Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 сентября 2002 г. N Ф03-А04/02-1/1811 В требовании о признании недействительным свидетельства о госрегистрации права собственности производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. В признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий их недействительности, сносе здания отказано, т. к. спорные сделки соответствуют законодательству (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 11 сентября 2002 г. N Ф03-А04/02-1/1811
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ответчика индивидуального предпринимателя Раткевича С.А. - Мушенко С.М., представитель по доверенности от 27.02.2002, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Благовещенска Амурской области на постановление от 27.06.2002 по делу N А04-485/2002-5/11 Арбитражного суда Амурской области, по иску Администрации г. Благовещенска к ООО "Благовест", ЗАО "Проникс", индивидуальному предпринимателю Раткевичу С.Н., Амурскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 3-е лицо: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Амурской области о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, сносе самовольной постройки.

Администрация города Благовещенска (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Благовест", закрытому акционерному обществу "Проникс", индивидуальному предпринимателю Раткевичу Сергею Анатольевичу, Амурскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании на основании ст. 168 ГК РФ недействительными договоров купли-продажи нежилого здания (склад-модуль): от 19.09.1995 между ТОО ВЭА "Благовест" и ТОО "Акцепт", от 16.05.2001 между ЗАО "Акцепт" (реорганизовано в ЗАО "Проникс") и индивидуальным предпринимателем Раткевичем С.А., а также свидетельства от 04.12.2001 N 28 АО 710209 о государственной регистрации права собственности на это здание, о применении последствий недействительности сделок в виде взыскания всего полученного по ним в доход государства и о сносе самовольно возведенной постройки.

До принятия по делу решения к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Амурской области.

Решением от 27.04.2002 иск удовлетворен частично. Договоры купли-продажи от 19.09.1995 и от 16.05.2001 признаны недействительными, применены последствия их недействительности в виде возврата ООО "Благовест" покупателю - ЗАО "Проникс" 400000 руб. и возврата ЗАО "Проникс" предпринимателю Раткевичу С.Н. 600000 руб. Удовлетворены требования о сносе самовольной постройки, обязанность по ее сносу возложена на ООО "Благовест".

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что нежилое здание создано без получения на это необходимых разрешений, в том числе разрешения инспекции Госархстройнадзора на производство строительно-монтажных работ, на земельном участке, не отведенном для этих целей. Следовательно, в силу ст. 222 ГК РФ оно является самовольной постройкой и подлежит сносу. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в связи с чем не вправе совершать с ней сделки. Совершенные с такими объектами сделки ничтожны.

В удовлетворении требований о возврате полученного по сделкам в доход государства отказано. В части требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое здание производство по делу прекращено на основании п. 1 ст. 85 АПК РФ в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Выводы суда мотивированы тем, что выдача свидетельства является техническим действием, следующим за регистрацией права на недвижимое имущество.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.06.2002 решение в части прекращения производства по делу по требованию о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности оставлено без изменения, в остальной части решение отменено, в иске отказано.

При этом апелляционная инстанция признала неправильными выводы суда первой инстанции о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции как принятое с нарушением норм процессуального права, оставить в силе решение суда.

В обоснование жалобы заявитель указал, что апелляционная инстанция приняла дополнительные доказательства, а именно: проект на универсальное здание (модуль) из легких металлических конструкций и акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, с нарушением порядка, предусмотренного в ст. 155 АПК РФ, без выяснения причин невозможности их представления в суд первой инстанции. Сослался также на необоснованное отклонение апелляционной инстанцией ходатайства Администрации о проведении экспертизы указанных доказательств на предмет их соответствия требованиям строительных норм и правил. В связи с чем в нарушение статей 6, 7 АПК РФ истец был лишен возможности представить доказательства использования отведенного ответчику земельного участка не по назначению.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции 27.08.2002 представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель предпринимателя Раткевича С.А. выразил несогласие с этими доводами и просил оставить постановление апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное.

Рассмотрение дела откладывалось на 04.09.2002.

Проверив законность обжалуемого постановления, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что ТОО ВЭА "Благовест" (преобразовано в ООО "Благовест") на земельном участке, отведенном для строительства крытого культурно-торгового туристического центра из металлоконструкций, расположенном по ул. Октябрьской, квартал N 169, возвело объект из легких металлоконструкций и в феврале 1992 года сдало его в эксплуатацию.

По договору купли-продажи от 19.09.1995 это нежилое здание, обозначенное как модуль, было приобретено ТОО "Акцепт" (преобразовано в ЗАО "Акцепт") у ТОО ВЭА "Благовест" по цене 400000 руб. (деноминированных).

Предприниматель Раткевич С.А. приобрел указанный склад-модуль у ЗАО "Акцепт" по договору купли-продажи от 16.05.2001.

