Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 января 2010 г. по делу N А82-4063/2009 Поскольку смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды, суд признал действия нового собственника по увеличению арендной платы незаконными и удовлетворил требование Общества о возложении на ответчика обязанности аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об увеличении размера арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 22 января 2010 г. по делу N А82-4063/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Апряткиной Г.С., Кислицына Е.Г.

при участии в судебном заседании от 20.10.2010 представителей

от заявителя: Москаленко Т.Г. (доверенность от 14.12.2009),

от третьего лица: Петровой Я.Л. (доверенность от 05.10.2009)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Компания "Амур" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009, принятое судьей Мухиной Е.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.11.2009, принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Перминовой Г.Г., по делу N А82-4063/2009 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания "Амур" о признании незаконными действий по внесению изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о размере арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества, заинтересованное лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Ярославской области, третье лицо - Корюхин Владимир Валентинович, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Компания "Амур" (далее - ООО "Компания "Амур", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее - УФРС) по внесению изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о размере арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества и о возложении на ответчика обязанности аннулировать в ЕГРП запись об указанных изменениях.

Заявленные требования основаны на статьях 450, 452, 453, 614 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы незаконными действиями УФРС по регистрации изменений в указанном реестре.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Корюхин Владимир Валентинович.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.11.2009, Обществу отказано в удовлетворении требований. Суд руководствовался статьями 450, 452, 453, 614, 615, 617, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 1, 2, 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав) и исходил из отсутствия нарушения прав заявителя изменением третьим лицом размера арендной платы, а потому действия УФРС по внесению изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о размере арендной платы являются правомерными.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Компания "Амур" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального права.

По мнению заявителя, суд не учел, что в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора арендная плата пересматривается в одностороннем порядке только на основании постановления мэра города Ярославля, в остальных случаях такое изменение возможно только по соглашению сторон.

УФРС и Корюхин В.В. в отзывах на кассационную жалобу отклонили доводы заявителя и просили оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

УФРС ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 22.01.2010.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей заявителя и третьего лица, окружной суд счел, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (Комитет, арендодатель) и индивидуальный предприниматель Черепинский Григорий Михайлович (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 28.02.2001 N 8904-Г, по условиям которого во временное пользование арендатору переданы нежилые помещения подвала N 89-90 и первого этажа N 19 - 36 общей площадью 211,6 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, Кировский район, проспект Октября, дом 34/21, для использования под кафе.

Контрагенты согласовали срок договора аренды с 01.03.2001 по 31.12.2011 (пункт 2 дополнительного соглашения от 14.03.2005 N 4 к договору аренды).

Передача объекта найма оформлена актом приема-передачи от 01.03.2001.

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

По дополнительному соглашению от 01.07.2007 N 8 право аренды на указанную недвижимость передано ООО "Компания "Амур", о чем составлен (подписан) акт приема-передачи от 01.07.2007.

На основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. в порядке приватизации стал собственником объекта недвижимости. Право собственности Корюхина В.В. зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2008 N 76 АА 664609).

Арендатор уведомлен о переходе права собственности к Корюхину В.В. надлежащим образом.

В письме от 11.12.2008 Корюхин В.В. известил Общество об увеличении арендной оплаты до 2 203 200 рублей в год, или 183 600 рублей в месяц, с 01.01.2009 и о внесении в договор аренды соответствующих изменений.

УФРС 23.01.2009 по заявлению арендодателя внесло указанные изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Посчитав, что действия УФРС являются незаконными и нарушают права и интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из пункта 1 статьи 26 Закона о госрегистрации прав следует, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Приведенная норма распространяется и на дополнительное соглашение к договору аренды, которое является неотъемлемой его частью.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пунктах 3.2, 3.3 и 3.4 договора от 28.02.2001 N 8904-Г арендодателю предоставлено право изменения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Разница в оплате по новой арендной плате производится со дня, установленного постановлением мэра.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций ошибочно посчитали, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату без учета постановления мэра города Ярославля, поскольку смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды. По правилам части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2 названной статьи). Соглашения по изменению условий договора, касательно увеличения размера арендной платы, стороны не достигли.

Абзац 3 части 1 статьи 13 Закона о госрегистрации прав предусматривает, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 части 1 статьи 20 названного Закона).

Корюхин В.В. изменил в одностороннем порядке размер арендной платы с 01.01.2009 с учетом ее рыночной стоимости в нарушение условий договора, поэтому действия УФРС по регистрации этих изменений, противоречат названному законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды правильно установили фактические обстоятельства дела, имеющие значение для дела, но неправильно протолковали статьи 421, 614 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применили статью 20 Закона о госрегистрации прав, что привело к необоснованному отказу в удовлетворении заявленных требований.

Указанное является основанием для отмены принятых судебных актов в силу пункта 2 части 1 статьи 287 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления Общества.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 333.21 Налогового Кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе составляет 1 000 рублей, поэтому излишне уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 2 статьи 288 и статьями 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.11.2009 по делу N А82-4063/2009 отменить.

Удовлетворить требования общества с ограниченной ответственностью "Компания "Амур".

Признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области по внесению записи от 23.01.2009 на основании заявления Корюхина В.В. записи об изменении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном ограничении (обременении) - аренде - в части размера арендной платы 2 203 200 рублей в год, или 183 600 рублей в месяц в отношении объекта, расположенного по адресу: город Ярославль, Кировский район, проспект Октября, дом 34/21.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ярославской области аннулировать запись о внесении изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном ограничении (обременении) - аренде - в части размера арендной платы 2 203 200 рублей в год, или 183 600 рублей в месяц в отношении объекта, расположенного по адресу: город Ярославль, Кировский район, проспект Октября, дом 34/21.

Поручить Арбитражному суду Ярославской области осуществить поворот исполнения решения Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.11.2009 по настоящему делу.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Амур" 1 000 рублей судебных расходов за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Амур" 1 000 рублей государственной пошлины излишне уплаченной по квитанции от 20.11.2009. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

В.Ю. Павлов Г.С. Апряткина

Е.Г. Кислицын