Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 февраля 2010 г. по делу N А29-6054/2008 На момент оформления договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, в котором находится поименованное в договоре нежилое помещение, в связи с чем суд правомерно отказал истцу во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 24 февраля 2010 г. по делу N А29-6054/2008

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 апреля 2009 г. по делу N А29-6054/2008

См. также определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 апреля 2009 г. по делу N А29-6054/2008

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Павлова В.Ю., Шишкиной Е.Н.

без участия представителей сторон

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Елфимовой Натальи Георгиевны на решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.09.2009, принятое судьей Вохтоминым А.Ю., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.11.2009, принятое судьями Гуреевой О.А., Кобелевой О.П., Барминым Д.Ю., по делу N А29-6054/2008 по иску индивидуального предпринимателя Елфимовой Натальи Георгиевны к обществу с ограниченной ответственностью "Хлебопек" о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и о расторжении договора аренды и установил:

индивидуальный предприниматель Елфимова Наталья Георгиевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Хлебопек" (далее - ООО "Хлебопек", Общество) о взыскании 147 291 рубля 67 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.04.2008 N 05 за период с 15.04.2008 по июль 2008 года, 22 051 рубля 92 копеек пеней за просрочку платежа и о расторжении данного договора аренды.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, решением от 25.12.2008 суд удовлетворил иск частично: взыскал с Общества 147 291 рубль 67 копеек задолженности, 7 000 рублей пеней, а требование о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения на основании части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по причине неурегулирования вопроса в досудебном порядке.

Кассационная инстанция постановлением от 28.04.2009 отменила решение от 25.02.2008 в части удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа и направила дело в этой части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В ходатайстве от 03.07.2009 Предприниматель просил взыскать с Общества плату в сумме 147 291 рубля 67 копеек за фактически занимаемое помещение под столовую в здании пристройки к стоянке для машин и склада площадью 135,09 квадратного метра в период с 15.04.2008 по июль 2008 года и 7 000 рублей пеней.

Суд решением от 08.09.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.11.2009, отказал в удовлетворении исковых требований.

Обе судебные инстанции признали договор аренды ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенный в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент его оформления Предприниматель не являлся собственником объекта аренды. При этом суд указал на недоказанность факта пользования ответчиком указанным помещением истца в спорный период, поскольку в дело не представлен передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о передаче Обществу в пользование помещения площадью 135,09 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Станционная, 110. При этом апелляционная инстанция не усмотрела оснований для взыскания платы за пользование помещением по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия в деле документа о передаче ответчику названного помещения. Представленный истцом акт N 08 не признан допустимым и относимым доказательством данного обстоятельства ввиду отсутствия в нем указания, в отношении какого обязательства и каких помещений он составлен.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, у суда отсутствовали основания для признания ничтожным договора аренды, так как законодательством не запрещена сдача в аренду завершенного строительством объекта при наличии правоподтверждающих документов и до государственной регистрации права собственности.

Вывод суда о недоказанности пользования ответчиком помещениями истца в спорный период не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку суд необоснованно не принял акт от 30.06.2008 N 8 в подтверждение данного факта при отсутствии в деле доказательств наличия иных арендных отношений между сторонами спора.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) оформили договор аренды от 15.04.2008 N 05 нежилого помещения общей площадью 135,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Станционная, 110, в целях использования под общественное питание (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора установлен с даты подписания договора до 31.12.2008 (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 2.1 договора арендодатель обязан в двухдневный срок с даты подписания договора передать объект аренды арендатору по акту приемки.

В деле отсутствует акт, подтверждающий приемку названного помещения Обществом от Предпринимателя.

Из свидетельства о регистрации права от 05.04.2004 серии 11АА N 254958 следует, что Предпринимателю принадлежит на праве собственности нежилое здание - стоянка для автомашин площадью 389,9 квадратного метра (литер АА1) с проходной площадью 8,9 квадратного метра (литер Бб) и складом площадью 16,3 квадратного метра (литер В).

Согласно свидетельству о регистрации права от 06.05.2008 серии 11АА N 546859 Предпринимателю принадлежит на праве собственности две пристройки (литера А2 и А3) к зданию стоянки для машин и склада общей площадью 1350,5 квадратного метра, расположенные по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Станционная, 110.

Предметом настоящего спора явились задолженность по плате за пользование спорным объектом и пени за просрочку платежа.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Суд установил и истец не оспаривает, что на момент оформления договора аренды от 15.04.2008 N 05 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не было зарегистрировано право собственности на недвижимость, в котором находится поименованное в названном договоре нежилое помещение.

При этом право собственности истца на указанное нежилое помещение не является ранее возникшим правом по смыслу статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следовательно, суд правильно квалифицировал договор аренды от 15.04.2008 N 05 как ничтожный на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не соответствует статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Утверждение заявителя об отсутствии правовых оснований для признания ничтожным договора аренды в отношении объекта недвижимости, на который в момент заключения сделки имелись правоподтверждающие документы (разрешение на ввод в эксплуатацию от 10.01.2008 N 2, технический паспорт от 20.03.2008), ошибочно, поскольку основано на неправильном понимании названных положений федеральных законов.

С учетом изложенного суд правильно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку отсутствует необходимый юридический факт (сделка), который мог бы служить основанием обязательственного правоотношения (а стало быть, и само это правоотношение).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

По правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача (получение) объекта аренды подтверждается документом о передаче, подписываемым сторонами.

При отсутствии подписанного сторонами спора документа о передаче ответчику объекта имущественного найма суд обоснованно не принял в качестве доказательства пользования имуществом истца акт от 30.06.2008 N 8 о согласовании стоимости оказанных услуг, в котором отсутствуют данные о конкретном предмете обязательства, и не нашел оснований для взыскания платы за пользование помещениями.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.09.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.11.2009 по делу N А29-6054/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Елфимовой Натальи Георгиевны - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Г.С. Апряткина В.Ю. Павлов

Е.Н. Шишкина