Решение Арбитражного суда Амурской области от 27 мая 2008 г. N А04-769/08-10/89 Иск о признании состоявшимся договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворен, поскольку в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности

Решение Арбитражного суда Амурской области
от 27 мая 2008 г. N А04-769/08-10/89

Арбитражный суд Амурской области, при участии в заседании: истец: Кошелева Е.В., довер. от 20.03.2007 г., сроком на три года, после перерыва не явился; рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ИП Войкова Сергея Яковлевича к Администрации Зейского района Амурской области о признании права собственности,

установил:

Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2008 г.

В судебном заседании 20.05.08 г. в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 27.05.08 г.

Индивидуальный предприниматель Войков Сергей Яковлевич обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к Администрации Зейского района Амурской области о признании состоявшимся договор купли-продажи недвижимого имущества -здания конторы отделения ООО АПО "Зейское", расположенного по адресу: с. Ивановка, Зейского района Амурской области, ул. Новая, 1 и признании права собственности за истцом на указанную недвижимость, в соответствии со ст.ст. 12, 183 ГК РФ.

Свои требования истец обосновывал тем, что 25.06.2004 г. между ИП Войковым С.Я. и ООО АПО "Зейское" в лице генерального директора Черкавского В.В. был заключен договор купли - продажи здания конторы отделения, площадью 290,0 кв.м., расположенного по адресу с. Ивановка Зейского района, ул. Новая, 1.

Цена договора была установлена в размере 60000 руб., которая истцом была уплачена продавцу в полном объеме.

18.09.2007 г. указанный договор истцом был сдан в Зейский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области для государственной регистрации сделки.

Решением указанного органа от 12.10.2007 г. в регистрации права собственности истцу было отказано по причине отсутствия правоустанавливающих документов на имущество, подтверждающих право собственности на него ООО АПО "Зейское". Фактически собственником проданной недвижимости является ответчик -Администрация Зейского района Амурской области.

По мнению истца, собственником земельного участка, на котором расположена недвижимость, является Администрация Зейского района Амурской области - учредитель продавца. Здание до продажи принадлежало совхозу "Зейский", затем передавалось ООО "Агрофирма "Зея", а затем и продавцу.

Какие - либо правоустанавливающие документы на здание отсутствуют, кроме того, все указанные организации, включая продавца, на сегодняшний день не существуют в связи с банкротством.

В связи с чем, истец просил суд удовлетворить заявленные исковые требования.

Определениями от 22.02.2008 г., от 18.03.2008 г., от 22.04.08 г. арбитражный суд в силу ст.51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: гр. Черкавского Валерия Владимировича, Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области, ИП Колядинского Николая Федоровича, Комитет по управлению муниципальным имуществом Зейского района Амурской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество) по Амурской области, министерство имущественных отношений Амурской области, Администрацию Ивановского сельсовета Зейского района Амурской области.

В силу п.4 ст.51 АПК РФ в случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала, на что также указано в п.17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.05 г. N 99.

Истец в предварительном судебном заседании 18.03.2008г. заявил ходатайство (заявление от 18.03.08 г.) об уточнении предмета исковых требований, просил суд признать за индивидуальным предпринимателем Войковым Сергеем Яковлевичем право собственности на объект недвижимого имущества- здание конторы, расположенного по адресу: Амурская область, Зейский район, с. Ивановка, ул. Новая,1, общей площадью 290 кв.м., инвентарный N 10:225:001:003716510, кадастровый N 28:13:011005:0015:10:225:001:003716510.

Арбитражный суд в силу ст. 49 АПК РФ уточнение предмета исковых требований принял.

Ответчик - Администрация Зейского района Амурской области в судебное заседание не явилась, извещалась заказным письмом от 23.04.08 г., вручено 28.04.08 г., согласно отзывов на иск от 05.03.08 г., от 31.03.08 г., от 19.05.2008 г. N 1264 не имеет возражений против признания за истцом права собственности на спорный объект, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо - Черкавский Валерий Владимирович в судебное заседание не явился, извещался заказным письмом от 23.04.08 г., вручено 26.04.2008 г., согласно раннее направленного в суд отзыва на иск от 18.03.08г. пояснил, что ООО АПО "Зейское" ликвидировано на основании решения суда от 17.03.2006 г., создано новое предприятие - ООО АПК "Зейский", которое не имеет претензий на спорный объект недвижимости.

Третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области в настоящее судебное заседание не явилось, о дате и времени рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, заказное письмо от 23.04.08г. вручено 24.04.2008 г., на запрос суда от 22.04.2008 г. сообщило, что в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав на этот объект отсутствуют.

Третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом Зейского района Амурской области в настоящее судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, заказное письмо от 23.04.08 г. вручено 28.04.2008 г., согласно направленного в суд отзыва на иск от 10.04.2008 г. N 07-05/290 сообщил, что спорный объект в реестре муниципальной собственности не значится, возражений против признания права собственности на спорный объект за истцом не имеет.

Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество) по Амурской области в настоящее судебное заседание не явилось, о дате и времени рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, заказное письмо от 07.05.08 г., вручено 08.05.08 г., согласно направленного в суд отзыва на иск от 20.05.2008 г. N 2714 сообщило, что сведения о здании конторы, расположенном по адресу: Амурская область, Зейский район, с. Ивановка, ул. Новая 1, общей площадью 290 кв.м., в реестре федерального имущества отсутствуют, спор о праве в отношении указанного объекта недвижимости не заявляется, права и законные интересы Российской Федерации рассматриваемым делом не затрагиваются, просит суд рассмотреть дело без участия своего представителя.

Третье лицо - министерство имущественных отношений Амурской области в настоящее судебное заседание не явилось, о дате и времени рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, согласно направленного в суд отзыва на иск от 20.05.2008 г. N 2714 сообщило, что заявленными требованиями истца имущественные права и интересы Амурской области не затронуты, право собственности на указанный в исковом заявлении объект министерство не заявляет, просит суд рассмотреть дело без участия своего представителя.

Третье лицо - Администрация Ивановского сельсовета Зейского района Амурской области в настоящее судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, заказное письмо от 23.04.08 г. вручено 26.04.08 г., согласно направленного в суд отзыва на иск от 16.05.08 г. N 359 сообщила, что Администрация Ивановского сельсовета Зейского района Амурской области имущественных претензий на спорный объект не имеет.

Дело рассматривается в судебном разбирательстве в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие не явившихся, лиц участвующих в деле.

Истец в судебном заседании на иске настаивал с учетом уточненных требований.

Третье лицо- ИП Колядинский Николай Федорович в судебном заседании, согласно отзыва на иск от 18.05.08 г. поддерживает позицию истца.

Арбитражный суд в силу ст.163 АПК РФ в судебном заседании 20.05.08 г. объявил перерыв до 27.05.08 г. до 08 час. 45 мин. для предоставления дополнительных документов.

27.05.08 г. в 08 час. 45 мин. судом объявлено об окончании перерыва и продолжении судебного заседания.

После перерыва лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд установил, что исковые требования истца с учетом уточненных исковых требований подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

25.06.2004 г. между ООО АПО "Зейское", в лице генерального директора Черкавского В.В. (продавец) и Войковым Сергеем Яковлевичем (покупатель) был заключен договор б/н купли-продажи здания конторы, расположенной по адресу: Амурская область, с. Ивановка, ул. Новая,1.

Общая сумма объекта составляет 60000 руб. (п.3.1. договора).

Данная сумма была уплачена покупателем в полном объеме, согласно расписок от 26.07.2004 г., от 25.06.2004 г.

09.01.2008 г., на основании Постановления главы Зейского района Амурской области от 29.12.2007 г. N 441 "О предоставлении земельного участка в аренду на 360 дней ИП Войкову С.Я. в с. Ивановка", между Комитетом по управлению имуществом Зейского района и индивидуальным предпринимателем Войковым Сергеем Яковлевичем был заключен договор аренды земельного участка N 02 от 09.01.2008 г., расположенного по адресу: Амурская область, Зейский район, с. Ивановка, ул. Новая, 1, площадью 1217 кв.м., с кадастровым номером 28:13:011005:0015.

Указанный земельный участок был передан по акту приема-передачи (Приложение N 1 к договору аренды N 02 от 09.01.2008 г.).

Объект недвижимого имущества- здание конторы, расположенный по адресу: Амурская область, Зейский район, с. Ивановка, ул. Новая,1, общей площадью 290 кв.м., инвентарный N 10:225:001:003716510, кадастровый N 28:13:011005:0015:10:225:001:003716510, до его продажи истцу, находилось на балансе у Общества с ограниченной ответственностью Агропромышленное объединение "Зейское", согласно акта приема-передачи, составленного комиссией в составе: генерального директора АПО "Зейское" Черкавского В.В., бухгалтера Сотник О.С., главой администрации с. Ивановка Савченко А.В., ИП Войковым С.Я., управляющего базы ИП Войкова С.Я. Хмелева П.А., бухгалтера Черноусовой Т.Н.