Учреждение юстиции 04.12.2001 произвело государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости за ЗАО "Акцепт" (запись о регистрации N 28-01-3/2001-832 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Администрация, считая, что данное нежилое здание (склад-модуль) не могло быть предметом спорных договоров купли-продажи, поскольку является самовольной постройкой, так как создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в законном порядке, и без получения на это необходимых разрешений, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольный постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из ст. 109 ГК РСФСР 1964 года, действовавшей в период создания спорного объекта, самовольной постройкой являлось возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенным отступлением от проекта, или с грубым нарушением строительных норм и правил. При этом разрешение на строительство предполагало, в частности, наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю.

Апелляционная инстанция, сделав вывод о том, что спорный объект не является самовольной постройкой, исходила из следующего.

Решением от 28.08.1991 N 507 (параграф 8) исполнительный комитет Благовещенского городского Совета народных депутатов разрешил ТОО ВЭА "Благовест" строительство крытого культурно-торгового туристического центра из металлоконструкций по ул. Октябрьской в квартале N 169 согласно прилагаемой схеме.

19.12.1991 указанный исполнительный комитет принял решение N 829 (параграф 3) о предоставлении ТОО ВЭА "Благовест" земельного участка площадью 0,2 га для строительства названного объекта.

В 1991 году институт "Амурпромстройпроект" разработал проект 823-01 на универсальное здание (модуль) из легких металлических конструкций "Универсал" для крытого культурно-торгового туристического центра ВЭА "Благовест" кв. 169.

Опрошенный апелляционной инстанцией в качестве свидетеля один из разработчиков указанного проекта Вязгин В.С. показал, что типовое здание было привязано к строительной площадке, что предполагает согласование со всеми заинтересованными организациями.

Генеральным подрядчиком строительства указанного объекта выступило МП "Русь".

Актом от 02.02.1992 государственная приемочная комиссия приняла в эксплуатацию законченный строительством объект, расположенный в г. Благовещенске по ул. Октябрьской в квартале N 169.

В состав приемочной комиссии входил исполняющий обязанности главного архитектора г. Благовещенска Лепендин А.В., опрошенный судом апелляционной инстанции в качестве свидетеля, который подтвердил участие в государственной приемочной комиссии указанного объекта и показал, что границы земельного участка в натуре определял лично.

После государственной приемки объект "Крытый культурно-торговый туристический центр из металлоконструкций" был поставлен на баланс ТОО ВЭА "Благовест", которое в соответствии с Постановлением Главы Администрации г. Благовещенска от 31.01.1992 N 132 должно было перечислять на счет Администрации часть арендной платы за торговые места в указанном центре.

В 1994 году названный объект в соответствии с решением Комитета по внешнеэкономическим связям Администрации г. Благовещенска был перепрофилирован ТОО ВЭА "Благовест" в склад хранения багажа туристов.

Впоследствии товарищество продало данный объект как склад-модуль ТОО "Акцепт".

24.05.1996 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска и ТОО "Акцепт" был заключен договор N 677 о предоставлении участка площадью 1990 кв.м в квартале N 169 по ул. Октябрьской, 148 в пользование на 10 лет на условиях аренды под склад-модуль.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать спорный объект самовольной постройкой как возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без получения на это необходимых разрешений.

При этом суд указал на отсутствие доказательств обращения соответствующих служб Администрации к ТОО ВЭА "Благовест" с требованием о прекращении строительства спорного объекта как самовольно возведенного или о выполнении каких-либо предписаний. Кроме того, суд принял во внимание, что установленный пятилетний срок хранения архивных документов по строительству истек.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда в части удовлетворения требований о признании сделок недействительными, о применении последствий их недействительности, о сносе самовольной постройки и отказал в иске.

Доводы Администрации о том, что обжалуемое постановление подлежит отмене в связи с нарушением судом требований статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса РФ (1995 г.) о представлении дополнительных доказательств, не могут быть приняты во внимание кассационной инстанцией, поскольку не соблюдение апелляционной инстанцией требований данной нормы не привело к принятию неправильного решения.

Несостоятельны доводы кассационной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства истца о проведении экспертизы документов, обеспечивающих проектирование и сдачу в эксплуатацию спорного объекта.

Согласно ч. 1 ст. 66 АПК РФ (1995 год) экспертиза неизбежна в случае невозможности выявить факты без специальных познаний.

В данном случае суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для назначения экспертизы указанных документов, оценив их согласно статье 59 Арбитражного процессуального кодекса РФ (1995 г.) в совокупности с другими письменными доказательствами и показаниями свидетелей, обладающих специальными познаниями в вопросах, имеющих значение для дела.

Нарушения или неправильного применения норм права, которые в силу ст. 288 АПК РФ служат основанием для изменения или отмены судебного акта, кассационной инстанции не установлено, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 27.06.2002 по делу N А04-485/2002-5/11 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.