Решение Арбитражного суда Амурской области от 13 февраля 2009 г. N А04-9014/08 Заявление о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате, пени за несвоевременное внесение арендной платы, неосновательного обогащения за использование земельного участка, процентов и расходов на оплату представителя удовлетворено частично, поскольку доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено

Решение Арбитражного суда Амурской области
от 13 февраля 2009 г. N А04-9014/08

Арбитражный суд Амурской области, при участии в заседании: от истца: Исаков И.Н.- дов. от 10.12.2008 г., удостоверение адвоката N 28/241 от 14.03.2003 г.; Силлинг Е.И. - паспорт 1001 156347; от ответчика: Каратаева О.А.- дов. N 28-01/463467 от 19.12.2008 г. паспорт 1002 302492; Петров В.Н. паспорт 1001 166417, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Силлинг Елены Ивановны к индивидуальному предпринимателю Петрову Владимиру Николаевичу о взыскании 64 839 руб. 76 коп.

установил:

Резолютивная часть решения оглашена 11 февраля 2009 года, решение в полном объеме изготовлено 13 февраля 2009 года.

В судебном заседании 11.02.2009 г. судом объявлялся перерыв до 11.02.2009 г. до 11-40.

После перерыва судебное разбирательство продолжено 11.02.2009 г. в 11-40.

В Арбитражный суд Амурской области обратилась индивидуальный предпринимателя Силлинг Елена Ивановна с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Петрову Владимиру Наколаевичу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. в сумме 51 499 руб. 23 коп., пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 8 663 руб. 16 коп., неосновательного обогащения за использование земельного участка за период с сентября по ноябрь 2008 г. в сумме 4 594 руб. 48 коп., процентов согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ в сумме 82 руб.89 коп., расходов на оплату представителя в сумме 15 000 руб., судебных расходов в сумме 250 руб.

В заседании 11.02.2009 г. истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований - просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. в сумме 51 499 руб. 23 коп., пени за период с 26.09.2008 г. по 24.12.2008 г. в размере 8 663 руб. 16 коп., неосновательное обогащение за использование земельного участка за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. в размере 388 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб., судебные расходы 250 руб., в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2008 г. по 24.12.2008 г. в размере 82 руб.89 коп. истец отказался от исковых требований.

Ходатайство истца судом удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных отношений Амурской области.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником объекта недвижимого имущества - здания магазина общей площадью 113,84 кв. м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Бузулинское ш., 28/1 и земельного участка под указанным зданием площадью 158 кв.м. (кадастровый номер 28:05:010104:0004). Здание и земельный участок приобретены истцом в собственность по договору купли-продажи от 24.06.2008 г., заключенному по итогам аукциона от 20.06.2008 г. по продаже находящегося в областной государственной собственности объекта недвижимости.

Приобретенный объект имел обременение в виде договора аренды N 128, заключенного с ИП Петровым В.Н. на один год, и продленного бывшим собственником на неопределенный срок.

После регистрации права собственности истица поставила ответчика в известность о необходимости оплаты арендной платы в размере 18 841,18 руб. в месяц, а после возникших споров предложила расторгнуть договор.

01.12.2008 г. сторонами был подписан акт приемки-передачи здания магазина.

Ответчиком не оплачена арендная плата по договору истцу за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. в размере 51 499,23 руб.

Согласно п. 4.3. договора аренды истцом рассчитана пеня за просрочку внесения арендной платы из расчета 0,3% за каждый день просрочки в сумме 8 663,16 руб.

Согласно п.2.2.2 договора аренды ИП Петров В.Н. обязан был заключить договор аренды земельного участка на срок аренды объекта недвижимости, что не было им сделано. Истец полагает, что ответчик получил неосновательное обогащение, используя без оплаты земельный участок под зданием магазина, принадлежащий ей (стоимость аренды земли за сентябрь, октябрь, ноябрь 2008 г.). Кроме того, согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ истцом рассчитаны проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения в сумме 82,89 руб.

В судебном заседании 11.02.2009 г. истец и представитель истца на уточненных требованиях настаивал.