Общество с ограниченной ответственностью Агропромышленное объединение "Зейское" было зарегистрировано Постановлением главы администрации г. Зея 14.03.2002г. N 267. Согласно учредительного договора о создании ООО АПО "Зейское" от 08.02.2002 г. данное общество создано за счет вкладов учредителей (участников), денежных средств, приобретенных за счет его хозяйственной деятельности и принадлежащее обществу на праве собственности.

В арбитражный суд Амурской области обратилось ООО АПО "Зейское" о признании его несостоятельным (банкротом), и 22.04.2004г. по делу N А04-786/04-10/55 "Б" в отношении общества была введена процедура банкротства - наблюдение.

Решением арбитражного суда Амурской области от 20.10.2004 г. по делу А04-786/04-10/55 "Б" должник - ООО АПО "Зейское" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства- конкурсное производство.

Согласно определения арбитражного суда Амурской области от 28.02.2006г. по делу А04-786/04-10/55 "Б" конкурсное производство в отношении ООО АПО "Зейское" завершено, о чем 17.03.2006 г. Межрайонной инспекцией ФНС России N 4 по Амурской области в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации юридического лица N 2052800311430.

Истцу, обратившемуся в Управление федеральной регистрационной службы по Амурской области, Решением от 12.10.2007 г. N 007/2007-521 в регистрации права собственности на объект было отказано по причине отсутствия правоустанавливающих документов на имущество, подтверждающих право собственности на него ООО АПО "Зейское", и отсутствия заявления второй стороны (передающей) о регистрации сделки договора купли- продажи б/н от 25.06.2004г., в связи с чем, истец просит суд признать за Индивидуальным предпринимателем Войковым Сергеем Яковлевичем право собственности на объект недвижимого имущества- здание конторы, расположенного по адресу: Амурская область, Зейский район, с. Ивановка, ул. Новая,1, общей площадью 290 кв.м., инвентарный N 10:225:001:003716510, кадастровый N 28:13:011005:0015:10:225:001:003716510.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.2 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 г. N 213-ФЗ).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи здания б/н от 25.06.2004 г., который не признан судом недействительным и не заключенным.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.154 ГК РФ односторонней сделкой считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.

В силу ст.17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Из материалов дела усматривается, что право собственности за истцом, либо за иными лицами, на спорное недвижимое имущество Управлением Федеральной регистрационной службы в установленном законом порядке не зарегистрировано.

В материалах дела имеются ответы уполномоченных органов по управлению муниципальным, областным и федеральным имуществом, из которых усматривается, что спорное недвижимое имущество в состав муниципального, областного и федерального имущества не входит, права на данное имущество не оспаривают.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 Постановления N 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В частности в Постановлении указывается, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

При таких обстоятельствах истец лишен права распоряжения имуществом.

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Согласно ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При таких обстоятельствах подлежит применению аналогия закона, в частности норм статей 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Согласно ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в связи с отсутствием стороны - ООО АПО "Зейское" в результате ее ликвидации, отсутствием спора о праве на спорное имущество, суд считает, что за истцом следует признать право собственности на объект недвижимого имущества- здание конторы, расположенный по адресу: Амурская область, Зейский район, с. Ивановка, ул. Новая,1, общей площадью 290 кв.м., инвентарный N 10:225:001:003716510, кадастровый N 28:13:011005:0015:10:225:001:003716510.

Истец уплатил в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2300 руб. по квитанции от 12.02.2008 г., однако, следовало уплатить госпошлину в сумме 2000 руб., поскольку в силу ст.333.21 Налогового Кодекса РФ при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в т.ч. заявления о признании права, государственная пошлина уплачивается в размере 2000 руб.

Истец и ответчик представили соглашение о распределении судебных расходов от 23.05.2008 г., согласно которого судебные расходы по настоящему делу истец берет на себя.

В связи с чем, в соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 2000 руб. относится на истца, излишне уплаченную госпошлину в сумме 300 руб. следует возвратить истцу из федерального бюджета РФ.

Руководствуясь ст.49, ст.ст.167-171, 176, 180, 104, 110 АПК РФ, суд

решил:

Признать за индивидуальным предпринимателем Войковым Сергеем Яковлевичем право собственности на объект недвижимого имущества - здание конторы, расположенного по адресу: Амурская область, Зейский район, с.Ивановка, ул.Новая,1, общей площадью 290 кв.м., инвентарный N 10:225:001:003716510, кадастровый N 28:13:011005:0015:10:225:001:003716510.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Войкову Сергею Яковлевичу из федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину по квитанции от 23.05.2008 г. в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.