Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2010 г. по делу N А17-2913/2009 Суд при обращении взыскания на заложенное имущество должен определить его начальную продажную стоимость, в связи с чем обжалуемый судебный акт отменен, дело направлено на новое рассмотрение

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 27 февраля 2010 г. по делу N А17-2913/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Терешиной Н.М.,

судей Александровой О.В., Самуйлова С.В.,

при участии представителей от истца: Михалевой О.В. по доверенности от 04.09.2009,

от ответчика: Бакина Анатолия Алексеевича, паспорт, Храпуновой А.С. по доверенности от 01.09.2009

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью инвестиционного коммерческого банка "Совкомбанк", г. Кострома, на решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2009, принятое судьей Басовой Н.П., по делу N А17-2913/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью инвестиционного коммерческого банка "Совкомбанк", г. Кострома, к индивидуальному предпринимателю Бакину Анатолию Алексеевичу о расторжении кредитного договора, взыскании 13 813 781 рубля 04 копеек и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и установил:

общество с ограниченной ответственностью инвестиционный коммерческий банк "Совкомбанк" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бакину Анатолию Алексеевичу (далее - Предприниматель) о расторжении кредитного договора от 26.04.2007 N ПКИФ-02-0185/07 и досрочном взыскании с него 13 813 781 рубля 04 копеек, в том числе 11 250 000 рублей основного долга по кредиту, 1 395 875 рублей 53 копеек процентов за пользование кредитом, 3 150 рублей комиссии за ведение ссудного счета и 1 164 755 рублей 51 копейки пеней за просрочку платежей, а также об обращении взыскания на двухэтажное кирпично-бревенчатое нежилое административное здание (централизованная бухгалтерия поликлиники N 5; литеры A, Al, a, a1) общей площадью 473,20 квадратного метра, расположенное по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Багаева, дом 22/22 с условным номером 37-37-01/095/2006-784, являющееся предметом залога по договору залога (ипотеки) от 01.06.2007 N ЗФ-02-0185/07, заключенному в обеспечение обязательств по кредитному договору от 26.04.2007 N ПИКФ-02-0185/07, подписанному сторонами, определив начальную продажную цену при его реализации равной 9 200 000 рублей (с учетом уточнения иска, заявленного истцом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 309, 310, 333, 348, 450, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), суд решением от 23.10.2009 частично удовлетворил исковые требования: расторг договор от 26.04.2007 N ПКИФ-02-0185/07; взыскал с ответчика в пользу истца 11 250 000 рублей основного долга по кредиту, 1 395 875 рублей 53 копейки процентов за пользование кредитом, 3 150 рублей комиссии за ведение ссудного счета, 60 000 рублей пеней за просрочку возврата основного долга и 170 000 пеней за просрочку уплаты процентов; в удовлетворении остальной части иска отказал. При принятии судебного акта суд установил факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства по возврату 11 250 000 рублей кредита; признал правомерным право истца на досрочное погашение кредита на основании пункта 6.2 договора от 26.04.2007 N ПКИФ-02-0185/07. Кроме того, суд первой инстанции счел договор залога (ипотеки) от 01.06.2007 N ЗФ-02-0185/07 не соответствующим требованиям закона , так как в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение, что противоречит статье 69 Закона об ипотеке, в связи с чем указал на неправомерность заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 23.10.2009 в части отказа в обращении взыскания на предмет залога по договору залога (ипотеки) от 01.06.2007 N ЗФ-02-0185/07 и направить дело на новое рассмотрение.

Сылаясь# на положение пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Закона об ипотеке, пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленумов N 6/8) и пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001, заявитель считает, что суд должен обратить взыскание на заложенное имущество. При этом истец пояснил, что в рассматриваемом случае залогодатель вправе был заложить только принадлежащее ему на праве собственности помещение, поскольку на момент заключения договора залога (ипотеки) от 01.06.2007 N ЗФ-02-0185/07 нежилого помещения Предприниматель не являлся собственником или арендатором земельного участка, на котором расположен объект залога.

Банк полагает, что вывод суда о разночтении пункта 3.1 договора залога необоснован, поскольку в пункте 3.1 договора допущена опечатка, а условие о цене залога подтверждено в пунктом 5.1 кредитного договора и составляет 22 420 000 рублей.

Кроме того, лицо, подавшее жалобу, отмечает, что в соответствии со статьями 131, 339 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие государственной регистрации изменений договора, указанных в дополнительном соглашении к договору залога, влечет недействительность данных соглашений, а не недействительность самого договора залога.

Предприниматель в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, поскольку, по его мнению, договор залога является незаключенным ввиду несогласования сторонами цены предмета залога, что является существенным условием для договора; договор залога прекратил действие в связи с заключением сторонами дополнительного соглашения от 11.09.2008 N 1. Кроме того, ответчик указывает на свое не согласие с оценкой начальной продажной цены предмета залога.

