Решение Арбитражного суда Амурской области от 27 апреля 2002 г. N А04-485/2002-5/11 Признание недействительными договоров купли-продажи здания и его снос правомерны, т.к. оно является самовольной постройкой; в части признания недействительным свидетельства о государственной регистрации производство по делу прекращено, поскольку данное требование не подлежит рассмотрению в арбитражном суде; во взыскании полученного по сделкам в доход государства отказано, т.к. они не являются совершенными с целью, противоправной основам правопорядка

Решение Арбитражного суда Амурской области
от 27 апреля 2002 г. N А04-485/2002-5/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 сентября 2002 г. N Ф03-А04/02-1/1811

Арбитражный суд рассмотрел в судебном заседании заявление Администрации г. Благовещенска к 1. ООО "Благовест"; 2. ЗАО "Проникс", ИП Раткевич С.А.; 4. Амурское областное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о применении последствий недействительности ничтожных сделок 3-е лицо: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Амурской области при участи в заседании: от истца - Колесников К.А., Хлебников А.П. - Доверенность от ответчиков - 2. Головин В.Е., З. Мушенко С.М Доверенность, Раткевич С.А., 4. Губанова Т.В. Доверенность 3-е лицо: Титова Е.И. - Доверенность, установил:

Администрация г. Благовещенска обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Благовест", АО "Проникс", ИП Раткевичу С.А., Амурскому областному учреждению юстиции по государственной, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительными: Договора купли-продажи от 19.09.95 г. между ТО ВЭА "Благовест" и ТОО "Акцепт", Договора купли-продажи от 16.05.2001 г. между ЗАО "Акцепт" и предпринимателем без образования юридического лица Раткевичем С.А., Свидетельства о государственной регистрации права N 28 АО 710209 от 04.12.2001 г.; взыскать все полученное по указанным сделкам в доход Российской Федерации.

Суд удовлетворил ходатайство представителя истца заслушивании специалиста - начальника управления архитектуры и градостроительства г. Благовещенска - Крылова В.П.

Суд удовлетворил ходатайство представителя Раткевича С.А. о вызове свидетеля Олиферова В.А.

Ответчик ООО "Благовест" надлежаще извещен, отзыв на иск представил, на рассмотрение дела не прибыл. Дело рассмотрено в соответствии со статьей 119 АПК РФ.

Представитель истца на иске настаивал и пояснил, что основанием для удовлетворения судом заявленных требований служат следующие обстоятельства. Земельный участок под строительство склада-модуля не выделялся. Построенный объект является самовольной постройкой в силу статьи 222 ГК РФ, на него право собственности не может возникнуть у ТОО "Благовест", построившего объект. Продажа самовольной постройки ТОО "Акцепт", а также последующая продажа предпринимателю Раткевичу С.А. являются заведомо незаконными и в силу статьи 168 ГК РФ ничтожны и недействительны. Участники сделок знали о незаконности сделок в связи с чем должны применяться последствия, указанные в статье 169 ГК РФ.

Представитель ЗАО "Проникс" иск не признал. Считает сделки соответствующими закону. Строительство склада-модуля осуществлено до февраля 1992 г. на основании Решения от 19 декабря 1991 г. N 829 исполнительного комитета Благовещенского городского Совета. Справкой муниципального предприятия Бюро технической инвентаризации от 12.09.1995 г. N 20764 подтверждается право собственности на строение. Продажа ТОО "Благовест" склада-модуля ТОО "Акцепт" проходило регистрацию в БТИ. Фондом имущества г. Благовещенска было выдано свидетельство о праве собственности на объект. Законность возведения склада-модуля подтверждается заключением Договора от 24 мая 196 г. N 677 аренды земельного участка Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска. Право собственности на недвижимое имущество регистрировалось Амурским областным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец неправомерно ссылается на статью 222 ГК РФ, так как постройка была возведена в феврале 1992 г. до введения в действие ГК РФ.

Представитель Раткевича С.А. иск не признал. Привел следующие доводы: Раткевич С.А. является добросовестным приобретателем имущества, поскольку приобрел имущество по возмездному договору. Срок исковой давности истек, так как спорный объект построен в 1992 г. Кроме того, истец ссылается на последствия ст. 222 ГК РФ, который еще не действовал. ГК РСФСР 1964 г. не содержал понятия "самовольной постройки нежилых помещений".

ООО "Благовест" в отзыве иск не признал по основаниям, соответствующим доводам представителя ООО "Проникс".

Представитель Амурского областного учреждения юстиции по гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям: Регистрация права на недвижимое имущество была проведена 5 июля 1999 г. Центром по гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании ранее возникшего права собственности ЗАО "Акцепт". Указанную регистрацию провело БТИ г. Благовещенска. Самовольно возведенные строения не подлежали регистрации. Истец не представил доказательств возведения самовольной постройки склада-модуля.

Представитель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Амурской области иск поддержала и пояснила, что Комитетом отвод земельного участка для строительства склада-модуля не предоставлялся ТОО "Благовест".

