Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 августа 2007 г. N А11-12844/2006-К1-9/531 Материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за используемые нежилые помещения, поэтому требования истца о расторжении договора аренды, выселении ответчика из арендованных помещений, а также взыскании пеней удовлетворены правомерно

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 29 августа 2007 г. N А11-12844/2006-К1-9/531

ГАРАНТ:

См. также определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 октября 2007 г. N 13583/07 об отказе в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Поповой Г.Г.,

судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю.,

при участии представителя от ответчика: Ивановой О.В. (доверенность от 02.05.2007 N 58),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инженерная информационная компания "Инком" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.03.2007 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 по делу N А11-12844/2006-К1-9/531, принятые судьями Самсоновой Т.Е., Насоновой Т.А., Родиной Т.С., Аксеновой Г.А., по иску управления муниципальным имуществом города Владимира к обществу с ограниченной ответственностью "Инженерная информационная компания "Инком" о взыскании арендной платы, пеней и расторжении договора аренды и установил:

управление муниципальным имуществом города Владимира (далее Управление) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инженерная информационная компания "Инком" (далее ООО "ИИК "Инком", Общество) о расторжении договора аренды от 06.07.2004 N 3391, о выселении из занимаемых помещений, о взыскании 391 375 рублей 12 копеек задолженности по арендной плате за четвертый квартал 2005 года и 2006 год, а также 48 294 рублей 51 копейки пеней.

Требования основаны на статьях 450, 452, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик неоднократно ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей.

Сославшись на статьи 309, 333, 450, 614 (пункт 1), 616 (пункт 1) и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 21.03.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.06.2007, расторг договор аренды, обязал ответчика освободить занимаемые помещения, взыскал в пользу истца 391 375 рублей 12 копеек задолженности по арендной плате. Требование о взыскании пеней удовлетворил частично, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал 15 000 рублей, в остальной части заявленных требований отказал.

Обе судебные инстанции исходили из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы по договору аренды.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд при разрешении вопроса о размере взыскиваемых арендных платежей не применил статьи 452 (пункт 1), 654 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, так как уведомление арендодателя от 09.12.2005 N 3606, подписанное только заместителем начальника Управления, нельзя расценивать как согласованное сторонами условие об изменении размера арендной платы. Суд неправомерно взыскал с ответчика пени по договору аренды, так как не исследована причинно-следственная связь между просрочкой арендных платежей, виной Управления, МУП ЖРЭП N 3 и Общества применительно к статьям 401 и 404 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд пришел к неверному выводу о невозможности зачета 320 662 рублей стоимости выполненных работ по капитальному ремонту и 23 751 рубля работ по составлению технического заключения в счет арендной платы, так как арендодатель уклонялся от выполнения капитального ремонта помещений. Кроме того, суд пришел к необоснованному выводу о том, что указанный договор после истечения его срока продлен на неопределенный срок, поскольку арендатор обращался к арендодателю с предложением продлить действие этого договора до 2010 года, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации и не является заключенным ввиду отсутствия такой регистрации.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемые судебные акты.

Управление отклонило доводы заявителя отзывом на кассационную жалобу и просило оставить жалобу без удовлетворения.

27.08.2007 Управление заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителя Общества, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Управление (арендодатель), муниципальное унитарное производственное жилищное эксплуатационное предприятие N 3 (балансодержатель) и ООО "ИИК "Инком" (арендатор) заключили договор аренды от 06.07.2004 N 3391 нежилых помещений общей площадью 222,5 квадратного метра, расположенных по адресу: город Владимир, улица Ильича, 2, сроком с 15.07.2004 по 13.07.2005.

По акту приема приема-передачи от 06.07.2004 Общество приняло от Управления арендуемые помещения по названному договору с отметкой, что на момент подписания акта сдаваемое в аренду нежилое помещение и инженерные коммуникации в нем требуют капитального ремонта.

После истечения срока аренды, определенного в договоре до 13.07.2005, арендатор продолжал пользоваться арендуемыми помещениями в отсутствие возражений арендодателя, в силу чего суд пришел к обоснованному выводу, что стороны, согласно правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновили договор на неопределенный срок. Соглашение о пролонгации договора до 2010 года сторонами не заключалось, поэтому факт направления заявителем предложения о заключении договора аренды до указанного срока не повлекло юридических последствий.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 данной статьи Кодекса).

Размер ежемесячной арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора, на четвертый квартал 2004 года, первый и второй кварталы 2005 года составил по 35 373 рубля 52 копейки.

В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем досрочно (но не чаще одного раза в год) в одностороннем порядке в соответствии с Методикой расчета арендной платы и принимается арендатором в безусловном порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора.

Уведомлением от 09.12.2005 Управление уведомило Общество об увеличении размера арендных платежей с 01.01.2006 до 84 430 рублей 98 копеек в квартал со ссылкой на решение Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.11.2005 N 20 (об утверждении корректирующего коэффициента равным 132), Методику, утвержденную решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.10.2002 N 170 и пункт 3.2 договора аренды.

Довод заявителя о том, что условие о новом размере арендных платежей не согласовано, основан на неверном толковании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит пункту 3.2 договора аренды.

Как следует из материалов дела, ответчик не вносил арендную плату в упомянутые периоды, поэтому суд обоснованно взыскал с истца задолженность по этим платежам в указанном размере.

В пункте 4.2 договора аренды стороны согласовали, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки. С учетом условий данного договора суд обоснованно применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер взыскиваемых пеней до 15 000 рублей.

Ссылка заявителя жалобы на необоснованность взыскания неустойки не принимается во внимание.

Приведенная Обществом норма о наступлении ответственности при наличии вины (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации) в данном случае не применяется.

По смыслу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, распространяется правило, согласно которому ответственность наступает и в случае отсутствия вины.

Удержание, как следует из определений, данных в статье 359 и главе 25 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является мерой ответственности, а представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, поэтому требования о расторжении договора и выселении ответчика из арендованных помещений удовлетворены также правомерно.

В силу изложенного окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод заявителя о том, что арендатор имел право на зачет стоимости выполненных работ и работ по составлению технического заключения в счет арендной платы, так как в пункте 3.3 названного договора предусмотрена возможность возмещения затрат арендатора по проведению капитального ремонта помещений в случае согласования сметы с арендодателем и балансодержателем, но ответчик не представил доказательств надлежащего согласования такой сметы. Кроме того, суд установил, что ответчик не доказал факт выполнения работ по капитальному ремонту на указанную ответчиком сумму.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу изложенного, как основанные на неправильном толковании статей 401, 404, 606, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме того, они направлены на переоценку обстоятельств дела и представленных доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.03.2007 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 по делу N А11-12844/2006-К1-9/531 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерная информационная компания "Инком" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Г.Г. Попова Г.А. Князева

В.Ю. Павлов