В судебном заседании Банк поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, Предприниматель просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 27.02.2010 объявлялся перерыв с 13 часов 30 минут до 16 часов 30 минут.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2009 по делу N А17-2913/2009 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Банк и Предприниматель (заемщик) заключили кредитный договор от 26.04.2007 N ПКИФ-02-0185/07, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику целевой кредит в размере 12 000 000 рублей, из которых 9 721 199 рублей 54 копейки предоставляются для приобретения административного здания (централизованной бухгалтерии поликлиники N 5; литер A, Al, a, al) общей площадью 473,20 квадратного метра, расположенной по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Багаева, дом 22/22, и 2 278 800 рублей 46 копеек - на потребительские цели. Кредит предоставляется под 15 процентов годовых за пользование кредитом на срок до 20 апреля 2015 года. В кредитном договоре стороны согласовали график погашения кредита, уплаты процентов и предусмотрели, что за ведение ссудного счета заемщик оплачивает банку комиссию в размере 0,4 процента от суммы кредита.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 26.04.2007 N ПКИФ-02-0185/07 Банк и заемщик заключили договор залога (ипотеки) от 01.06.2007, согласно которому залогодатель предоставляет кредитору в залог принадлежащие залогодателю на праве собственности следующее недвижимое имущество: двухэтажное кирпично-бревенчатое нежилое административное здание (централизованная бухгалтерия поликлиники N 5; литер A, Al, a, al) общей площадью 473,20 квадратного метра, расположенное по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Багаева, дом 22/22, с условным номером 37-37-01/095/2006-784. Сторонами в договоре залога оговорено, что стоимость предмета залога составляет 22 420 000 рублей.

Во исполнение своих обязательств по кредитному договору Банк зачислил на расчетный счет заемщика денежные средства в сумме 12 000 000 рублей.

Неисполнение заемщиком обязательств по кредитному договору послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с настоящим иском.

Установив факты выдачи кредита и нарушения заемщиком обязательств по его возврату и уплате процентов за пользование кредитом на основании статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий кредитного договора от 26.04.2007 N ПКИФ-02-0185/07, суд расторг договор от 26.04.2007 N ПКИФ-02-0185/07; взыскал с ответчика в пользу истца 11 250 000 рублей основного долга по кредиту, 1 395 875 рублей 53 копейки процентов за пользование кредитом, 3 150 рублей комиссии за ведение ссудного счета, 60 000 рублей пеней за просрочку возврата основного долга и 170 000 пеней за просрочку уплаты процентов; в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказал.

Предметом кассационного обжалования явилось несогласие Банка в части отказа судом в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, которое является предметом по договору залога (ипотеки) от 01.06.2007 N ЗФ-02-0185/07.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы и проверив правильность применения Арбитражным судом Ивановской области норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа счел, что решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2009 подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор может реализовать свое право обращения взыскания на заложенное имущество.

Как следует из материалов дела, по условиям заключенного сторонами договора залога (ипотеки) от 01.06.2007, залогодатель предоставляет кредитору в залог принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно статье 5 названного закона предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 69 Закона об ипотеке.

Из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 69 Закона об ипотеке следует, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (в настоящее время - статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

Государственная регистрация договора о залоге от 01.06.2007 подтверждена имеющимися в деле документами.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения спорного договора ипотеки залогодатель являлся собственником или арендатором земельного участка, на котором находился объект залога, в материалах дела не имеется.

Следовательно, залогодатель вправе был заложить только принадлежащее ему на праве собственности помещение.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о признании спорного договора о залоге недвижимости не соответствующим закону противоречит действующему законодательству, не согласуется с фактическими обстоятельствам дела и имеющимися в деле доказательствами, что привело к неправильному применению закона, подлежащего применению (статей 334 и 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что в силу пункта 5 статьи 9 Закона об ипотеке, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В статье 10 Закона об ипотеке указано, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Из материалов дела усматривается, что договор залога (ипотеки) от 01.06.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, не проведена регистрация дополнительного соглашения к этому договору, что свидетельствует о незаключенности только дополнительного соглашения к договору залога.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", данным в абзаце 2 пункта 43, в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В данном случае договор о залоге (ипотеке) от 01.06.2007 содержит отсылку к кредитному договору от 26.04.2007 N ПКИФ-02-0185/07, в пункте 5.1 которого стороны установили, что стоимость передаваемого в залог имущества составляет 22 420 000 рублей, то есть сторонами при заключении договора залога согласовали цену предмета залога.

Несоответствие в пункте 3.1 договора прописанной стоимости предмета залога стоимости, указанной цифрами, является явно технической ошибкой.

Следовательно, стороны при заключении договора залога достигли соглашения по всем существенным условиям договора залога и нет оснований для признания рассматриваемой сделки от 01.06.2007 незаключенной.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Таким образом, суд при обращении взыскания на заложенное имущество должен определить его начальную продажную стоимость.

С учетом изложенного, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2009 по делу N А17-2913/2009 подлежит отмене в отношении требований об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение в суд Арбитражный суд Ивановской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо с учетом конкретных обстоятельств дела, условий договора залога (ипотеки) от 01.06.2007, положений статей 334, 340, 348, 349 и 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Закона об ипотеке и пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" рассмотреть заявленный иск в отношении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, а также, принимая во внимание статью 54 Закона об ипотеке, определить начальную продажную цену заложенного имущества.

Кассационная жалоба Банка подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 23.10.2009 по делу N А17-2913/2009 в отношении требований об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отменить и направить дело в этой части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В остальной части решение от 23.10.2009 по делу N А17-2913/2009 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Н.М. Терешина О.В. Александрова

С.В. Самуйлов