели. Широко используется на предварительных стадиях разработки инвестиционных планов и программ, как инструмент научного предвидения, вариантного анализа. Применяется в качестве планов - ориентировок.
Свободная (договорная) цена на строительную продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг) - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числе по результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости и материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
Стартовая цена объекта - цена на строительную продукцию, устанавливаемая инвестором (заказчиком) при подготовке документации для проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
Текущий уровень стоимости строительной продукции - цена на строительную продукцию, устанавливаемая прямым расчетом стоимости с использованием текущих реальных или среднестатистических цен на строительные материалы, стоимость эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда. Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
Твердая договорная (паушальная) цена - предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной твердой суммы после выполнения последним работ, определенных чертежами или спецификациями. Обусловленная твердая сумма не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.
В современных условиях многие заказчики отдают предпочтение контрактам с твердой ценой.
Для заказчиков преимущества контрактов с твердой ценой проявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсутствии финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом. Определение издержек по проектам осуществляется на ранней стадии, что дает возможность заказчику принимать решения с учетом предстоящих затрат и сроков выполнения работ до того, как будут произведены крупные капиталовложения. Общий объем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным, за исключением отдельных изменений, вносимых с согласия заказчика.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве. МДС 81-12.2000 (решение коллегии Госстроя РФ (протокол N 22 от 24 декабря 1997 г.))
Текст документа опубликован в ежемесячном бюллетене "Стройинформ" за декабрь 1998 г. N 12 (90), январь 1999 г. N 1 (91)
Рекомендации введены в действие с 1 июня 1998 г. письмом Госстроя РФ по жилищной и строительной политике от 28 мая 1998 г. N АБ-20-214/12