В заседании 11.02.2009 г. и в отзыве на иск ответчик указал на несогласие с исковыми требованиями по следующим основаниям. На предложение ответчика о внесении изменений в договор аренды N 128 от 01.01.2006 г. в части изменения сведений об арендодателе от истца поступил категорический отказ (уведомление от 25.09.2008 г.). В данном уведомлении истец сообщила также об отсутствии у нее намерений сдавать помещение в аренду. Помещение возвращено его собственнику, но не стороне по договору не в связи с истечением срока действия договора аренды и не в связи с расторжением договора аренды сторонами. В пункте 2.2 договора аренды N 128 от 01.01.2006 г. не указано, чьей обязанностью, арендатора или арендодателя, является направление оферты для заключения договора аренды земельного участка. Ответчик от заключения договора аренды земельного участка не уклонялся.

Представитель ответчика заявил ходатайство о взыскании с истца судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб.

В заседании 11.02.2009 г. стороны указали, что имущество по адресу: г. Свободный, ул. Бузулинское шоссе 27 и г. Свободный, ул. Бузулинское шоссе 28/1 является одним и тем же объектом, о чем занесено в протокол судебного заседания.

Заслушав доводы сторон, рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

24 июня 2008 г. между ИП Силлинг Е.И. (покупатель) и Государственным учреждением "Фонд имущества Амурской области" (продавец) заключен договор купли-продажи N 2 объекта недвижимости с земельным участком, на основании итогов аукциона (Протокол N 1 от 20.06.2008 г. по продаже находящегося в областной государственной собственности объекта недвижимости).

Согласно условиям договора купли-продажи N 2 (пп. 1.1.-1.3.) ИП Силлинг Е.И. приобрела в собственность объект недвижимого имущества с земельным участком, расположенным по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Бузулинское шоссе, д. 28/1 (помещение магазина, литер А, 1989 года постройки, одноэтажное нежилое, общей площадью 113,84 кв. м., инвентарный номер 10:430:002:007013180, кадастровый номер 28:05:010104:10:430:002:007013180; земельный участок под указанным зданием площадью 158 кв.м., кадастровый номер 28:05:010104:0004). Истцом зарегистрировано право собственности 09 сентября 2008 г., получены Свидетельства о государственной регистрации права на помещение магазина - N 28АА 251348 и земельный участок - N 28АА 251348.

На момент заключения договора купли-продажи N 2 от 24.06.2008 г. недвижимое имущество было сдано в аренду по договору аренды N 128 о передаче в аренду имущества, являющегося собственностью Амурской области, заключенному Департаментом Администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области (арендодатель) и ИП Петровым В.Н. (арендатор) на один год с 01.01.2006 г. по 30.12.2006 г., и в связи с продолжением арендных отношений возобновленным на основании пункта 2 статьи 621, ст. 610 ГК РФ на прежних условиях на неопределенный срок.

Правопреемником Департамента Администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области является министерство имущественных отношений Амурской области (Постановления Губернатора Амурской области от 03.08.2007 г. N 456, от 04.04.2008 г. N 148).

Обстоятельства передачи имущества по договору аренды N 128 в пользование ответчика подтверждается актом приема-передачи в аренду помещения площадью 113,8 кв.м. для использования под магазин розничной торговли от 01.01.2006 г. (Приложение N 3 к договору N 128 от 01.01.2006 г.).

Довод ответчика о том, что арендодатель в течение одного года дважды повысил арендную плату, суд считает несостоятельным, поскольку пунктом 11 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66, предусмотрено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Судом установлено, сторонами к договору N 128 от 01.01.2006 г. подписано приложение N 1 - расчет арендной платы, в котором предусмотрен механизм ее расчета. В период с 01.01.2006 г. до 13.02.2008 г. данный механизм расчета арендной платы не изменялся, применялся лишь предусмотренный расчетом коэффициент инфляции.

На основании п. 3.5 договора арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы (исх. N 09-24/3443 от 17.03.2008 г.), которая с 13.02.2008 г. в соответствии с постановлением Правительства Амурской области от 13.02.2008 г. N 26 "О Положении о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области" составила 18 841 руб. 18 коп.

Согласно п. 3.3. договора аренды N 128 оплата аренды производится ежемесячно до 25 числа текущего месяца путем перечисления арендной платы (без НДС) на расчетный счет управления Федерального казначейства по Амурской области.

Статьей 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

После регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества истица предложила расторгнуть договор и уведомила ответчика о необходимости оплаты арендной платы новому собственнику недвижимого имущества в размере 18 841 руб.18 коп., сообщив свои реквизиты письмом от 25.09.2008 г.

01.12.2008 г. сторонами был подписан акт приемки-передачи здания магазина, согласно которому ИП Петров В.Н. возвратил арендованное помещение магазина.

С момента регистрации права собственности на недвижимое имущество (09.09.2008 г.) до момента возврата ответчиком арендованного помещения (30.11.2008 г.) истцом предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате в сумме 51 499 руб. 23 коп., в том числе за период с 09.09.2008 г. по 30.09.2008 г.в сумме 13 816 руб. 87 коп.; за октябрь 2008 г. и за ноябрь 2008 г. в сумме 18 841 руб. 18 коп. ежемесячно.

Доказательств внесения арендной платы за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. истцу либо третьему лицу ответчиком не представлено.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчик не оплатил задолженность по арендной плате, суд считает, что исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды N 128 за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. в сумме 51 499 руб. 23 коп. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 4.3. договора аренды истцом рассчитана пеня за просрочку внесения арендной платы за период с 26.09.2008 г. по 24.12.2008 г. из расчета 0,3% за каждый день просрочки в сумме 8 663 руб.16 коп.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика неустойки (пени) за ненадлежащее исполнение обязательства по своевременному внесению арендной платы, судом установлено следующее.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Согласно п. 1. ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Проверив расчет суммы и период взыскания неустойки, суд признает его правильным, требования о взыскании пени обоснованными.

Вместе с тем, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд, исследуя данные обстоятельства, находит, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, принимая во внимание ставку рефинансирования Центробанка России, действующую в период просрочки, учитывая, уменьшает размер неустойки до 1 700 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени следует отказать в связи с уменьшением размера пени на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассматривая требования о взыскании суммы неосновательного обогащения за использование земельного участка, суд считает необходимым указать следующее.

Право собственности ИП Силлинг Е.И. на земельный участок, расположенный под зданием магазина площадь. 158 кв.м., кадастровый номер 28:05:0101104:0004, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 28АА 251347.

Согласно п. 2.2.2 договора аренды N 128 предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно заключить договор аренды земельного участка на срок аренды объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Как установлено судом, ИП Петровым В.Н. не был заключен договор аренды земельного участка, доказательств обратного не представлено.

Судом отклоняются как необоснованные доводы ответчика о том, что в договоре не указано, чьей обязанностью является направление оферты для заключения договора аренды земельного участка и ответчик не уклонялся от заключения договора аренды земельного участка, поскольку пунктом 2.2.2 данная обязанность является обязанностью арендатора.

Таким образом, с 09 сентября 2008 г. (момента регистрации права собственности Силлинг Е.И.) до 01 декабря 2008 г. (момента передачи объекта недвижимости собственнику) ИП Петров В.Н. без правоустанавливающих документов использовал вышеуказанный земельный участок под объектом недвижимости.

Суд признает доказанным факт пользования ответчиком земельным участком.

Согласно подпункту 7 ч. 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Как установлено в статье 65 указанного Кодекса, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Ответчик не являлся собственником спорного земельного участка и пользовался им в отсутствие договора аренды с истцом, тем самым сберег денежные средства (оплата за фактическое пользование земельным участком). Следовательно, ответчик обязан возместить полученное в результате незаконного пользования неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах требование ИП Селлинг Е.И. о взыскании неосновательного обогащения обоснованно.

Истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 3888 руб. (сумма платы за пользование землей за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г.)

Суд установил, что расчет неосновательного обогащения произведен истцом исходя из площади земельного участка - 158 кв. м., на основании расчета размера 1 кв.м. арендной платы земельного участка - 10,77 руб., произведенного оценщиком В.А. Левицким.

Оценщиком расчет произведен на основании кадастровой стоимости земельного участка - 104 724 руб., размера земельного налога - 1 361,41 руб., определенного в соответствии с Решением Свободненского Совета народных депутатов от 21.02.2008 г. N 20 и размера арендной платы, определенного согласно Решению городского Совета народных депутатов от 03.07.2008 г. "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Свободного".

Размер арендной платы в год за земельный участок составил 1 701 руб. 66 коп., предъявленная ко взысканию истцом сумма рассчитана за период с 09 сентября 2008 г. по 30 ноября 2008 г. и составила 388 руб. Расчет судом проверен, признан правильным.

Ответчик доказательств возмещения истцу суммы неосновательного обогащения не представил, в силу п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка под объектом недвижимости за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. в размере 388 руб.

В остальной в части требований о взыскании неосновательного обогащения следует отказать в связи с уменьшением истцом размера исковых требований.

Истец отказался от исковых требований в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2008 г. по 24.12.2008 г. в размере 82 руб.89 коп., суд на основании ст. 49 принимает отказ истца от иска в данной части, т.к. это не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц - производство по делу в этой части подлежит прекращению по основаниям, предусмотренным п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Рассматривая заявленные требования о взыскании с ответчика судебных расходов: по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб., за составление Справки о размере арендной платы за пользование земельным участком оценщиком ИП Левицким В.А. в сумме 250 руб., суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, как указано в ст. 106 АПК РФ, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При этом в Информационном Письме Президиума ВАС РФ N 82 от 13.08.2004 г. "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В подтверждение факта понесения предпринимателем Силлинг Е.И. расходов на оплату услуг представителя истцом в суд представлена квитанция N 001340 от 24.12.2008 г. на сумму 15 000 руб. (представительство в арбитражном суде адвокатом И.Н. Исаковым), договор об оказании юридической помощи от 08.12.2008 г.

Принимая во внимание сложность дела, количество заседаний, участие в которых принимал представитель истца объем документов, подготовленных и представленных представителем истца, суд считает соразмерным взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб.

Судебные расходы, связанные с оплатой 250 руб. за составление Справки о размере арендной платы за пользование земельным участком оценщиком ИП Левицким В.А. обусловлены необходимостью расчета суммы исковых требований по настоящему спору, подтверждены чеком контрольно-кассовой машины от 18.12.2008 .г , подлежат взысканию в пользу истца.

Рассмотрев ходатайство представителя ответчика о взыскании с истца расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб., суд отказывает в его удовлетворении на основании ст. 110 АПК РФ, поскольку уточненные истцом в заседании 11.02.2009 г. требования признаны судом обоснованными.

Госпошлина по делу, исходя размера исковых требований обоснованно предъявленных истцом ко взысканию требований в уточненной сумме 60 550 руб. 39 коп. (51499,23+8663,16+388) без учета уменьшения пени на основании ст. 333 ГК РФ и без учета требований, от которых истец отказался, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 2 316 руб. 51 коп.

При предъявлении иска истцом по квитанции от 25.12.2008 г. уплачена госпошлина в размере 2 902 руб. 70 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований расходы по уплате госпошлины в размере 2 316 руб. 51 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

На основании ст. 333.40 НК РФ, ст. 104 АПК РФ излишне уплаченная госпошлина в сумме 586 руб. 19 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 104, 110, п. 4 ч. 1ст. 150, ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

решил :

Принять отказ индивидуального предпринимателя Силлинг Елены Ивановны от исковых требования в части взыскания с индивидуального предпринимателя Петрова Владимира Николаевича процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 82 руб.89 коп.

Производство по делу в части требований индивидуального предпринимателя Силлинг Елены Ивановны к индивидуальному предпринимателю Петрову Владимиру Николаевичу о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 82 руб.89 коп. прекратить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Петрова Владимира Николаевича в пользу индивидуального предпринимателя СиллингЕелены Ивановны задолженность по арендной плате за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. в сумме 51 499 руб. 23 коп., пеню за несвоевременное внесение арендной платы за период с 26.09.2008 г. по 24.12.2008 г. в сумме 1 700 руб., неосновательное обогащение за использование земельного участка за период с 09.09.2008 г. по 30.11.2008 г. в сумме 388 руб., расходы на оплату представителя в сумме 10 000 руб., судебные расходы в сумме 250 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 2 316 руб. 51 коп., всего 66 103 руб.74 коп.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Силлинг Елене Ивановне из федерального бюджета излишне уплаченную по квитанции от 25.12.2008 г. госпошлину в сумме 586 руб. 19 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.