Специалист Крылов В.П. пояснил, что по существующему проекту 1989 г. застройки района N 169 г. Благовещенска возведение спорного объекта не предусмотрено. Разрешение на строительство склада-модуля управлением архитектуры г. Благовещенска не выдавалось. Проект не был согласован, государственной экспертизы не проводилось. Никто с заявлением о приемке сооружения не обращался. Какая-либо документация относительно спорного объекта не уничтожалась.

Свидетель Олиферов В.А. пояснил, что он работал директором предприятия "Русь" осуществлявшего по заказу ТОО Благовест" строительство сооружения по ул. Октябрьская. Строительство проводилось в ноябре 19991 г. и было закончено в январе - феврале 1992 г. Разрешение на строительство было подписано Мэром г. Благовещенска Ляшко. Привлекались для строительства "Дальстальконструкция". Объект был принят комиссией, состав комиссии не помнит.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства:

Решением Благовещенского горисполкома от 19 декабря 1991 г. N 829-3 "О предоставлении земельного участка Внешнеэкономической ассоциации "Благовест" для строительства крытого культурно-торгового туристического центра из металлоконструкций" ТОО ВЭА "Благовест" (преобразовано в ООО "Благовест") был отведен земельный участок площадью 0,2 га. по ул. Октябрьской в квартале N 169.

ТОО ВЭА "Благовест" в 1992 г. на земельном участке по ул. Октябрьская, 148, в квартале N 169 построен склад-модуль из металлоконструкций.

Строение зарегистрировано в муниципальном предприятии г. Благовещенска Бюро технической инвентаризации. (Справка от 12.09.1995 г. N 20764).

В соответствии с Договором купли-продажи от 19.10.1995 г. склад-модуль у ТОО ВЭА "Благовест" был приобретен ТОО "Акцепт".

Фондом имущества г. Благовещенска выдано "Акцепт" свидетельство о собственности на здание (помещение), регистрационный номер 48.

24 мая 1996 г. ТОО "Акцепт" заключил с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска Договор N 677 аренды земельного участка площадью 1990 кв. м. сроком на 10 лет под склад-модуль.

5 июля 1999 г. Амурское областное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произвело регистрацию права собственности на объект недвижимости склад-модуль за ЗАО "Акцепт" (правопреемник ТОО "Акцепт").

16 мая 2001 г. между ЗАО "Акцепт" и предпринимателем, осуществляющим деятельность без образования юридического лица, Раткевичем С.А. заключен Договор купли-продажи склада-модуля.

4 декабря 2001 г. на имя Раткевича С.А. Амурское областное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произвело регистрацию права собственности на объект недвижимости склад-модуль, сделана запись регистрации N 28-01-3/2001-832.

21 января 2002 г. в реестр юридических лиц, зарегистрированных Администрацией г. Благовещенска, внесена запись о реорганизации ЗАО "Акцепт" путем слияния с ЗАО "Мэрилэнд" в ЗАО "Проникс". Правопреемником по всем обязательствам ЗАО "Акцепт" является ЗАО "Проникс".

Заслушав представителей сторон, специалиста, свидетеля, исследовав представленные в суд документы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 0,2 гектара, на котором расположено спорное строение, был предоставлен ТОО ВЭА "Благовест" в соответствии с Решением от 19.12.91 N 829 параграф 3 Благовещенского городского исполнительного комитета для строительства крытого культурно-торгового туристического центра из металлоконструкций.

Пунктом 2 Решения товариществу предписывалось проект строительства разработать и согласовать со всеми заинтересованными организациями и учреждениями в установленном порядке.

В соответствии с Приложением к Приказу Минстроя России от 3 июня 1992 г. N 131 действовало примерное Положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ Согласно пункту 2. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют, - органами архитектуры и градостроительства, при этом выдача разрешений на выполнение работ по сложным объектам производится с участием специалистов соответствующих территориальных органов Госархстройнадзора.

Пунктом 7 Положения установлено, что для получения разрешения на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту заказчик представляет в инспекцию Госархстройнадзора документы и материалы.

3 марта 1992 г. при отделе Главного архитектора. Благовещенска было составлено архитектурно планировочное задание N 315, которое ответчик не получил. Отвод земельного участка геодезической службой отдела Главного архитектора не производился.

Однако ТОО "Благовест" не получив разрешения на производство строительно-монтажных работ в инспекции Госархстройнадзора, органах архитектуры г. Благовещенска, приступило к строительству. Товариществом был построен склад-модуль из металлоконструкций. Объект Государственной приемочной комиссии не предъявлялся.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Земельный участок предоставлялся ТОО "Благовест" целевым назначением для строительства крытого культурно-торгового туристического центра из металлоконструкций, а не для строительства склада-модуля.

