Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2009 г. N 02АП-4791/2009

г. Киров

12 ноября 2009 года

Дело N А82-4063/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2009 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.

судей Караваевой А.В., Перминовой Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермошиной С.Г.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Власова А.А. - по доверенности от 13.04.2009,

представителя третьего лица Петровой Я.А. - по доверенности от.05.10.2009,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009 по делу N А82-4063/2009,

принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области, третье лицо: Корюхин Владимир Валентинович, о признании незаконными действий по внесению регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Компания Амур" (далее - заявитель, Общество, ООО "Компания Амур") обратилось с заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее - ответчик, регистрирующий орган, УФРС по Ярославской области), уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий регистрирующего органа по внесению изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о размере арендной платы в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, д. 34/21, и возложении на ответчика обязанности аннулировать в ЕГРП запись об указанных изменениях.

Заявителем к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Корюхин Владимир Валентинович (далее - третье лицо, Корюхин В.В.). Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Компания Амур" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы права, что выразилось в ошибочном истолковании пункта 1 статьи 165, пункта 1 статьи 450, статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. УФРС по Ярославской области в отзыве на апелляционную жалобу возражает против приведенных в ней доводов, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Корюхин В.В. в возражениях на апелляционную жалобу считает, что оспариваемые действия регистрирующего органа являются правомерными, просит решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители заявителя и третьего лица поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в возражениях на нее.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как следует из материалов дела, 28.02.2001 Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - Комитет по управлению имуществом, арендодатель) и индивидуальный предприниматель Черепинский Григорий Михайлович (далее - ИП Черепинский Г.М.) подписали договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды от 28.02.2001), в соответствии с которым ИП Черепинскому Г.М. в аренду для использования под кафе передано недвижимое имущество общей площадью 211,60 кв.м. (часть здания, состоящая из нежилых помещений подвала площадью 27,7 кв.м. и первого этажа площадью 183,9 кв.м.), расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, проспект Октября, д. 34/21 (л. д. 11-19).

26.07.2001 осуществлена государственная регистрация договора аренды от 28.02.2001(л. д. 20).

01.07.2007 Комитет по управлению имуществом, ИП Черепинский Г.М. и ООО "Компания Амур" подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 28.02.2001 (далее - дополнительное соглашение от 01.07.2007), согласно которому все права и обязанности арендатора по названному договору переданы Обществу (л. д. 32-34).

05.12.2007 дополнительное соглашение от 01.07.2007 зарегистрировано в ЕГРП (л. д. 34).

18.02.2008 Корюхин В.В. по договору купли - продажи приобрел в собственность нежилые помещения общей площадью 183,6 кв.м., расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, д. 34/21 (л. д. 83).

04.04.2008 зарегистрировано право собственности Корюхина В.В. на указанные помещения (л. д. 83).

11.04.2008 Корюхин В.В. известил заявителя о приобретении названных нежилых помещений (л. д. 36).

11.12.2008 третье лицо известило ООО "Компанию Амур" об увеличении с 01.01.2009 арендной платы до 2203200 рулей в год или 183600 рублей в месяц, а также о внесении в договор аренды от 28.02.2001 соответствующих изменений (л. д. 37).

26.12.2008 Корюхин В.В. обратился в УФРС по Ярославской области с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в запись ЕГРП о размере арендной платы в отношении вышеназванного объекта недвижимого имущества (л. д. 58).

23.01.2009 ответчиком в ЕГРП произведена запись о том, что с 01.01.2009 арендная плата составляет 2203200 рублей в год или 183600 рублей в месяц (л. д. 68).

Не согласившись с действиями УФРС по Ярославской области по внесению изменений в запись ЕГРП о размере арендной платы, ООО "Компания Амур" обжаловало их в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, придя к выводу о правомерности действий регистрирующего органа, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей заявителя и третьего лица, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьями 1, 2, 4, пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), пунктами 18, 19, 21 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135 (далее - Инструкция о порядке регистрации договоров аренды) при изменении зарегистрированного договора аренды в записи ЕГРП вносятся соответствующие изменения. Внесение в ЕГРП изменений, связанных с изменениями договора аренды, может быть проведено на основании одного заявления, поданного одной из сторон договора аренды.

Из указанных норм следует, что арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором аренды. При изменении договора аренды, в том числе при одностороннем изменении арендной платы, регистрирующий орган вносит в ЕГРП соответствующие изменения. Регистрирующий орган вправе вносить в ЕГРП изменения, связанные с изменениями договора аренды, на основании одного заявления, поданного одной из сторон договора аренды. Договор аренды от 28.02.2001 (пункты 3.2, 3.3) предоставляет арендодателю право пересматривать арендную плату в одностороннем порядке. Доказательства, подтверждающие, что в указанный договор вносились изменения, лишившие арендодателя такого права, отсутствуют.

Материалы дела свидетельствуют о том, что арендуемое заявителем недвижимое имущество приобрел Корюхин В.В. по договору купли-продажи от 18.02.2008 (л. д. 83). Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к Корюхину В.В. перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 28.02.2001, в том числе и право пересматривать арендную плату в одностороннем порядке. При таких обстоятельствах и в силу статей 1, 2, 4, пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации, пункта 67 Правил ведения ЕГРП, пунктов 18, 19, 21 Инструкции о порядке регистрации договоров аренды УФРС по Ярославской области правомерно осуществило оспариваемые действия. Измененный размер арендной платы соответствует оценке рыночной стоимости арендной платы (л. д. 37, 85-103). Следовательно, пересмотр третьим лицом арендной платы в одностороннем порядке права и законные интересы Общества не нарушает. Документы, подтверждающие, что права и законные интересы заявителя нарушены действиями регистрирующего органа по внесению изменений в запись ЕГРП о размере арендной платы, не представлены.

Довод апелляционной жалобы о том, что новый собственник мог повысить арендную плату только в соответствии с постановлениями мэра г. Ярославля, судом апелляционной инстанции отклоняется, как безосновательный.

Из пунктов 1.2, 6.18 действующего на момент заключения договора аренды от 28.02.2001 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью г. Ярославля, утвержденного решением муниципалитета г. Ярославля от 20.12.1996 N 67, пункта 6.4 действующего в настоящее время Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Ярославля, утвержденного решением муниципалитета города Ярославля от 14.11.2005 N 151, следует, что в соответствии с постановлениями мэра г. Ярославля должен пересматриваться размер арендной платы на сданные в аренду муниципальные объекты недвижимого имущества. Помещения, арендуемые заявителем, находятся в собственности Корюхина В.В., который в силу статей 1, 2, 421, 422, 424, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан учитывать постановления мэра г. Ярославля при изменении размера арендной платы.

Утверждения заявителя о том, что изменение условий договора в одностороннем порядке не согласуется с положением о том, что сделка с юридическим лицом должна быть совершена в письменной форме (в той же форме что и договор, подписанный сторонами); возможность государственной регистрации повышения арендной платы с 01.02.2008 года не утрачена и может быть проведена как путем подписания сторонами соглашения, так и направления уведомления мэрией г. Ярославля в УФРС по Ярославской области; при государственной регистрации повышения арендной платы с 01.02.2008 решение арбитражного суда от 11.09.2009 должно быть пересмотрено; обжалуемый судебный акт противоречит условиям договора, сложившейся судебной практике, порядку оформления и регистрации сделок, а также позволяет новому собственнику в одностороннем порядке менять условия договора и обращаться в регистрирующий орган, не обозначив своего присутствия в нем, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на ошибочном толковании правовых норм. Кроме того, доводам, приведенным заявителем, дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Ссылка Общества на то, что признание арбитражным судом уведомления мэрии г. Ярославля о повышении арендной платы с 01.02.2008 ничтожным вследствие отсутствия государственной регистрации противоречит решению арбитражного суда от 03.06.2009 по делу А82-91/2009-17 и действиям сторон договора, связанным с повышением арендной платы, судом апелляционной инстанции не может быть принята за основу, как не свидетельствующая об ошибочности обжалуемого судебного акта.

Довод ООО "Компания Амур" о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, судом апелляционной инстанции также отклоняется, как не влияющий на существо рассматриваемого спора.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и не усматривает правовых оснований для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009 по делу N А82-4063/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева Г.Г. Перминова