Рекомендации Научно-консультативного Совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа от 14 июня 2006 г. "О практике применения гражданского законодательства"

Вопрос 1: Вправе ли заказчик в случае ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств в установленный договором срок предъявить в судебном порядке требование об обязании подрядчика завершить работы по договору строительного подряда?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Вправе. Присуждение к исполнению обязанности в натуре является в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным способом защиты гражданских прав, применяемым с целью реального исполнения должником своего обязательства. Согласно части 1 статьи 740 Кодекса по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Следовательно, обязанность подрядчика исполнить обязательство по выполнению подрядных работ, т.е. по выполнению обязательства в натуре, предусмотрена законом. Следует иметь в виду, что с целью реальной защиты нарушенного права заказчика в получении от подрядчика результата работ в установленный договором срок, заказчик вправе в порядке статьи 397 Кодекса поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от подрядчика возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Вопрос 2: Во всех ли случаях отсутствие в договоре подряда условия о начальном и конечном сроках выполнения работы позволяет считать его незаключенным?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Условия о начальном и конечном сроках выполнения подрядных работ являются существенными условиями договора. В случае, когда эти условия отсутствуют, договор следует считать незаключенным. Между тем, при рассмотрении вопроса о незаключенности договора подряда суды вправе дать оценку не только условиям договора, но и другим соглашениям сторон договора об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (например, доказательствам, из которых можно установить, что стороны согласовали условие о сроке исполнения обязательства). Если сторонам не удалось достичь по этим условиям соглашения (не только в договоре, но и в иных двусторонних документах), договор надлежит признавать незаключенным.

Вопрос 3: Является ли правомерным требование подрядчика о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения авансовых платежей по договору строительного подряда, если строительные работы не выполнялись?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

У подрядчика имеется такое право. В случае, если в договор подряда стороны включили условие о внесении заказчиком в определенный срок авансовых платежей, что не противоречит статье 711 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование подрядчика о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения авансовых платежей является правомерным. При рассмотрении иска о применении данной меры ответственности к заказчику (при условии невыполнения подрядчиком строительных работ), суд вправе оценить действия как должника, так и кредитора по выполнению принятых на себя обязательств и принять решение по спору с учетом всех обстоятельств дела.

Вопрос 4: Вправе ли сетевая организация (владелец электрических сетей) понудить энергоснабжающую организацию к заключению договора на оказание услуг по передаче электрической энергии потребителям энергоснабжающей организации, не имеющим непосредственного присоединения к ней?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Пунктом 2 статьи 26 Федерального закона "Об электроэнергетике" установлено, что оказание услуг по передаче электрической энергии осуществляется на основе публичного договора возмездного оказания услуг. При необоснованном уклонении сетевой организации от заключения договора оказания услуг по передаче электрической энергии покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении сетевой организации заключить указанный договор в соответствии с гражданским законодательством. Таким образом, в законе об электроэнергетике имеется прямое указание на то, кто вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить указанный договор - это покупатель (участник оптового рынка либо иное лицо при наличии у него заключенного с производителем или иным поставщиком электрической энергии договора купли-продажи электрической энергии). Кроме того, по смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор вправе только контрагент обязанной стороны. Коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не вправе. В тех случаях, когда потребитель пользуется услугами (энергоснабжение, услуги связи и т. п.), оказываемыми обязанной стороной, однако от заключения договора отказывается, фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Кодекса как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Данные отношения должны рассматриваться как договорные (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Вопрос 5: Согласно пункту 1 статьи 26 ФЗ "Об электроэнергетике" технологическое присоединение энергопринимающих устройств юридических и физических лиц к электрическим сетям носит однократный характер и осуществляется на основании договора. При этом, как правило, энергоснабжающие организации устанавливают трехлетний срок действия этих условий. Сохраняют ли свое действие технические условия, выданные строительным организациям на период строительства новых объектов, если срок окончания строительства превышает трехлетний срок действия технических условий?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 23.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" юридические и физические лица имеют право на технологическое присоединение своих энергопринимающих устройств (энергетических установок) к электрическим сетям при наличии технической возможности для этого и соблюдении ими установленных правил такого присоединения. Отказ в технологическом присоединении при выполнении такими лицами указанных условий не допускается. Заключение договора является обязательным для сетевой организации. Технологическое присоединение энергопринимающих устройств (энергетических установок) к электрическим сетям осуществляется в порядке, устанавливаемом Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации 27.12.2004 N 861. Срок, на который сетевая организация выдает технические условия, в Правилах не установлен, не отнесен он и к существенным условиям договора.

В ранее действовавших Правилах пользования электрической и тепловой энергией, утвержденных приказом Министерства энергетики и электрификации СССР от 06.12.1981 N 310 (утратили силу с 01.01.2000) технические условия выдавались застройщику на весь период строительства объекта.

Согласно пункту 24 Правил пользования системами коммунального водоснабжения в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167, регулирующих сходные отношения в области энергоснабжения (присоединение объектов к системам коммунального водоснабжения и канализации) между застройщиком и организацией водопроводно-канализационного хозяйства, технические условия действительны в течение всего периода проектирования и строительства объекта. Из положений общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об электроэнергетике" следует, что процедура выдачи и получения технических условий на строительство энергопринимающих устройств и их последующего подключения к сетям энергоснабжающей организации не может рассматриваться в отрыве от намерения сторон в будущем заключить договор энергоснабжения. При этом момент заключения данного договора находится в непосредственной зависимости от завершения строительства возводимого объекта. Таким образом, срок взаимоотношений сторон по технологическому присоединению к электрической сети энергопринимающих устройств строящегося объекта определяется исходя из нормативного срока строительства данного объекта. Следовательно, независимо от наличия в договоре срока действия технических условий на техническое присоединение энергопринимающих устройств к электрическим сетям, они действуют на весь период строительства нового объекта.

Вопрос 6: Применяются ли правила о трехлетнем сроке исковой давности к исковому требованию арендатора о государственной регистрации договора аренды?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Иск о государственной регистрации сделки не отнесен законом к числу требований, на которые исковая давность не распространяется, поэтому срок исковой давности по такому требованию соответствует установленному в статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общему сроку в три года.

Вопрос 7: Вправе ли собственник продать третьему лицу здание без его изъятия из фактического владения лица, получившего данное имущество по незарегистрированному договору аренды? В каком порядке покупатель может истребовать вещь во исполнение договора купли-продажи недвижимости?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Собственник вправе заключить договор купли-продажи недвижимости в отношении имущества, не находящегося в его владении, что не противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании такого договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности, после чего покупатель приобретает право на истребование здания из чужого незаконного владения лица, получившего его по незарегистрированному договору аренды. Если право собственности за покупателем не зарегистрировано (не достигнут результат сделки), то продавец, являясь собственником спорного имущества и стороной по сделке купли-продажи, обязан исполнить договорную обязанность.

Вопрос 8: Следует ли считать здание свободным от прав третьих лиц (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации) при заключении арендодателем договора продажи недвижимости до предъявления к нему искового требования о государственной регистрации сделки? Относятся ли сведения о наличии незарегистрированного договора аренды к известным продавцу притязаниям третьих лиц, о которых он обязан уведомить покупателя, и при наличии которых покупатель вправе требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункты 1 и 2 статьи 460 Кодекса?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Требование арендатора о государственной регистрации сделки имущественного найма следует рассматривать в качестве притязания третьего лица о его праве на недвижимость, о котором необходимо извещать покупателя недвижимости.

Вопрос 9: Подлежит ли государственной регистрации по решению суда договор аренды здания, если к моменту предъявления такого иска к арендодателю здание им продано и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к новому собственнику (покупателю)?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Иск о государственной регистрации договора аренды здания не может быть предъявлен к лицу, право собственности которого на имущество прекратилось в результате отчуждения имущества в собственность покупателя по договору купли-продажи недвижимости. Если к моменту предъявления иска о государственной регистрации договора аренды осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на здание к новому собственнику, суду надлежит в удовлетворении иска отказать, поскольку к незаключенному договору не применяются положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Вопрос 10: Подлежит ли государственной регистрации по решению суда договор аренды здания, если к моменту предъявления к арендодателю иска им заключен договор купли-продажи этого здания, покупателем произведена его оплата, но государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не совершена? Возникают ли у покупателя в этом случае права и обязанности арендодателя?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Продажа имущества не препятствует государственной регистрации договора аренды здания.

По смыслу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю сохраняется за продавцом, а потому он остается надлежащим ответчиком по иску о государственной регистрации договора аренды здания и за ним сохраняются обязанности арендодателя, уклоняющегося от государственной регистрации сделки.

В этом случае покупатель вправе требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах арендатора на аренду недвижимости.

Вопрос 11: Является ли недействительной государственная регистрация договора аренды здания, если до момента ее проведения регистрирующий орган был уведомлен собственником о предъявлении виндикационного иска к незаконному владельцу вещи, считающему себя арендатором, а также о заключении договора продажи этого здания с вручением документов для государственной регистрации перехода права собственности?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Нет, не является. Предъявление виндикационного иска не лишает арендатора права на государственную регистрацию договора аренды, поскольку законом не ограничен срок обращения с таким заявлением в регистрирующий орган. Прекращение или приостановление государственной регистрации договора по заявлению одной стороны законом не предусмотрено. Договор купли-продажи должен быть заключен с обременением проданного имущества.

Вопрос: 12: Вправе ли арендодатель требовать от арендатора внесения в договор изменения об увеличении размера арендной платы, если договор аренды муниципального имущества содержит условие о недопустимости изменения арендной платы в течение десяти лет?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. По правилам статьи 614 Кодекса договор аренды может содержать условие о недопустимости пересмотра арендной платы, установленной в твердом размере, либо о том, что каждый из контрагентов вправе потребовать изменения арендной платы в одностороннем порядке и при отказе другого участника сделки от изменения размера арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если это не установлено, арендная плата может изменяться лишь по соглашению сторон. Следовательно, не допускается изменения цены договора (арендной платы) по требованию одной стороны, если такое условие прямо установлено договором.

Вопрос 13: Покупатель заключил по результатам конкурса договор купли-продажи муниципального здания, обремененного арендой. Договор аренды содержит условие об определении размера арендной платы по ставкам, утверждаемым органом местного самоуправления. Вправе ли новый частный собственник требовать от арендатора внесения изменения в договор об увеличении размера арендной платы до средней рыночной цены, подтвержденной заключением независимого оценщика?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Нет, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право следования аренды идет не за субъектом, а за вещью. В результате продажи имущества, обремененного арендой, к покупателю полностью переходят права и обязанности арендодателя. Арендная плата должна исчисляться по муниципальным ставкам независимо от прекращения права муниципальной собственности.

Вопрос 14: Является ли действительным договор аренды недвижимого муниципального имущества, который заключен без конкурса, обязательность проведения которого установлена актом органа местного самоуправления?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Договор аренды муниципального имущества, заключенный без проведения конкурса (аукциона), свидетельствует о превышении органом местного самоуправления своих полномочий на совершение сделки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 23 октября 2000 года N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что, поскольку к публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, в случае заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции такая сделка признается ничтожной.

Вопрос 15: В связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды собственник обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом в размере, исчисленном по ставкам арендной платы. Подлежат ли начислению на сумму неосновательного обогащения проценты за пользование чужими денежными средствами?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

При пользовании имуществом без законных оснований у приобретателя возникает неосновательное сбережение (сохранение) денежных средств за счет собственника, то есть происходит денежное обогащение.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму такого денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Вопрос 16: Какие платежи подлежат взысканию за пользование имуществом в период с момента его передачи и до государственной регистрации договора аренды (при условии, что такая регистрация необходима): арендная плата или неосновательное обогащение?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды недвижимого имущества со сроком действия в один год и более считается заключенным с момента его государственной регистрации. До этого момента взыскивается неосновательное обогащение, после регистрации - арендные платежи.

Вопрос 17: Распространяются ли положения части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении срока договора аренды на неопределенный срок на договор аренды земельного участка?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Да, распространяются. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации, будучи специальной нормой, не регулирует данный вопрос, потому к спорному правоотношению применяется общая норма статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопрос 18: Может ли быть уменьшен размер штрафа за простой вагонов (статья 100 Устава железнодорожного транспорта Российской Федерации) на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Указанный вопрос разрешен в пункте 36 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2005 N 30 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации", где указано, что в случае установления арбитражным судом при рассмотрении конкретного спора явной несоразмерности подлежащего уплате штрафа последствиям нарушения обязательств, суд вправе в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить его размер.

Вопрос 19: В силу статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Распространяется ли действие указанной нормы на двусторонние сделки (договоры), заключенные единоличными исполнительными органами юридических лиц (генеральными директорами, директорами, президентами)?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Согласно положениям статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица. Следовательно, органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, соответственно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях.

Вопрос 20: Применяется ли срок исковой давности в случае одновременного заявления требований о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

По виндикационному иску применяется общий срок исковой давности. По искам о признании права собственности исковая давность не применяется.

Вопрос 21: В договоре аренды недвижимости указано, что срок его действия - с 01.01.2005. по 01.01.2006, между тем договор подписан 01.03.2005. С какого момента для целей выяснения вопроса о необходимости государственной регистрации договора должен исчисляться срок аренды - с 01.01.2005 или с 01.03.2005?

Рекомендации Научно-консультативного Совета:

Если в договоре аренды стороны напрямую установили, что срок аренды равен году и более, вне зависимости от даты фактического его подписания такой договор подлежит государственной регистрации.

Данные Рекомендации одобрены

Президиумом Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа

(протокол заседания Президиума N 5 от 05.07.2006)