Поскольку ТОО "Благовест" самовольно изменило правовой режим отведенного ему целевым назначением для строительства участка земли, Решение от 19.12.1991 г. N 829 (параграф З) отменено Постановлением Мэра города Благовещенска от 5 марта 2002 г. N 456.

Ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

При таких условиях доводы ответчиков о том, что спорный объект не является самовольной постройкой, противоречит пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и не подтверждается имеющимися в деле документами.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т. е. совершать с ней какие-либо сделки.

Сделки с указанными объектами ничтожны (ст. 168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.).

Суд не принял довод ответчиков Раткевича С.А. и ООО "Благовест" о истечении срока исковой давности как основании для отказа в иске. Истцом заявлен иск о признании недействительными Договора купли-продажи от 19.09.95 г. между ТО ВЭА "Благовест" и ТОО "Акцепт", Договора купли-продажи от 16.05.2001 г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

При рассмотрении дел о применении последствий недействительности ничтожной сделки следует учитывать, что для этих исков установлен десятилетний срок исковой давности, который в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ исчисляется со дня, когда началось исполнение такой сделки. (Пленум Верховного суда Российской Федерации 12 ноября 2001 г. N 15, Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации 15 ноября 2001 г. N 18, Постановление о некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации.)

Кроме того, суд не принял довод ответчиков ЗАО "Проникс" и Раткевича С.А. о добросовестности приобретателя имущества. Договор купли-продажи от 19 сентября 1995 г. от ТОО "Акцепт" был подписан директором Раткевичем С.А. Уже при приобретении имущества Раткевичем исследовались документы, удостоверяющие законность возведения и право на объект недвижимости, и отсутствие документов не могло не быть замечено. В последствие спорный объект был приобретен самим Раткевичем С.А.

Оценивая довод ответчиков о регистрации права на спорный объект в органе БТИ г. Благовещенска как основании признания права собственности, суд приходит к выводу о не исследованности Бюро технической инвентаризации правомерности возведения склада-модуля, неисполнении обязанности по выявлению самовольно возведенных строений. (предусмотрены п. п. 11, 12, 16 Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР" Приказ Минкомхоза РСФСР от 21 февраля 1968 г. N 3).

Суд не принял довода ответчика об отсутствии права на предъявления иска на том основании, что он не является собственником земли, на котором находится спорное строение. Иски о недействительности ничтожной сделки могут быть заявлены заинтересованными лицами. Администрация г. Благовещенска управляет муниципальными землями и имеет право на защиту своих интересов.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК (п. 3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п. 3 ст. 25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности"). В соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Исходя из того, что ООО "Благовест" земельный участок в установленном порядке до настоящего времени не предоставлен оснований для признания права собственности на возведенную постройку за ответчиком не имеется.

Требование иска об обязании ООО "Благовест" снести спорную постройку подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части признания недействительным Свидетельства о государственной регистрации права N 28 АО 710209 от 4 декабря 2001 г. производство по делу подлежит прекращению. В этой части требование иска не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как выдача свидетельства является техническим действием, следующим за признанием регистрирующим органом права на недвижимое имущество.

Требование иска о взыскании всего полученного по оспариваемым сделкам в доход Российской Федерации суд не удовлетворил. Суд не усматривает в действиях ответчиков оснований для применения последствий, предусмотренных статьей 169 ГК РФ.

Взыскание государственной пошлины судом отнесено на ответчиков в соответствии со статьей 95 Арбитражного процессуального кодекса РФ в размере, предусмотренном статьей 4 Закона РФ "О государственной пошлине".

Руководствуясь статьями 85, 95, 124-127, 132, 134, 135 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, суд решил:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными: Договор купли-продажи от 19 сентября 1995 г. между ТОО ВЭА "Благовест" и ТОО "Акцепт", Договор купли-продажи недвижимости от 16 мая 2001 г. между ЗАО "Акцепт" и предпринимателем, осуществляющим деятельность без образования юридического лица, Раткевичем С.А.

Обязать ЗАО "Проникс" возвратить предпринимателю, осуществляющему деятельность без образования юридического лица, Раткевичу Сергею Анатольевичу деньги в сумме 600000 рублей, полученные по Договору купли-продажи недвижимости от 16 мая 2001 г.;

Обязать ООО "Благовест" возвратить ЗАО "Проникс" деньги в сумме 400000 руб. полученные по Договору купли-продажи от 19 сентября 1995 г.

В части признания недействительным Свидетельства о государственной регистрации права N 28 АО 710209 от 4 декабря 2001 г. производство по делу прекратить.

В части взыскания всего полученного по указанным выше сделкам в доход Российской Федерации в иске отказать.

Обязать ООО "Благовест" произвести снос самовольно построенного склада-модуля, расположенного по ул. Октябрьская, 148, в трехмесячный срок.

Взыскать с ООО "Благовест" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1666 руб. 60 коп.,

Взыскать с ЗАО "Проникс в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1666 руб. 60 коп.,

Взыскать с Раткевича Сергея Анатольевича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1666 руб. 60 коп.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано.