Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 мая 2008 г. N А43-22523/2007-9-576 Договор участия в долевом строительстве, содержащий все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 6 Закона о долевом участии в строительстве, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 4 мая 2008 г. N А43-22523/2007-9-576

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2008 г.

Дата изготовления постановления в полном объеме 4 мая 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю.,

при участии представителей от заявителя: Привалова А.В. (доверенность от 19.09.2006),

от заинтересованного лица: Ершовой А.А. (доверенность от 17.04.2008 N 117),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.10.2007 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2008 по делу N А43-22523/2007-9-576, принятые судьями Сандовой Е.М., Захаровой Т.А., Смирновой И.А., Урлековым В.Н., по заявлению открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат N 2" о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

заинтересованное лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области,

третье лицо - Пененков Николай Михайлович, и установил:

открытое акционерное общество "Домостроительный комбинат N 2" (далее - Комбинат) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее - Управление, Регистрационная служба), выразившихся в отказе государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.10.2006 N 11-165 и обязании осуществить государственную регистрацию упомянутого договора.

Заявленные требования основаны на положениях Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и мотивированы тем, что Регистрационная служба уклоняется от обязанности по регистрации договора, установленной действующим законодательством.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин Пененков Николай Михайлович, являющийся второй стороной по сделке.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 03.10.2007, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2008, исковые требования удовлетворены в полном объеме со ссылкой на статьи 17, 18, 20 Закона о госрегистрации и статьи 3, 4 Закона об участии в долевом строительстве. Суд указал, что договор от 25.10.2006 N 11-165 отвечает требованиям действующего законодательства, стороны совершили определенные действия по исполнению обязательств по указанной сделке до введения дома в эксплуатацию, а потому у Регистрационной службы отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению подателя жалобы, выводы судов о том, что обращение сторон договора в регистрирующий орган после завершения строительства дома не свидетельствует о ничтожности сделки, неправильны. По смыслу статей 3, 4 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем определены временные рамки для заключения сторонами договора долевого участия. Следовательно, только до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию договор долевого участия может быть составлен, подписан и зарегистрирован сторонами. Ответственность за последствия бездействия по осуществлению принадлежащих гражданских прав может быть возложена лишь на участников договора. Безусловным основанием к отмене постановления апелляционной инстанции в силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является принятие решения о правах и обязанностях не привлеченной к участию в деле гражданки Большаковой М.А., ставшей собственником квартиры N 165 по заключенному с Пененковым Н.М. договору купли-продажи от 27.11.2007.

В отзыве на кассационную жалобу Комбинат возразил против доводов заявителя и наставил на оставлении обжалуемых судебных актов без изменения.

Участвующий в деле гражданин Пененков Н.М., уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, представителя в заседание кассационной инстанции не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных актов в силу следующего.

Как установил суд и видно из материалов дела, 25.10.2006 Комбинат (застройщик) и гражданин Пененков Николай Михайлович (дольщик) подписали договор N 11-165 о долевом участии в строительстве жилого дома N 20 в микрорайоне 13 по Сормовскому шоссе Нижнего Новгорода (строительный адрес).

В целях осуществления государственной регистрации данного договора, обязательность которой установлена статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве, Комбинат и Пененков Н.М. 27.02.2007 обратились в Управление с заявлением.

Уведомлением от 20.03.2007 государственная регистрация была приостановлена, а решением от 05.07.2007 N 01/012/2007-208 Регистрационная служба отказала заявителям в осуществлении государственной регистрации договора на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации. Управление посчитало, что введение жилого дома в эксплуатацию до подачи заявления участниками долевого строительства препятствует осуществлению государственной регистрации договора.

Посчитав, что отказ не соответствует требованиям закона, Комбинат обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 Закона о долевом строительстве).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Закона о госрегистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Суды обеих инстанций проанализировали представленные в дело документы, оценили договор о долевом участии с точки зрения соответствия его требованиям статьи 18 Закона о регистрации и действующему законодательству и не нашли причин, препятствующих внесению в реестр регистратором записи о совершении сделки.

Статья 3 Закона о долевом строительстве гласит, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства суды пришли к выводу, что заключенный между Комбинатом и Пененковым Н.М. договор N 11-165 о долевом участии в строительстве содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 6 Закона о долевом участии в строительстве:

- определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- согласована цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- предусмотрен гарантийный срок на объект долевого строительства.

Суды установили, что фактически контрагенты совершили действия, направленные на исполнение обязательств по договору, до момента завершения строительства жилого дома, введения его в эксплуатацию и обращения в регистрирующий орган за регистрацией договора о долевом участии в строительстве. Пененков Н.М. со своей стороны полностью внес денежные средства по договору, а Комбинат построил объект капитального строительства, который разрешением исполняющего обязанности главы администрации города Нижнего Новгорода от 27.12.2006 N RU 52303000-86 введен в эксплуатацию.

Как правильно отметили предшествующие инстанции, установление в ходе процедуры государственной регистрации сделки факта завершения строительства дома не указывает на ничтожность договора о долевом участии, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления обозначенного события.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали отказ Управления в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-165 противоречащим Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушающим права и законные интересы Комбината и иных лиц.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены окружным судом в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности по изложенным мотивам.

Довод заявителя о том, что апелляционному суду следовало привлечь к участию в деле в качестве третьего лица Большакову М.А., отклоняется судом округа, как не основанный на нормах материального и процессуального права: оспариваемое постановление не влияет на ее права или обязанности, а в соответствии с частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются среди прочего правила о привлечении к участию в деле третьих лиц.

Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.10.2007 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2008 А43-22523/2007-9-576 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

С.В. Бабаев Г.А. Князева

В.Ю. Павлов